Indexierungsklausel im Gewerbemietvertrag

Physiotherapiepraxis, zehn Jahre Laufzeit – und eine problematische Klausel

Die Vermieterin eines Gewerbeobjekts schloss im August 2019 einen Mietvertrag mit einer Mieterin, die dort eine Physiotherapiepraxis betreiben wollte. Die Mindestlaufzeit betrug zehn Jahre, die vereinbarte Nettokaltmiete lag bei knapp 1.750 Euro im Monat.

Im Mietvertrag fand sich eine Wertsicherungsklausel – also eine Regelung, die die Miete automatisch an die Inflation anpassen sollte. Konkret verwies der Vertrag auf den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Änderte sich dieser Index, sollte sich die Miete im gleichen Verhältnis verändern. Soweit, so üblich.

Das Problem steckte im Detail. Als Ausgangswert für die Indexberechnung hatten die Parteien nicht den VPI zum Zeitpunkt des Mietbeginns vereinbart – also September 2019 –, sondern den Stand vom Mai 2017. Das ist mehr als zwei Jahre früher. Die gesamte Preisentwicklung zwischen Mai 2017 und September 2019 wurde damit in den Startpunkt der Mieterin eingepreist, obwohl sie in dieser Zeit noch keine Mieterin war und keinerlei Gegenleistung erhielt.

Hinzu kam eine handwerkliche Unstimmigkeit im Vertragstext: Einerseits hieß es, die Miete ändere sich „automatisch" mit dem Index. Andererseits sollte die Änderung erst nach schriftlicher Aufforderung durch die Vermieterin und ab dem Folgemonat wirksam werden. Automatisch oder nicht – das ließ der Vertrag offen.

Wer streitet hier – und worum geht es eigentlich?

Ab April 2022 erhielt die Mieterin ein Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage der Indexklausel. Sie zahlte zunächst. Als ein weiteres Erhöhungsbegehren folgte, zog sie die Reißleine: Die Klausel sei unwirksam, die bereits gezahlten Erhöhungsbeträge müsse die Vermieterin zurückzahlen. Die folgenden Mehrbeträge leistete sie nur noch unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt.

Damit war der Kern des Rechtsstreits klar. Es ging nicht nur um die Frage, ob die Klausel überhaupt wirksam ist. Es ging um eine tiefere Frage: Wann wird eine unwirksame Preisklausel unwirksam – rückwirkend von Anfang an oder erst ab dem Moment, in dem ein Gericht die Unwirksamkeit feststellt?

Das ist kein akademisches Problem. Es entscheidet darüber, ob die Mieterin die bereits gezahlten Erhöhungsbeträge zurückbekommt oder leer ausgeht.

Das Preisklauselgesetz und die AGB-Kontrolle: Zwei unterschiedliche Regelwerke

Wer Mietverträge kennt, weiß: Indexklauseln in Gewerbemietverträgen mit einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren sind grundsätzlich zulässig. Das Preisklauselgesetz (PrKG) erlaubt sie unter bestimmten Voraussetzungen ausdrücklich. Doch das Preisklauselgesetz enthält in § 8 PrKG eine bemerkenswerte Regelung: Verstößt eine Klausel gegen dieses Gesetz, tritt die Unwirksamkeit erst mit rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung des Verstoßes ein – und wirkt nur für die Zukunft, also ex nunc. Bis dahin bleibt die Klausel schwebend wirksam.

Die Vermieterin argumentierte deshalb: Selbst wenn die Klausel problematisch sei, könne die Mieterin allenfalls auf künftige Erhöhungen verzichten – aber nichts zurückfordern.

Das Landgericht und das Oberlandesgericht Düsseldorf sahen das anders. Der BGH bestätigte diese Einschätzung jetzt abschließend.

Das Preisklauselgesetz ist nicht das einzige Regelwerk, das auf Preisklauseln anwendbar ist. Daneben gilt das AGB-Recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Und § 307 Abs. 1 BGB ordnet die Unwirksamkeit von AGB-Klauseln ex tunc an – also von Anfang an, rückwirkend.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH entschied: Beide Regelwerke stehen nebeneinander. Das Preisklauselgesetz setzt die AGB-Kontrolle nicht außer Kraft. Verstößt eine formularvertraglich verwendete Indexierungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB, ist sie nach dieser Vorschrift von Anfang an unwirksam – unabhängig davon, was § 8 PrKG regelt.

Die Begründung ist überzeugend: § 8 PrKG knüpft die Unwirksamkeit ausdrücklich an einen Verstoß „gegen dieses Gesetz" – also gegen das Preisklauselgesetz. Er schließt weitergehende Rechtsfolgen aus anderen Gesetzen nicht aus. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass des Preisklauselgesetzes gar nicht im Blick, dass formularvertragliche Klauseln daneben auch der AGB-Kontrolle unterliegen. Eine bewusste Entscheidung, den AGB-rechtlichen Schutz einzuschränken, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen.

Zudem verfolgen beide Regelwerke unterschiedliche Ziele: Das Preisklauselgesetz dient dem Schutz der Geldwertstabilität und der Vermeidung inflationärer Tendenzen – ein öffentliches Interesse. Die AGB-Kontrolle schützt den Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung – ein privates Interesse. Wegen dieser unterschiedlichen Zielsetzungen können auch die Ergebnisse auseinanderfallen: Eine Klausel, die preisklauselrechtlich zulässig ist, kann AGB-rechtlich dennoch unwirksam sein. Und umgekehrt.

„§ 8 PrKG sollte nie die Funktion haben, eine bereits nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Klausel schwebend wirksam werden zu lassen." (BGH, Urteil vom 11.03.2026, XII ZR 51/25)

Für die streitgegenständliche Klausel lagen gleich zwei AGB-rechtliche Mängel vor. Erstens benachteiligte der Ausgangspunkt Mai 2017 die Mieterin unangemessen: Sie trug die Preisentwicklung aus einem Zeitraum mit, in dem sie noch keine Gegenleistung erhielt. Zweitens verstieß die Klausel gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil der Widerspruch zwischen „automatischer" Änderung und dem Erfordernis einer schriftlichen Aufforderung die Klausel unklar und widersprüchlich machte.

Ergebnis: Die Klausel war von Anfang an unwirksam. Die Mieterin hatte Anspruch auf Rückzahlung aller ohne Rechtsgrundlage geleisteten Erhöhungsbeträge.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter einer Gewerbeimmobilie sollten Sie die Indexklausel Ihres Mietvertrags genau unter die Lupe nehmen. Besonderes Augenmerk verdienen dabei drei Punkte: Erstens der Ausgangszeitpunkt – entspricht er dem Mietbeginn oder liegt er davor? Zweitens die Formulierung – ist klar geregelt, wie und wann die Anpassung wirksam wird? Drittens das Muster – handelt es sich um ein Formular, das der Vermieter auch in anderen Verträgen verwendet?

Wenn Sie Erhöhungsbeträge bereits gezahlt haben, zahlen Sie weitere Forderungen sicherheitshalber unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung. So sichern Sie sich Ihre Rückforderungsansprüche, ohne den Mietvertrag zu gefährden.

Als Vermieter sollten Sie Ihre Standardverträge dringend überprüfen. Eine Indexklausel, die Sie aus einem alten Formular übernommen haben, kann teuer werden – nicht erst ab dem nächsten Gerichtsurteil, sondern rückwirkend ab dem ersten Erhöhungszeitpunkt. Beauftragen Sie im Zweifelsfall eine rechtliche Prüfung, bevor Sie eine Mieterhöhung geltend machen.

Gilt das Urteil auch für Wohnraummietverträge? Für die klassische Indexmiete nach § 557b BGB gilt das Preisklauselgesetz gar nicht – diese Vorschrift bildet eine eigenständige Grundlage. Das Urteil betrifft unmittelbar nur Gewerberaummietverträge.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Indexierungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag unterliegt neben dem Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
• Hält die Klausel der AGB-Kontrolle nicht stand, ist sie gemäß § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam – nicht erst ab rechtskräftiger Feststellung.
• Das Preisklauselgesetz und seine ex-nunc-Regelung in § 8 PrKG gelten nur für Verstöße gegen dieses Gesetz selbst – sie schränken den AGB-Schutz nicht ein.
• Ein Ausgangszeitpunkt vor dem Mietbeginn benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn er Preisentwicklungen aus einer Zeit einschließt, in der noch kein Mietverhältnis bestand.
• Widersprüchliche Formulierungen zur Wirksamkeit einer Mietanpassung verstoßen gegen das Transparenzgebot und führen zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.03.2026, Az. XII ZR 51/25