Wohnwert erhöhende Merkmale: So müssen Mieterhöhungen begründet werden

Worum ging es in dem Fall?

Eine Vermieterin wollte die Miete für eine Wohnung in Berlin erhöhen. Die Wohnung ist knapp 67 Quadratmeter groß und liegt in einem Gebäude in der deutschen Hauptstadt. Seit über einem Jahr war die Miete nicht mehr angepasst worden.

Die Vermieterin berief sich auf den Berliner Mietspiegel 2023 und verlangte eine monatliche Erhöhung. Sie begründete dies damit, dass die Wohnung bestimmte wohnwerterhöhende Merkmale aufweise. Als Nachweis fügte sie eine Tabelle bei, in der sie verschiedene Ausstattungsmerkmale angekreuzt hatte.

Die Mieterin widersprach der Erhöhung. Sie war der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen schon formell unwirksam sei. Daraufhin klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Das Gericht warnte die Vermieterin vor

Bereits während des Verfahrens machte das Gericht die Vermieterin auf Schwächen in ihrer Argumentation aufmerksam. Mit einer Verfügung wies es darauf hin, dass eine über dem Mittelwert liegende Miete besondere Begründung brauche. Es müsse konkret vorgetragen werden, welche wohnwerterhöhenden Merkmale tatsächlich vorliegen.

Die Vermieterin reagierte zunächst nur mit einem Verweis auf ihre ausgefüllte Spanneinordnungs-Tabelle. Darin hatte sie verschiedene Merkmale angekreuzt. Das Gericht gab einen weiteren Hinweis: Es reiche nicht aus, lediglich auf angekreuzte Merkmale zu verweisen.

Erst daraufhin konkretisierte die Vermieterin ihr Vorbringen. Sie behauptete, dass sich im Gebäude ein Fahrradabstellraum von etwa 35 Quadratmetern befinde. Außerdem sei das Objekt in einem hervorragenden Zustand und werde regelmäßig instandgehalten.

Die zentrale Rechtsfrage: Wie konkret muss der Vortrag sein?

Der Fall drehte sich letztendlich um eine fundamental wichtige Frage im Mietrecht: Wie genau müssen Vermieter wohnwerterhöhende Merkmale beschreiben, wenn sie eine Mieterhöhung durchsetzen wollen?

Nach dem Berliner Mietspiegel werden Wohnungen in verschiedene Kategorien eingeordnet. Je nach Ausstattung und Zustand können sie in der sogenannten Spanneinordnung unterschiedlich bewertet werden. Wer eine Miete am oberen Ende der Spanne verlangt, muss dies besonders gut begründen.

Die Vermieterin hatte in ihrer Tabelle verschiedene Merkmale angekreuzt, ohne diese jedoch schriftlich zu erläutern. Sie ging offenbar davon aus, dass die Kreuze in der Tabelle als Begründung ausreichen würden.

Das Urteil: Anlagen ersetzen niemals den schriftlichen Vortrag

Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Die Richter machten dabei einen fundamentalen Grundsatz des Zivilprozessrechts deutlich:

"Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen."

Diese Regel gilt nicht nur bei Mieterhöhungen, sondern in allen Gerichtsverfahren. Wer eine Behauptung aufstellt, muss sie im Text seiner Schriftsätze erläutern. Dokumente, die als Anlagen beigefügt werden, können diese Erläuterungen unterstützen, aber niemals vollständig ersetzen.

Das Gericht stellte fest, dass die Vermieterin zu den entscheidenden Merkmalgruppen keinen ausreichenden Vortrag gemacht hatte. Insbesondere zu den Bereichen "Küche" und "Wohnung" fehlten konkrete Angaben. Die als Anlage beigefügte Tabelle mit "vereinzelt gesetzten Kreuzen" reichte nicht aus.

Formelle Anforderungen wurden erfüllt

Interessant ist, dass das Gericht die formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen als erfüllt ansah. Die Mieterin hatte eingewandt, dass keine Originalvollmacht vorgelegen habe, weil das Schreiben nur mit eingescannten Unterschriften versehen war.

Das Gericht sah dies anders: Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch ohne Originalvollmacht wirksam. Der Mieterin hätte allenfalls ein Zurückweisungsrecht zugestanden. Da sie das Schreiben nicht unverzüglich zurückgewiesen hatte, konnte sie sich später nicht mehr auf diesen Formfehler berufen.

Auch die zeitlichen Fristen wurden eingehalten. Die Klage wurde rechtzeitig nach Ablauf der Zustimmungsfrist, aber noch vor Ablauf der Klagefrist eingereicht.

Die Spanneinordnung im Mietspiegel

Das Urteil zeigt auch, wie wichtig die korrekte Einordnung einer Wohnung im Mietspiegel ist. Unstreitig war in dem Fall, dass die Küche wohnwertmindernd und das Wohnumfeld wohnwerterhöhend zu bewerten waren.

Bei der Merkmalgruppe "Gebäude" war das Gericht sogar bereit, zugunsten der Vermieterin zu unterstellen, dass ein Fahrradabstellraum vorhanden und der Instandhaltungszustand hervorragend sei. Selbst unter dieser Annahme reichte es nicht für eine erfolgreiche Mieterhöhung.

Der Grund: Zu den anderen wichtigen Merkmalgruppen hatte die Vermieterin schlicht keine ausreichenden Angaben gemacht. Diese wurden daher neutral bewertet, was die angestrebte Mieterhöhung nicht rechtfertigte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Vermieter: Sorgfältige Vorbereitung ist entscheidend

Vermieter müssen bei Mieterhöhungen ihre Begründung sehr sorgfältig ausarbeiten. Es reicht nicht aus, einfach eine Tabelle mit Kreuzen zu versenden. Jedes wohnwerterhöhende Merkmal muss im Schreiben selbst konkret beschrieben werden.

Dabei sollten Vermieter beachten:

• Beschreiben Sie alle relevanten Ausstattungsmerkmale der Wohnung im Text
• Erläutern Sie den Zustand des Gebäudes konkret
• Erwähnen Sie besondere Einrichtungen wie Fahrradabstellräume oder Aufzüge
• Begründen Sie, warum diese Merkmale wohnwerterhöhend sind

Die Spanneinordnungs-Tabelle kann das Mieterhöhungsverlangen unterstützen, aber sie kann die schriftliche Begründung nicht ersetzen. Wer sich nur auf angekreuzte Kästchen verlässt, riskiert das Scheitern der Mieterhöhung vor Gericht.

Für Mieter: Genau prüfen und nachfragen

Mieter sollten Mieterhöhungsverlangen sorgfältig prüfen. Wenn die Begründung nur aus einer ausgefüllten Tabelle besteht, ohne dass die einzelnen Merkmale im Text erläutert werden, kann dies ein Hinweis auf Schwächen in der Argumentation des Vermieters sein.

Mieter haben das Recht, konkrete Nachweise für behauptete wohnwerterhöhende Merkmale zu verlangen. Wird beispielsweise ein hervorragender Instandhaltungszustand behauptet, können sie fragen, worin dieser sich konkret zeigt.

Das Urteil zeigt auch: Selbst wenn ein Mieterhöhungsverlangen formal korrekt ist, kann es inhaltlich unzureichend begründet sein. In solchen Fällen lohnt es sich für Mieter, Widerspruch einzulegen und gegebenenfalls rechtliche Beratung zu suchen.

Praktische Auswirkungen für den Berliner Markt

Das Urteil dürfte insbesondere in Berlin Auswirkungen haben, wo der Mietspiegel eine zentrale Rolle bei Mieterhöhungen spielt. Vermieter und Hausverwaltungen müssen ihre Praxis überdenken, wenn sie bisher hauptsächlich auf ausgefüllte Tabellen gesetzt haben.

Die Entscheidung stärkt die Position der Mieter, indem sie hohe Anforderungen an die Substantiierung von Mieterhöhungen stellt. Gleichzeitig gibt sie Vermietern eine klare Anleitung, wie sie ihre Mieterhöhungsverlangen rechtssicher gestalten können.

Fazit: Kommunikation ist der Schlüssel

Das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte macht deutlich, dass erfolgreiche Mieterhöhungen eine sorgfältige Kommunikation erfordern. Vermieter müssen ihre Argumente klar und verständlich darlegen. Anlagen können diese Argumentation unterstützen, aber niemals ersetzen.

Für beide Seiten gilt: Eine offene und nachvollziehbare Kommunikation verhindert unnötige Rechtsstreitigkeiten und schafft Klarheit über die Berechtigung einer Mieterhöhung. Das spart Zeit, Geld und Nerven für alle Beteiligten.

Quelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.08.2024, Az. 23 C 15/24