Makler vermarktet mit Innenraumfotos – wann Eigentümer abmahnen dürfen

Was war passiert?

Eine GmbH mietete ein Ladenlokal in bester Münchener Innenstadtlage. Da sie einen Unter- oder Nachmieter suchte, schaltete sie ein Immobilienunternehmen ein. Der von der Mieterin beauftragte Immobilienmakler hatte bereits zuvor versucht, einen Interessenten zu vermitteln – erfolglos. Im April 2024 tauchte das Objekt dann auf mehreren Immobilienportalen auf: mit großformatigen Fotos der Innenräume, unter dem Titel „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz" und zu einer monatlichen Miete von über 10.000 Euro.

Das Problem: Der Eigentümer des Ladenlokals hatte dem Makler nie einen Auftrag erteilt. Im Gegenteil – er hatte selbst wenige Monate zuvor einen eigenen Makler eingeschaltet. Die öffentliche Vermarktung durch den von der Mieterin beauftragten Makler war ihm ein Dorn im Auge. Er befürchtete, dass das Exposé mit der konkreten Mietpreisangabe seine eigenen Vermarktungschancen schmälerte und einen höheren Mietzins verhinderte.

Der Eigentümer ließ den Makler anwaltlich abmahnen und forderte eine strafbewehrte Unterlassungserklärung sowie den Ersatz der Rechtsanwaltskosten. Der Makler unterzeichnete die Erklärung – verweigerte aber die Kostenerstattung. Darüber wurde schließlich bis vor den Bundesgerichtshof gestritten.

Welche rechtlichen Angriffspunkte hatte der Eigentümer?

Der Eigentümer stützte seine Forderung auf zwei rechtliche Wege.

Erstens argumentierte er, der Makler habe mit seiner Tätigkeit zugleich ein fremdes Geschäft – nämlich seines – besorgt. Das fällt unter die sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA): Jemand erledigt die Angelegenheiten eines anderen, ohne dazu beauftragt zu sein. Aus § 677 BGB und § 681 BGB folgen dann bestimmte Pflichten; bei einer unberechtigten GoA kommt nach § 678 BGB sogar Schadensersatz in Betracht.

Zweitens sah der Eigentümer in der öffentlichen Vermarktung mit Innenraumfotos eine Verletzung seines Eigentumsrechts. Dagegen könne er nach § 1004 Abs. 1 BGB – dem sogenannten Unterlassungsanspruch des Eigentümers – vorgehen.

Das Amtsgericht München wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht München I gab ihr teilweise statt. Nun hatte der Bundesgerichtshof das letzte Wort.

Wie entschied der BGH?

Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück – allerdings mit klaren Weichenstellungen für das weitere Verfahren.

Den GoA-Weg versperrte der BGH deutlich. Wenn der Mieter einen Makler damit beauftragt, einen Unter- oder Nachmieter zu suchen, handelt dieser Makler allein in der Interessensphäre des Mieters. Die Suche nach einer Untervermietung liegt ausschließlich in dessen Rechts- und Interessenkreis, weil er sich von der Miete ganz oder teilweise lösen will. Den Eigentümer berührt das zunächst nur reflexartig. Erst wenn tatsächlich ein Unter- oder Nachmieter gefunden wird und es zur konkreten Vertragsanbahnung kommt, rückt sein Rechtskreis unmittelbar ins Spiel. Ein GoA-basierter Unterlassungsanspruch besteht in dieser Konstellation daher nicht – unabhängig davon, ob der Makler möglicherweise auch eigene Provisionsinteressen verfolgte.

Beim Eigentumsrecht sieht die Lage anders aus. Nach langjähriger BGH-Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien eines Gebäudes gewerblich zu nutzen, dem Grundstückseigentümer zu. Das gilt nicht nur für Außenaufnahmen vom öffentlichen Straßenraum, sondern ausdrücklich auch für Fotos von Innenräumen. Wer eine Immobilie mit solchen Fotos öffentlich vermarktet, ohne dazu berechtigt zu sein, greift in das Eigentumsrecht ein. Dieser Eingriff kann nach § 1004 Abs. 1 BGB abgewehrt werden.

Der Makler hatte das Ladenlokal auf verschiedenen Webseiten mit einem Exposé inseriert, das wesentlich von großformatigen Innenraumfotos geprägt war. Ein Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers lag damit dem Grunde nach vor.

„Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar." (BGH, Urteil vom 30.04.2026)

Wann scheitert der Anspruch an einer Einwilligung?

Ob der Eigentümer letztlich Erfolg hat, hängt davon ab, ob er der Vermarktung zugestimmt hatte. Eine solche Einwilligung kann ausdrücklich oder konkludent erteilt worden sein. Sie könnte sich erstens aus dem Mietvertrag ergeben – etwa wenn der Mieterin darin das Recht eingeräumt wurde, das Objekt mit Innenraumfotos über einen Makler öffentlich anzubieten. Zweitens könnte der Eigentümer auf anderem Wege sein Einverständnis signalisiert haben.

Klar ist aber: Die bloße Kenntnis davon, dass die Mieterin einen Makler eingeschaltet hat, reicht dafür nicht aus. Das Berufungsgericht muss diese Frage nun im neuen Verfahren sorgfältig aufklären.

Und die Abmahnkosten?

Steht der Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB fest, kann der Eigentümer auch die Anwaltskosten für die Abmahnung erstattet verlangen. Der BGH stützt diesen Aufwendungsersatz im Maklerrecht auf § 677 BGB in Verbindung mit § 683 Satz 1 BGB und § 670 BGB – in Anlehnung an die Rechtsprechung zu Abmahnkosten bei Wettbewerbs- und Urheberrechtsverletzungen.

Voraussetzung ist, dass die Abmahnung wirksam und für den Schuldner zielführend war: Sie muss ihm einen klaren Weg weisen, den Streit ohne Gericht beizulegen. Das Abmahnschreiben vom April 2024 erfüllte diese Anforderung, weil es konkret die Entfernung des Exposés samt Fotos forderte. Die Kosten der Abmahnung sind dann – wenn sich der Anspruch jedenfalls unter einem der beanstandeten Gesichtspunkte als begründet erweist – vollständig erstattungsfähig.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie sollten Sie genau hinschauen, wenn Ihre Mieterin eigenständig einen Makler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt. Den Weg über die Geschäftsführung ohne Auftrag hat der BGH in dieser Konstellation versperrt. Ihr stärkstes Instrument ist das Eigentumsrecht: Sobald Ihr Objekt mit Innenraumfotos öffentlich vermarktet wird, ohne dass Sie dazu Ihre Zustimmung gegeben haben, liegt ein abwehrbarer Eingriff vor.

Prüfen Sie deshalb Ihren Mietvertrag sorgfältig: Enthält er eine Klausel, die der Mieterin die Vermarktung per Makler und mit Innenraumfotos ausdrücklich gestattet? Wenn nicht – und wenn Sie auch auf anderem Wege keine Einwilligung erteilt haben – steht Ihnen ein Unterlassungsanspruch zu. Eine anwaltliche Abmahnung, die klar die Entfernung des Inserats fordert, ist dann der richtige erste Schritt. Die Kosten dafür können Sie gegenüber dem Makler geltend machen.

Als Mieterin, die einen Makler für die Untermietersuche einschaltet: Achten Sie darauf, dass Ihr Mietvertrag Ihnen diese Möglichkeit ausdrücklich erlaubt – einschließlich der Veröffentlichung von Innenraumfotos. Ohne diese Grundlage setzen Sie sich und den von Ihnen beauftragten Makler einem erheblichen Haftungsrisiko aus.

Für Makler, die im Auftrag eines Mieters tätig werden, gilt: Holen Sie sich vor der öffentlichen Vermarktung mit Innenraumfotos die Zustimmung des Eigentümers ein – oder stellen Sie sicher, dass der Mieter dazu nach seinem Mietvertrag berechtigt ist. Andernfalls riskieren Sie eine Abmahnung und müssen deren Kosten tragen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein vom Mieter beauftragter Makler, der einen Unter- oder Nachmieter sucht, handelt allein in der Interessensphäre des Mieters – nicht in der des Eigentümers. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag gegen den Makler scheiden in dieser Konstellation aus.
• Das Recht, Innenraumfotos einer Immobilie gewerblich zu nutzen, steht dem Grundstückseigentümer zu. Wer diese Fotos ohne Erlaubnis öffentlich für die Vermarktung einsetzt, greift in sein Eigentumsrecht ein.
• Die bloße Kenntnis des Eigentümers davon, dass der Mieter einen Makler eingeschaltet hat, begründet keine Einwilligung zur öffentlichen Vermarktung mit Innenraumfotos.
• Besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, kann der Eigentümer die Rechtsanwaltskosten für eine wirksame Abmahnung als Aufwendungsersatz verlangen.
• Mietvertragsklauseln, die eine Untervermietung oder Nachmietersuche regeln, sollten ausdrücklich festlegen, ob und in welchem Umfang die Immobilie öffentlich mit Fotos vermarktet werden darf.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.04.2026, Az. III ZR 164/25