Mietminderung: Wenn der Vermieter heimlich die Wohnung betritt

Der Fall: Vermieterin mit Zweitschlüssel erwischt

Eine Mieterin zog Anfang 2023 in eine Dachgeschosswohnung. Die Vermieterin wohnte im selben Haus. Was die Mieterin nicht wusste: Die Vermieterin hatte heimlich einen Zweitschlüssel behalten, obwohl sie der Mieterin die vereinbarte Anzahl an Schlüsseln übergeben hatte.

Im Laufe des Mietverhältnisses fielen der Mieterin merkwürdige Dinge auf. Zimmertüren, die sie immer offen ließ, waren plötzlich geschlossen. Die Wohnungstür, die sie nur einfach abschloss, war doppelt abgeschlossen. Sogar Dokumente auf dem Küchentisch schienen verschoben worden zu sein. Da die Vermieterin mehrfach nach einem Ersatzschlüssel gefragt hatte, wurde die Mieterin misstrauisch.

Die Beweissicherung durch eine Kamera

Um Gewissheit zu erlangen, installierte die Mieterin eine Überwachungskamera in ihrem Flur. Im August 2023 zeichnete diese Kamera auf, wie die Vermieterin mit einem Schlüssel die Wohnung aufschloss. Die Aufnahme zeigte, wie die Vermieterin im Bademantel die Wohnung betrat, sich umsah und auch das Badezimmer aufsuchte. Nach wenigen Minuten verließ sie die Wohnung wieder und schloss die Tür zweimal ab.

Die Mieterin hatte das Mietverhältnis bereits zuvor gekündigt und zog Ende August 2023 aus. Sie forderte anschließend die gesamte gezahlte Miete zurück, da sie der Meinung war, dass das Zurückbehalten des Schlüssels und das heimliche Betreten einen so schweren Mangel darstellten, dass die Miete vollständig entfallen müsse.

Die Verteidigung der Vermieterin

Die Vermieterin bestritt nicht, dass sie einen Zweitschlüssel besaß und die Wohnung betreten hatte. Sie behauptete jedoch, sie habe die Wohnung nur ein einziges Mal betreten, und zwar wegen eines vermeintlichen Notfalls. Sie habe Hilferufe gehört, die sie zunächst der Wohnung der Mieterin zuordnete. Als niemand auf ihre Anrufe reagierte, sei sie in die Wohnung gegangen. Später habe sich herausgestellt, dass die Hilferufe vom Nachbarhaus stammten.

Das Gericht konnte diesen behaupteten Notfall jedoch nicht bestätigen. Die Vermieterin konnte den angeblichen Grund für das Betreten nicht beweisen.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Gericht gab der Mieterin teilweise Recht und sprach ihr eine Mietminderung von 50 Prozent zu. Dies entspricht der Hälfte der gezahlten Miete für den Zeitraum von Januar bis August 2023.

Das Gericht stellte klar: Wenn ein Vermieter einen Schlüssel ohne Wissen und Zustimmung des Mieters zurückbehält und diesen auch unbefugt benutzt, liegt ein gravierender Gebrauchsmangel vor. Dieser Mangel beeinträchtigt die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erheblich.

Warum 50 Prozent Mietminderung?

Bei der Bemessung der Minderungsquote wog das Gericht verschiedene Faktoren ab. Einerseits war die Wohnung mit allen Einrichtungen nutzbar und wurde von der Mieterin auch tatsächlich genutzt. Andererseits bestand während der gesamten Mietzeit eine latente Gefahr für die Privat- und Intimsphäre der Mieterin. Die Privatsphäre ist ein hohes, sogar verfassungsmäßig geschütztes Rechtsgut.

Besonders schwer wog, dass sich diese Gefahr mindestens einmal tatsächlich verwirklicht hatte. Die Vermieterin war nachweislich in die Wohnung eingedrungen. Unter Abwägung all dieser Gesichtspunkte erschien dem Gericht eine Minderung um die Hälfte als angemessen.

Der rechtliche Hintergrund

Das Gericht stützte sich auf § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der die Mietminderung bei Mängeln regelt. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Die Minderung tritt dabei automatisch ein, ohne dass der Mieter sie geltend machen muss.

Interessant ist auch der Hinweis des Gerichts auf eine frühere Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle. Dort wurde einem Vermieter sogar ein Kündigungsrecht des Mieters zugebilligt, wenn der Vermieter einen Schlüssel zurückbehält und unbefugt die Räume betritt. Dies zeigt, wie schwerwiegend solche Verstöße in der Rechtsprechung bewertet werden.

Warum erhielt die Mieterin nicht die volle Miete zurück?

Die Mieterin hatte ursprünglich die gesamte Miete für neun Monate zurückgefordert. Das Gericht sprach ihr jedoch nur die Minderung für acht Monate zu und lehnte eine Minderung für September 2023 ab.

Der Grund: Die Mieterin war bereits Ende August ausgezogen und hatte die Wohnung geräumt. Eine leerstehende Wohnung, deren Schlüssel zurückgegeben wurden, enthält keine Privatsphäre mehr, die verletzt werden könnte. Ohne bewohnte Wohnung gibt es keinen schützenswerten persönlichen Bereich, der durch das Behalten eines Schlüssels gefährdet wäre.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Für Mieter gilt: Sie haben ein Recht darauf, dass der Vermieter keinen Schlüssel ohne ihre Zustimmung behält. Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihr Vermieter unbefugt Ihre Wohnung betritt, können Sie dies als Mangel geltend machen. Die Mietminderung tritt dabei kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel vorliegt. Es kommt nicht darauf an, ob Sie den Mangel bereits bemerkt haben oder sich subjektiv beeinträchtigt fühlen.

Für Vermieter bedeutet das Urteil: Das heimliche Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels birgt erhebliche finanzielle Risiken. Selbst wenn die Wohnung technisch einwandfrei ist, kann allein die latente Gefahr der Verletzung der Privatsphäre zu einer erheblichen Mietminderung führen. Im vorliegenden Fall musste die Vermieterin die Hälfte der Miete für acht Monate zurückzahlen.

Wer als Vermieter einen Ersatzschlüssel für Notfälle behalten möchte, sollte dies unbedingt mit dem Mieter vereinbaren und schriftlich festhalten. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters ist das Einbehalten eines Schlüssels nicht zulässig und kann teuer werden.

Grundsätze des Urteils

• Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels ohne Wissen des Mieters stellt einen Mietmangel dar
• Das unbefugte Betreten der Wohnung durch den Vermieter rechtfertigt eine erhebliche Mietminderung
• Bereits die latente Gefahr der Verletzung der Privatsphäre begründet den Mangel, nicht erst die tatsächliche Beeinträchtigung
• Eine Mietminderung von 50 Prozent kann bei nachgewiesenem unbefugtem Betreten angemessen sein
• Die Minderung gilt nur für Zeiten, in denen die Wohnung tatsächlich bewohnt wird

Quelle: Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 11.09.2025, Az. 408 C 180/24