Makler täuscht über Schimmel - Provision weg

Wenn Unehrlichkeit teuer wird

Ein Immobilienmakler aus Oldenburg muss eine bereits erhaltene Provision in Höhe von rund 5.800 Euro zurückzahlen. Der Grund: Er hatte einen Käufer über bekannte Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme in einer Immobilie bewusst getäuscht. Das Landgericht Oldenburg stellte klar, dass solche gravierenden Pflichtverletzungen den gesamten Lohnanspruch kosten können.

Der Fall im Detail

Im Jahr 2023 sollte ein vermieteter Bungalow in Oldenburg verkauft werden. Die Eigentümerin beauftragte einen Makler mit der Vermittlung. Bei der ersten Besichtigung des Objekts waren neben dem Makler auch dessen Ehefrau und Mitarbeiterin sowie die Mieter des Bungalows anwesend.

Die Mieter klärten den Makler über erhebliche Probleme auf. Sie berichteten von undichten Gauben und Fenstern, durch die seit Jahren immer wieder Feuchtigkeit ins Haus eindrang. Diese Feuchtigkeit führte zu Schimmelbildung und hatte bereits dazu geführt, dass Fensterbänke und Balken ausgetauscht werden mussten.

Die entscheidende Lüge

Als später ein Kaufinteressent das Objekt besichtigte, fragte er direkt nach Schimmel- oder Feuchtigkeitsproblemen. Die Ehefrau und Mitarbeiterin des Maklers antwortete: "Es sei nichts bekannt." Das war eine bewusste Falschaussage, denn sie war bei dem Gespräch mit den Mietern dabei gewesen.

Der Käufer vertraute dieser Auskunft, erwarb die Immobilie und zahlte die vereinbarte Maklerprovision von 5.801,25 Euro. Später entdeckte er die Feuchtigkeitsprobleme und verlangte sein Geld zurück.

Das Gericht urteilt eindeutig

Das Landgericht Oldenburg gab dem Käufer recht. Die Richter stellten fest, dass der Makler seinen Anspruch auf Provision "verwirkt" hatte. Verwirkung bedeutet, dass jemand einen Anspruch durch eigenes Fehlverhalten verliert. Dies geschieht nur bei besonders schweren Pflichtverletzungen.

Die Begründung des Gerichts war eindeutig: Der Makler und seine Mitarbeiterin hatten wissentlich falsche Angaben gemacht. Sie kannten die Feuchtigkeitsprobleme aus erster Hand durch die Schilderungen der Mieter, verschwiegen diese aber bewusst.

Warum die Verwirkung so schwer wiegt

Die Verwirkung des Maklerlohns ist eine drastische Konsequenz. Sie tritt nur ein, wenn ein Makler "mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit" die Interessen des Kunden gefährdet. Das Gericht betonte, dass es sich um eine Art Strafe handelt, die Makler dazu bewegen soll, ihre Treuepflichten einzuhalten.

Entscheidend ist dabei die subjektive Vorwerfbarkeit. Der Makler muss wissen, dass er falsche Angaben macht oder wesentliche Informationen verschweigt. Genau das war hier der Fall.

Auch vorvertragliche Verstöße zählen

Interessant ist, dass die entscheidende Falschaussage vor Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer erfolgte. Das Gericht stellte klar, dass auch vorvertragliche Pflichtverletzungen zur Verwirkung führen können. Es kommt nicht darauf an, ob der Maklervertrag bereits geschlossen war, sondern ob die Treuepflicht verletzt wurde.

Die Beweisführung vor Gericht

Der Makler bestritt, von den Feuchtigkeitsproblemen gewusst zu haben. Das Gericht führte eine aufwendige Beweisaufnahme durch und vernahm die Mieter als Zeugen. Die Richter bewerteten deren Aussagen als glaubwürdig und widerspruchsfrei.

Besonders überzeugend war die Schilderung der Mieter, dass sie bei der Erstbesichtigung ausführlich über die Probleme berichtet hatten. Ein Zeuge hatte sogar während der Besichtigung Baustoffhändler angerufen, um die Kosten einer Dachsanierung zu kalkulieren.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Immobilienmakler: Das Urteil zeigt die Grenzen der Informationspflicht auf. Makler müssen über alle ihnen bekannten wesentlichen Mängel informieren. Wissentlich falsche Angaben oder das Verschweigen bekannter Probleme können den gesamten Lohnanspruch kosten.

Für Immobilienkäufer: Sie können von Maklern ehrliche und vollständige Informationen verlangen. Bei wissentlich falschen Angaben steht Ihnen nicht nur Schadensersatz zu, sondern möglicherweise auch die Rückzahlung der Maklerprovision.

Für Verkäufer: Auch sie sollten ihren Makler über alle bekannten Mängel informieren. Nur so kann der Makler seiner Informationspflicht nachkommen und rechtliche Probleme vermeiden.

Praktische Konsequenzen

Das Urteil verdeutlicht, dass die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Ehrlichkeit von Immobilienmaklern stellt. Wer als Makler tätig ist, sollte sich bewusst sein, dass:

• Alle bekannten Mängel offengelegt werden müssen
• Auch Informationen von Dritten (wie Mietern) weitergegeben werden müssen
• Falschangaben schwerwiegende finanzielle Folgen haben können
• Die Verwirkung des gesamten Lohnanspruchs droht

Fazit

Der Fall zeigt eindrucksvoll, dass Ehrlichkeit im Immobiliengeschäft nicht nur eine moralische Verpflichtung, sondern auch eine rechtliche Notwendigkeit ist. Makler, die ihre Kunden täuschen, riskieren nicht nur ihren Ruf, sondern auch ihre bereits verdienten Provisionen.

Für Immobilienkäufer ist das Urteil ein wichtiges Signal: Sie müssen sich nicht alles gefallen lassen und haben bei Täuschungen durchaus Möglichkeiten, sich zu wehren. Die Gerichte nehmen die Treuepflichten von Maklern ernst und ahnden Verstöße konsequent.

Quelle: Landgericht Oldenburg, Urteil vom 23.05.2025 - 13 O 2561/24