Hausanschlusskosten im Kaufvertrag geregelt: Keine Grunderwerbsteuer!

Der Fall: Streit um nachträgliche Kosten beim Hausbau

Ein Immobilienkäufer erwarb im Jahr 2016 einen Teil eines Grundstücks mit einer noch zu errichtenden Doppelhaushälfte als Ausbauhaus. Der notariell beurkundete Kaufvertrag enthielt einen Festpreis, der sowohl die Kosten für Grund und Boden als auch für die Errichtung des Gebäudes umfasste.

Die Veräußerin verpflichtete sich, das Doppelhaus nach einer detaillierten Bau- und Leistungsbeschreibung zu errichten. Diese Beschreibung war Vertragsbestandteil und regelte unter anderem, dass die Anschlusskosten für Gas, Wasser, Strom und Abwasser vom Käufer zu tragen seien, während die Veräußerin die entsprechenden Anträge stellen würde.

Nachträgliche Rechnungen führen zum Steuerstreit

Nach Vertragsabschluss entstanden zusätzliche Kosten für verschiedene Leistungen. Die Veräußerin stellte dem Käufer Rechnungen für nachträgliche Sonderwünsche wie hochwertigere Materialien, zusätzliche Ausstattung und Änderungen an der ursprünglichen Planung. Außerdem wurden die Hausanschlusskosten für Trinkwasser, Regen- und Schmutzwasser sowie Strom und Gas in Rechnung gestellt.

Das Finanzamt sah in allen diesen Leistungen zusätzliche Gegenleistungen im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes und erhob für sämtliche Beträge Grunderwerbsteuer. Der Käufer widersprach dieser Einschätzung und argumentierte, dass insbesondere die Hausanschlusskosten nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen dürften.

Rechtliche Grundlagen: Wann entsteht Grunderwerbsteuer?

Das Grunderwerbsteuergesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Arten von Leistungen. Grundsätzlich unterliegen alle Gegenleistungen beim Grundstückserwerb der Grunderwerbsteuer. Dabei ist zu unterscheiden zwischen:

Bereits im Kaufvertrag vereinbarte Leistungen fallen unter die ursprüngliche Grunderwerbsteuer. Hier spricht das Gesetz von "übernommenen sonstigen Leistungen", wenn sich der Erwerber bereits bei Vertragsabschluss zu zusätzlichen Zahlungen verpflichtet.

Nachträglich vereinbarte Leistungen können ebenfalls grunderwerbsteuerpflichtig sein, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang zum ursprünglichen Grundstückserwerb stehen. Diese werden als "zusätzliche Leistungen" bezeichnet und müssen in einem separaten Steuerbescheid erfasst werden.

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Der Bundesfinanzhof bestätigte grundsätzlich die Einschätzung des Finanzamts, machte aber eine wichtige Ausnahme für die Hausanschlusskosten.

Nachträgliche Sonderwünsche sind steuerpflichtig

Für die nachträglichen Sonderwünsche entschied das Gericht, dass diese der Grunderwerbsteuer unterliegen. Der rechtliche Zusammenhang zum ursprünglichen Grundstückserwerb ergab sich daraus, dass die Bau- und Leistungsbeschreibung Teil des Kaufvertrags war und ausdrücklich regelte, dass sie nur gelte, "sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde".

Die nachträglichen Vereinbarungen führten dazu, dass die ursprünglich vom Verkäufer geschuldete Bauleistung konkretisiert, verändert oder durch höherwertige Materialien ersetzt wurde. Dabei blieben die Regelungen des ursprünglichen Kaufvertrags bestehen, ähnlich einem Rahmenvertrag.

Hausanschlusskosten: Keine nachträgliche Grunderwerbsteuer

Anders bewertete das Gericht die Hausanschlusskosten. Diese waren bereits in der ursprünglichen Bau- und Leistungsbeschreibung geregelt. Dort war ausdrücklich festgehalten, dass der Käufer die Anschlusskosten zu tragen habe, während die Veräußerin lediglich die Anträge stellen würde.

Da sich der Erwerber bereits bei Abschluss des Kaufvertrags zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet hatte, handelte es sich nicht um nachträgliche zusätzliche Leistungen. Diese Kosten gehörten vielmehr zu den bereits im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Leistungen.

Praktische Konsequenzen: Steuerliche Behandlung

Die Entscheidung hat mehrere praktische Auswirkungen:

Getrennte Steuerbescheide erforderlich

Nachträgliche zusätzliche Leistungen müssen in einem separaten Grunderwerbsteuerbescheid erfasst werden. Sie können nicht nachträglich in den ursprünglichen Steuerbescheid für den Grundstückserwerb einbezogen werden, da es sich um einen neuen Steuertatbestand handelt.

Zeitpunkt der Vereinbarung ist entscheidend

Nicht der Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder Zahlung ist für die steuerliche Einordnung maßgeblich, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Verpflichtung zur Leistung entstanden ist. Waren die Kosten bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt, unterliegen sie nicht der nachträglichen Grunderwerbsteuer.

Vertragsauslegung im Einzelfall

Ob ein rechtlicher Zusammenhang zwischen nachträglichen Leistungen und dem ursprünglichen Grundstückserwerb besteht, muss im Einzelfall durch Auslegung aller Vertragsbestandteile ermittelt werden. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände und die Formulierungen in den Verträgen an.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Immobilienkäufer

Achten Sie beim Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie darauf, welche Kosten bereits im Kaufvertrag geregelt sind. Hausanschlusskosten, die explizit als Käuferpflicht vereinbart werden, unterliegen dann nicht der nachträglichen Grunderwerbsteuer.

Lassen Sie sich vor nachträglichen Änderungen oder Sonderwünschen über die steuerlichen Konsequenzen beraten. Zusätzliche Leistungen, die in rechtlichem Zusammenhang zum ursprünglichen Kaufvertrag stehen, können grunderwerbsteuerpflichtig sein.

Für Verkäufer und Bauträger

Formulieren Sie Ihre Verträge präzise und regeln Sie alle vorhersehbaren Kosten bereits im ursprünglichen Kaufvertrag. Dies schafft Rechtssicherheit und vermeidet spätere Streitigkeiten über die steuerliche Behandlung.

Klären Sie Käufer über die möglichen steuerlichen Folgen nachträglicher Änderungen auf und dokumentieren Sie alle Vereinbarungen sorgfältig.

Für die Finanzämter

Die Entscheidung zeigt, dass eine differenzierte Betrachtung erforderlich ist. Nicht alle nachträglichen Kosten unterliegen automatisch der Grunderwerbsteuer. Entscheidend ist die rechtliche Einordnung basierend auf den ursprünglichen Vertragsvereinbarungen.

Fazit: Klarheit durch präzise Vertragsgestaltung

Das Urteil des Bundesfinanzhofs schafft wichtige Klarheit für Immobilienkäufer und -verkäufer. Hausanschlusskosten, die bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt sind, unterliegen nicht der nachträglichen Grunderwerbsteuer. Nachträgliche Sonderwünsche können dagegen durchaus steuerpflichtig sein, wenn sie in rechtlichem Zusammenhang zum Grundstückserwerb stehen.

Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer präzisen Vertragsgestaltung. Wer alle vorhersehbaren Kosten bereits im ursprünglichen Kaufvertrag regelt, vermeidet spätere steuerliche Überraschungen und schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Bei komplexen Immobiliengeschäften empfiehlt sich daher eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Beratung bereits vor Vertragsabschluss. Dies hilft, unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden und alle Vereinbarungen rechtskonform zu gestalten.

Quelle: BFH, Urteil vom 30.10.2024, Az. II R 18/22