Mieterhöhung: Zustimmung mit Nachfragen gilt nicht

Worum ging es in dem Fall?

Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die monatliche Nettokaltmiete sollte von einem niedrigeren auf einen höheren Betrag angehoben werden. Dem Schreiben lag eine vorformulierte Zustimmungserklärung bei, die die Mieter unterschreiben und zurücksenden sollten.

Die Mieter nutzten dieses Formular jedoch nicht. Stattdessen schrieben sie eine E-Mail an die Vermieterin. Darin erklärten sie: „Wir stimmen einer Mietanpassung mit Wirkung zum 1. März 2024 auf die ortsübliche Miete zu." Gleichzeitig baten sie aber darum, drei bestimmte Punkte bei der Berechnung zu überprüfen. Die Mieter zweifelten an, ob bestimmte Zuschläge im Mietspiegel korrekt angewandt wurden. Konkret ging es um die Merkmale „Guter Altbau", „Guter Boden" und „Küchenausstattung".

Die Mieter betonten dabei, dass sie den Termin der Mieterhöhung nicht in Frage stellen würden. Sie wollten die Berechnung „nur besser verstehen". Eine Reaktion der Vermieterin auf diese Nachfragen erfolgte nicht.

Eine Woche später meldeten sich die Mieter erneut. Da ihre Fragen unbeantwortet geblieben waren, erhöhten sie die Miete nur auf den Betrag, der sich nach ihrer eigenen Berechnung ergab. Dieser lag niedriger als von der Vermieterin gefordert. Die Mieter erklärten sich bereit, die Differenz nachzuzahlen, falls sich die ursprüngliche Berechnung der Vermieterin als richtig erweisen sollte.

Die Vermieterin sah das anders. Sie war der Meinung, die Mieter hätten mit ihrer ersten E-Mail bereits vollständig und vorbehaltlos zugestimmt. Sie verklagte die Mieter auf Zahlung der Differenz.

Was war der zentrale Streitpunkt?

Die entscheidende Frage war: Liegt in der E-Mail der Mieter eine wirksame Zustimmung zur Mieterhöhung? Oder handelt es sich um eine unverbindliche Erklärung, weil die Mieter gleichzeitig Zweifel an der Berechnung geäußert hatten?

Die Vermieterin argumentierte, die Mieter hätten ausdrücklich einer Mietanpassung zugestimmt und den Termin nicht in Frage gestellt. Die Nachfragen seien bloße Wissensfragen gewesen, die nichts an der verbindlichen Zustimmung änderten.

Die Mieter hielten dagegen: Sie hätten gerade nicht vorbehaltlos zugestimmt. Vielmehr hätten sie konkrete Einwände gegen die Berechnung erhoben und um Klärung gebeten. Solange diese Punkte nicht geklärt waren, habe keine endgültige Zustimmung vorgelegen.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Landgericht München I wies die Klage der Vermieterin ab. Die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil hatte keinen Erfolg.

Das Gericht stellte zunächst einen wichtigen Grundsatz klar: Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist bedingungsfeindlich. Das bedeutet, sie darf nicht unter einem Vorbehalt oder einer Bedingung erklärt werden. Geschieht dies dennoch, ist die Zustimmung rechtlich unwirksam.

Bei der Auslegung der E-Mail kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Mieter gerade keine vorbehaltlose Zustimmung erklärt hatten. Die Richter kritisierten die Argumentation der Vermieterin als „Rosinenpicken". Sie habe nur einzelne Passagen herausgegriffen und dabei die einschränkenden Formulierungen übersehen.

Entscheidend war für das Gericht: Die Mieter hatten nicht der von der Vermieterin geforderten Mieterhöhung zugestimmt, sondern nur „einer Mietanpassung" auf die ortsübliche Miete. Da sie gleichzeitig konkrete Zweifel an der Berechnung dieser ortsüblichen Miete anmeldeten, fehlte es an einer Einigung über die genaue Höhe.

Das Gericht formulierte es so: Wenn ein Mieter zu erkennen gibt, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände geklärt werden, dann fehlt es an einer wirksamen Zustimmung. Die Mieter hatten hier drei konkrete Mietspiegelmerkmale benannt und die Vermieterin aufgefordert, ihre Einordnung zu erklären. Damit lag keine vollumfängliche Zustimmung vor.

Auch der höfliche Schlusssatz der E-Mail änderte daran nichts. Die Formulierung „Wir möchten es nur besser verstehen" war nach Ansicht des Gerichts lediglich eine Höflichkeitsfloskel. Sie stellte allenfalls eine Zustimmung in Aussicht für den Fall, dass die Vermieterin die offenen Fragen klären würde.

Das Gericht wies darauf hin, dass es denklogisch nicht nachvollziehbar sei, warum die Mieter einerseits eine Überprüfung der Berechnung fordern, andererseits aber bereits verbindlich zugestimmt haben sollten. Hinzu kam, dass die Mieter das vorformulierte Zustimmungsschreiben der Vermieterin bewusst nicht verwendet hatten.

Was hätte die Vermieterin tun können?

Die Vermieterin hätte auf die Nachfragen der Mieter eingehen und die strittigen Punkte klären können. Wenn sich herausgestellt hätte, dass ihre Berechnung korrekt war, hätten die Mieter möglicherweise vollständig zugestimmt.

Alternativ hätte die Vermieterin innerhalb der gesetzlichen Frist eine Zustimmungsklage erheben können. Damit hätte ein Gericht verbindlich festgestellt, ob die geforderte Mieterhöhung berechtigt war. Diese Frist ließ die Vermieterin jedoch verstreichen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter: Wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten und der Berechnung nicht vollständig zustimmen können, sollten Sie dies klar formulieren. Eine Teilzustimmung ist möglich und rechtlich wirksam. Sie können dem unstreitigen Teil zustimmen und den Rest ablehnen oder von einer Klärung abhängig machen. Wichtig ist aber: Eine solche Erklärung gilt rechtlich nicht als vollständige Zustimmung. Der Vermieter muss dann entweder Ihre Einwände ausräumen oder Klage auf Zustimmung erheben.

Für Vermieter: Nehmen Sie Einwände von Mietern gegen Ihre Mieterhöhungsberechnung ernst. Eine E-Mail, in der der Mieter zwar grundsätzlich zustimmt, aber gleichzeitig konkrete Zweifel äußert, ist keine wirksame Zustimmung. In solchen Fällen sollten Sie die strittigen Punkte klären oder rechtzeitig Zustimmungsklage erheben. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein Gericht eine zweideutige Erklärung zu Ihren Gunsten auslegt.

Das Urteil zeigt: Bei der Zustimmung zur Mieterhöhung kommt es auf den genauen Wortlaut an. Wer zustimmt, aber gleichzeitig Vorbehalte macht, hat rechtlich nicht wirksam zugestimmt. Der umgangssprachliche Sinn einer Erklärung kann vom rechtlichen Ergebnis abweichen.

Grundsätze des Urteils

• Die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 1 BGB ist bedingungsfeindlich und darf nicht unter Vorbehalt erklärt werden
• Eine unter Bedingungen oder Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig
• Äußert der Mieter konkrete Zweifel an der Mietspiegelberechnung, liegt keine vorbehaltlose Zustimmung vor
• Eine nur grundsätzliche Zustimmung zu „einer" Mieterhöhung ersetzt nicht die konkrete Einigung über die Miethöhe
• Bei unklaren Erklärungen sollte der Vermieter fristgerecht Zustimmungsklage erheben

Quelle: LG München I, Urteil vom 25.06.2025 – 14 S 14073/24