Mietminderung: Wann ein Feuchtigkeitsfleck kein Mangel ist

Der Streit um rückständige Mieten

In einem aktuellen Rechtsstreit forderte ein Vermieter von seinen ehemaligen Mietern ausstehende Mietzahlungen ein. Das Mietverhältnis, das auf einem Vertrag aus dem Jahr 2019 basierte, war mittlerweile beendet. Die Mieter hatten über einen längeren Zeitraum Teile der monatlichen Miete einbehalten, weil sie verschiedene Mängel in der Wohnung reklamierten. Sie beriefen sich dabei auf ihr gesetzliches Minderungsrecht und machten geltend, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar gewesen sei.

Der Vermieter sah das anders und klagte die ausstehenden Beträge ein. Das Gericht musste nun klären, ob die von den Mietern behaupteten Mängel tatsächlich eine Mietminderung rechtfertigten.

Drei Mängel standen im Fokus

Die Mieter führten drei verschiedene Problemfelder an, die ihrer Ansicht nach eine zehnprozentige Mietminderung über mehrere Jahre begründeten.

Erstens: Ein Wasserschaden im Gäste-WC. Nach einem Wassereinbruch aus der darüberliegenden Wohnung hatten sich Feuchtigkeitsflecken um einen Lüftungskasten gebildet. Die Mieter behaupteten, das Gäste-WC sei dadurch nicht mehr nutzbar gewesen und es habe sich Schimmel gebildet, der zu einer Gesundheitsgefährdung geführt habe.

Zweitens: Eine defekte Heizung im Kinderzimmer. Die Mieter gaben an, dass der Heizkörper über mehrere Monate nicht funktioniert habe und sie dies auch der Hausverwaltung gemeldet hätten.

Drittens: Ein kaputter Rollladen im Wohnzimmer. Dieser habe sich nicht mehr öffnen lassen, und dadurch sei auch die zentrale Steuerung aller Rollläden ausgefallen.

Was das Gericht von den Mietern verlangt

Das Amtsgericht Frankfurt am Main stellte zunächst die grundlegenden Anforderungen an eine Mietminderung klar. Nach dem Gesetz mindert sich die Miete zwar automatisch, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Allerdings liegt die Darlegungs- und Beweislast beim Mieter. Das bedeutet: Der Mieter muss den Mangel nicht nur benennen, sondern konkret beschreiben und nachweisen.

Das Gericht betonte, dass es für eine Mietminderung einer ins Einzelne gehenden Beschreibung des Mangels bedarf. Der Sachverhalt muss dem Gericht greifbar vor Augen geführt werden, damit eine Bewertung der Minderung möglich wird. Bei langwierigen Mängeln ist zudem eine detaillierte Schilderung über den gesamten Zeitraum erforderlich. Pauschale Mängelbehauptungen genügen dafür nicht.

Feuchtigkeitsfleck im Gäste-WC – keine erhebliche Beeinträchtigung

Beim Wasserschaden im Gäste-WC sah das Gericht die Anforderungen nicht erfüllt. Zwar war unstreitig, dass es nach einem Wassereinbruch Feuchtigkeitsflecken um den Lüftungskasten gegeben hatte. Auf den vorgelegten Fotos war jedoch nur ein tellergroßer Feuchtigkeitsfleck erkennbar.

Das Gericht führte aus, dass eine solche optische Beeinträchtigung noch keinen erheblichen Mangel darstelle. Der Vermieter hatte zudem vorgetragen, dass er den Schaden kurzfristig durch Trocknungsgeräte behoben habe. Die Mieter behaupteten zwar eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmelsporen, konnten dies aber nicht nachweisen. Sie legten weder Gutachten zur Feuchtigkeitsmessung vor noch boten sie andere Beweismittel an.

Entscheidend war: Aus den Fotos und E-Mails ließ sich nicht erkennen, in welchen Zeiträumen es tatsächlich zu welchem Wassereintritt gekommen war und wie lange dieser anhielt. Eine reine Schimmelbildung um den Luftfilter herum stellte nach Ansicht des Gerichts keinen erheblichen Mangel dar, zumal der Filter erkennbar ohne großen Aufwand hätte getauscht werden können.

Defekte Heizung – außerhalb der Heizperiode kaum relevant

Auch beim angeblich defekten Heizkörper im Kinderzimmer konnte das Gericht keine ausreichende Darlegung erkennen. Die Mieter hatten zwar E-Mails vorgelegt, in denen sie den Defekt gemeldet hatten. Was genau jedoch nicht funktionierte und ob tatsächlich eine vollständige Nichtfunktion vorlag, blieb unklar.

Das Gericht wies darauf hin, dass weder ersichtlich war, welche Temperatur im betreffenden Zimmer tatsächlich herrschte, noch ob die anderen Heizkörper in der Wohnung für eine ausreichende Wärmeversorgung sorgten. Der Mietvertrag sah eine Mindesttemperatur von 20 Grad vor. Selbst wenn der einzelne Heizkörper vollständig ausgefallen wäre, könnten andere Räume das Kinderzimmer möglicherweise mitgeheizt haben.

Besonders relevant: Die wesentlichen Zeiträume, in denen der Heizkörper angeblich defekt war, lagen außerhalb der Heizperiode. Welche tatsächliche Beeinträchtigung die Mieter dadurch erlitten haben wollen, wurde nicht deutlich.

Rollladen – ein Fenster von dreien

Beim defekten Rollladen lag der Fall ähnlich. Die Mieter hatten angezeigt, dass sich ein Rollladen im Wohnzimmer nicht mehr öffnen lasse. Der Vermieter legte jedoch Lichtbilder vor, die zeigten, dass das Wohnzimmer trotz des heruntergelassenen Rollladens an einem der drei straßenseitigen Fenster ausreichend lichtdurchflutet war.

Dass zusätzlich die zentrale Steuerung aller Rollläden ausgefallen sei, konnten die Mieter ebenfalls nicht nachweisen. Ein späterer Reparaturauftrag, bei dem drei Rollladenpanzer erneuert wurden, beweist nach Ansicht des Gerichts nicht automatisch, dass alle Rollläden über den gesamten behaupteten Zeitraum nicht funktioniert haben.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil macht deutlich, wie wichtig eine sorgfältige Dokumentation für Mieter ist, die eine Mietminderung geltend machen wollen. Wer Mängel nur pauschal behauptet oder lediglich auf E-Mail-Korrespondenz verweist, wird vor Gericht regelmäßig scheitern.

Wenn Sie als Mieter Mängel feststellen, sollten Sie diese nicht nur dem Vermieter anzeigen, sondern auch selbst umfassend dokumentieren. Dazu gehören Fotos mit Datum, Protokolle über den zeitlichen Verlauf und gegebenenfalls Gutachten von Fachleuten. Bei behaupteten Gesundheitsgefahren durch Schimmel ist ein professionelles Gutachten zur Feuchtigkeitsmessung praktisch unverzichtbar.

Für Vermieter zeigt das Urteil, dass sie gut beraten sind, schnell auf Mängelanzeigen zu reagieren und die Behebung zu dokumentieren. Werden Mängel kurzfristig beseitigt, scheitern spätere Minderungsansprüche oft schon an der fehlenden Darlegung einer erheblichen Beeinträchtigung.

Grundsätze des Urteils

• Der Mieter trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für Mängel, die eine Mietminderung rechtfertigen sollen
• Pauschale Mängelbehauptungen oder bloße Auflistungen genügen den Anforderungen nicht
• Ein tellergroßer Feuchtigkeitsfleck stellt keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar
• Bei Heizungsdefekten ist zu berücksichtigen, ob andere Wärmequellen die Mindesttemperatur gewährleisten können
• Defekte außerhalb der relevanten Nutzungszeiten begründen regelmäßig keine Minderung
• Für behauptete Gesundheitsgefahren durch Schimmel sind konkrete Nachweise erforderlich

Quelle: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025, Az. 33050 C 204/24