Heizungsausfall: Wann der Mieter selbst für Ersatz sorgen muss

Warum blieb das Haus im Winter kalt?

Ein Ehepaar mietete bereits 1993 ein Einfamilienhaus – ein historisches Zechenhaus aus dem Jahr 1936. Bei der Anmietung gab es im Wohnzimmer lediglich eine Anschlussmöglichkeit für einen Ofen. Der Ofen selbst fehlte, das Haus war insgesamt stark renovierungsbedürftig.

Noch vor Unterzeichnung des eigentlichen Mietvertrags trafen die damaligen Vertragsparteien eine gesonderte Absprache, den sogenannten Gestattungsvertrag. Darin erlaubte die Vermieterin dem Mieter eine bauliche Veränderung: den Einbau einer Zentralheizung mit Kohlekessel anstelle des fehlenden Ofens.

Entscheidend war eine Klausel dieser Vereinbarung. Sämtliche Kosten für Einbau, Wartung und Instandhaltung der Heizung sollte der Mieter tragen. Er haftete zudem für den Betrieb der Anlage und musste sie bei seinem Auszug zurückbauen, falls kein Nachmieter sie übernimmt.

Über drei Jahrzehnte lief die Kohleheizung zuverlässig. Im November 2025 kam es zu einem Heizungsausfall. Die Mieter zeigten den Defekt umgehend an und schafften auf Empfehlung des Bezirksschornsteinfegers eine neue Pelletheizungsanlage an – für mehrere tausend Euro. Für den eigentlichen Einbau lag bereits ein Angebot einer Fachfirma über einen weiteren erheblichen Betrag vor.

Wer muss die neue Heizung bezahlen?

Die Mieter zogen vor Gericht. Sie verlangten von der Vermieterin, die Beheizbarkeit des Hauses wiederherzustellen – mit exakt bezifferten Mindesttemperaturen: tagsüber mindestens 20 Grad in den Wohnräumen, 24 Grad im Bad, nachts 17 Grad.

Ihre Argumentation: Der Ausfall der Heizung sei ein Mangel der Mietsache, für dessen Beseitigung die Vermieterin verantwortlich sei. Das ergebe sich aus einschlägigen DIN-Normen sowie aus dem nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetz. Dieses schreibt Mindestanforderungen für angemessenen Wohnraum vor – dazu zähle auch eine funktionierende zentrale Heizenergieversorgung.

Die Vermieterin hielt dagegen: Das Haus sei von Anfang an ausdrücklich ohne eigene Heizung vermietet worden. Diese vertraglich vereinbarte Beschaffenheit habe über 32 Jahre widerspruchslos Bestand gehabt. Weder DIN-Normen noch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW als öffentlich-rechtliches Wohnungsaufsichtsrecht könnten einen zivilrechtlichen Anspruch der Mieter begründen.

Wie entschied das Amtsgericht?

Das Amtsgericht Duisburg wies die Klage vollständig ab. Den Klageantrag hielt es trotz der detailliert geforderten Temperaturen für ausreichend bestimmt. In der Sache aber stand den Mietern kein Anspruch zu.

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter nach § 535 Abs. 1 BGB den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewähren. Dazu kann im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht auch die Versorgung mit Heizenergie zählen. Ob eine solche Pflicht besteht, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab.

Das Gericht stellte klar: Ohne ausdrückliche Vereinbarung schuldet der Vermieter Heizenergie nur dann, wenn die Versorgung aus technischen oder rechtlichen Gründen allein durch ihn möglich ist. Kann dagegen ein Dritter oder der Mieter selbst dafür sorgen, braucht es konkrete Anhaltspunkte für eine Vermieterpflicht.

Genau solche Anhaltspunkte fehlten hier – im Gegenteil. Aus dem Gestattungsvertrag von 1993 ergab sich eindeutig: Die Wärmeversorgung war Sache der Mieter. Sie hatten die Zentralheizung selbst einbauen lassen, sämtliche Folgekosten übernommen und sich sogar zum Rückbau bei Auszug verpflichtet. Diese Zuständigkeitsverteilung bestand seit über drei Jahrzehnten unverändert fort. Auch der spätere Mietvertrag von 2002 änderte daran nichts.

Auch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW half den Mietern nicht weiter. Es handelt sich laut Gericht um öffentlich-rechtliches Wohnungsaufsichtsrecht, das die vertraglichen Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter nicht berührt. Selbst der amtliche Leitfaden zu diesem Gesetz verlangt vom Vermieter nach Auffassung des Gerichts lediglich, dass die baulichen Voraussetzungen für eine Heizquelle vorhanden sind – etwa ein funktionierender Schornstein.

Genau das war hier erfüllt: Der Schornstein war laut Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegers geprüft und funktionsfähig, ein Einbauangebot lag vor, und die Vermieterin zeigte sich bereit, den Einbau der neuen Pelletheizung zu gestatten.

„Weitergehende Verpflichtungen treffen die Beklagte nicht.“ – so brachte es das Amtsgericht Duisburg auf den Punkt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Mieter beim Einzug die Erlaubnis erhalten, selbst eine Heizung einzubauen, und dabei schriftlich alle Folgekosten übernommen? Dann können Sie sich später nicht mehr auf die allgemeine Versorgungspflicht des Vermieters berufen – selbst wenn die Anlage nach Jahrzehnten kaputtgeht. Prüfen Sie deshalb vor jeder Unterschrift unter eine solche Gestattungsvereinbarung genau, welche Pflichten Sie damit dauerhaft übernehmen. Wäre die Vermieterin hier tatsächlich zur Wärmeversorgung verpflichtet gewesen, hätten die Mieter zudem eine Mietminderung in Betracht ziehen können, bis die Heizung wieder läuft.

Als Vermieter sitzen Sie in einem vergleichbaren Fall am längeren Hebel – vorausgesetzt, die Gestattungsvereinbarung ist eindeutig formuliert. Regeln Sie Kosten-, Wartungs- und Rückbaupflichten schriftlich und unmissverständlich. Ihre eigene Pflicht beschränkt sich dann in der Regel darauf, die baulichen Voraussetzungen wie einen funktionsfähigen Schornstein bereitzuhalten und den Einbau einer neuen Anlage zu gestatten.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ohne ausdrückliche Vereinbarung schuldet der Vermieter Heizenergie nur, wenn die Versorgung technisch oder rechtlich allein durch ihn möglich ist.
• Kann der Mieter selbst oder ein Dritter für die Wärmeversorgung sorgen, braucht es konkrete vertragliche Anhaltspunkte für eine Vermieterpflicht.
• Eine vor Mietvertragsabschluss getroffene Gestattungsvereinbarung zum Heizungseinbau gilt als Geschäftsgrundlage des späteren Mietverhältnisses.
• Landesrechtliche Mindeststandards wie das Wohnraumstärkungsgesetz NRW sind öffentlich-rechtliches Wohnungsaufsichtsrecht und ändern nichts an der vertraglichen Pflichtenverteilung.
• Der Vermieter muss regelmäßig nur die baulichen Voraussetzungen für eine Heizquelle vorhalten, nicht zwingend die Heizung selbst finanzieren.

Quelle: AG Duisburg, Urteil vom 02.07.2026, Az. 501 C 666/26