Arglistiges Verschweigen beim Hauskauf: Wann reicht ein Verdacht?

Der Traum vom Eigenheim wird zum Alptraum

Der Kauf eines Eigenheims gehört für viele Menschen zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben. Umso größer ist die Enttäuschung, wenn sich das neu erworbene Haus als Sanierungsfall entpuppt. So erging es auch einem Käufer, der ein älteres Zweifamilienhaus erwarb und erst nach dem Kauf das wahre Ausmaß der Bauschäden erkannte.

Das Haus befand sich bereits in einem erkennbar schlechten Zustand. Über Jahrzehnte waren nur unzureichende Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden. Bei mehreren Besichtigungen fielen dem Käufer verschiedene altersbedingte Schäden auf. Die Verkäuferin versicherte ihm jedoch auf Nachfrage, der einzige bekannte Mangel sei ein Holzwurmbefall im Dachbereich.

Gutachten blieb dem Käufer verborgen

Was der Käufer nicht wusste: Die Verkäuferin hatte bereits zwei Jahre vor dem Verkauf ein ausführliches Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Dieses Gutachten enthielt deutliche Hinweise auf erhebliche Bauschäden. Der Sachverständige hatte darin feine Risse im Außenmauerwerk dokumentiert, die möglicherweise durch ein Absinken des Grundwasserspiegels entstanden waren. Zudem stellte er aufsteigende Feuchtigkeit in den Außenwänden fest und empfahl die Prüfung der Horizontalsperre.

Besonders bedeutsam war die mehrfach wiederholte Empfehlung des Gutachters, für alle Holzbauteile ein spezielles Holzschutzgutachten einzuholen. Er hatte bei der Kellerdecke bereits erhebliche Feuchtigkeitsschäden festgestellt und bei verschiedenen Holzkonstruktionen Absenkungen und andere Auffälligkeiten bemerkt. Diese Empfehlung war nicht nur eine allgemeine Vorsichtsmaßnahme, sondern beruhte auf konkreten Beobachtungen des Sachverständigen während seiner Begutachtung.

Die Verkäuferin informierte den Käufer weder über die Existenz dieses Gutachtens noch über dessen Inhalt. Bei den Besichtigungen wies sie zwar allgemein auf Putz- und Feuchtigkeitsschäden hin, führte diese jedoch auf eine zu kurze Dachrinne zurück. Damit wurde beim Käufer der Eindruck erweckt, es handele sich um leicht zu behebende Probleme durch von außen eindringendes Regenwasser.

Schockierende Entdeckung nach dem Kauf

Nach dem Vertragsabschluss ließ der neue Eigentümer ein eigenes Holzschutzgutachten erstellen. Die Ergebnisse waren alarmierend: Die Holzbalkendecken zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss sowie zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss waren in großem Umfang von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen. Teilweise hatte die Sachverständige auch Braunfäule festgestellt, eine besonders aggressive Form des Holzabbaus.

Diese Schäden gingen weit über den üblichen altersbedingten Zustand eines alten Gebäudes hinaus. Eine uneingeschränkte Nutzung als Wohngebäude war in diesem Zustand nicht mehr gegeben. Der Käufer sah sich mit erheblichen Sanierungskosten konfrontiert, die seine finanziellen Möglichkeiten überstiegen.

Rücktritt vom Kaufvertrag und Gang vor Gericht

Der Käufer erklärte daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte die Rückzahlung des Kaufpreises. Er machte geltend, die Verkäuferin habe die Schäden arglistig verschwiegen. Die Verkäuferin weigerte sich jedoch, auf die Forderung einzugehen. Sie berief sich auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss und argumentierte, die Schäden seien für den Käufer bei den Besichtigungen erkennbar gewesen.

Das zunächst zuständige Landgericht wies die Klage ab. Es vertrat die Auffassung, die Verkäuferin habe keine Aufklärungspflicht über Mängel gehabt, die für den Käufer bei der Besichtigung erkennbar gewesen seien. Der schlechte Zustand des Gebäudes sei deutlich sichtbar gewesen, sodass der Käufer keine umfassende Aufklärung über sämtliche Schäden habe erwarten dürfen.

Oberlandesgericht sieht das anders

Der Käufer legte Berufung zum Oberlandesgericht ein, das der Klage in weiten Teilen stattgab. Die Richter stellten klar, dass die Verkäuferin sehr wohl eine Aufklärungspflicht hatte. Entscheidend sei, dass sie durch das von ihr selbst in Auftrag gegebene Gutachten Kenntnis von verdeckten Mängeln oder zumindest vom konkreten Verdacht solcher Mängel erlangt habe.

Das Gericht betonte, dass beim Grundstückskauf zwar grundsätzlich jeder selbst prüfen müsse, ob das Geschäft für ihn vorteilhaft sei. Eine Aufklärungspflicht bestehe jedoch bei verborgenen, nicht unerheblichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die nach der Erfahrung auf bestimmte Mängel schließen lassen. Auf solche Umstände müsse der Verkäufer auch dann hinweisen, wenn der Käufer nicht ausdrücklich danach fragt.

Verdacht muss offenbart werden

Besonders bedeutsam ist die Feststellung des Gerichts, dass nicht nur bekannte Mängel offenbart werden müssen. Auch der konkrete Verdacht auf das Vorhandensein von Mängeln muss dem Käufer mitgeteilt werden. Dies gelte insbesondere bei Feuchtigkeitsschäden, wo bereits der Verdacht auf bestimmte Schadensursachen eine Offenbarungspflicht auslöse.

Im vorliegenden Fall hatte das Gutachten mehrere konkrete Verdachtsmomente aufgezeigt. Bei den feinen Rissen konnte der Gutachter eine Bestandsgefährdung nicht ausschließen. Die aufsteigende Feuchtigkeit in den Außenwänden deutete auf eine möglicherweise defekte Horizontalsperre hin. Die empfohlene Einholung eines Holzschutzgutachtens beruhte auf konkreten Beobachtungen wie Absenkungen und Feuchtigkeitsschäden an Holzbauteilen.

Das Gericht führte aus, dass in solchen Fällen bereits der Verdacht selbst einen Sachmangel darstellen könne. Dies sei dann der Fall, wenn der Verdacht bereits qualitätsmindernd wirke. Bei schwerwiegenden Schäden wie einem möglichen Befall mit Holzschädlingen oder Problemen mit der Horizontalsperre könne nach erfolgter Sanierung nie ganz ausgeschlossen werden, dass der Mangel nicht endgültig beseitigt sei.

Erkennbarkeit schützt nicht vor Aufklärungspflicht

Die Verkäuferin konnte sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, die Mängel seien für den Käufer erkennbar gewesen. Zwar waren Feuchtigkeitsschäden im Keller und einzelne feuchte Stellen an Decken und Außenwänden sichtbar. Davon zu unterscheiden sei jedoch die aufsteigende Feuchtigkeit in der Außenfassade, die ein Laie nicht ohne weiteres erkennen könne. Dies gelte insbesondere dann, wenn die sichtbaren feuchten Stellen mit einer anderen, harmloseren Ursache erklärt würden.

Auch die Risse im Mauerwerk und deren mögliche Auswirkungen auf die Standsicherheit des Gebäudes seien für einen durchschnittlichen Käufer ohne besondere Sachkenntnisse nicht einschätzbar gewesen. Gleiches gelte für den Befall der Holzkonstruktionen mit Schädlingen, der ohne Öffnung der Bauteile nicht erkennbar sei.

Fragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden

Das Gericht stellte zudem klar, dass Fragen eines potenziellen Käufers stets vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Wenn der Käufer, wie hier behauptet, ausdrücklich nach allen bekannten Baumängeln gefragt haben sollte, hätte die Verkäuferin nicht nur auf den Holzwurmbefall im Dachbereich hinweisen dürfen.

Die Angabe der Verkäuferin, zwei einzelne feuchte Stellen an der Außenfassade hätten ihre Ursache in der unzureichenden Dachentwässerung, war nach Ansicht des Gerichts sogar irreführend. Das Gutachten hatte einen solchen Zusammenhang gerade nicht hergestellt, sondern eine defekte Horizontalsperre als mögliche Ursache benannt. Die Erklärung war daher geeignet, beim Käufer den falschen Eindruck zu erwecken, es handele sich um ein leicht zu behebendes Problem.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung enthält wichtige Hinweise sowohl für Verkäufer als auch für Käufer von Immobilien. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass sie nicht nur konkret bekannte Mängel offenbaren müssen. Auch wenn sie durch Gutachten oder eigene Beobachtungen einen konkreten Verdacht auf das Vorhandensein von Mängeln haben, müssen sie potenzielle Käufer darauf hinweisen.

Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht sich möglicherweise nicht bestätigt. Wer als Verkäufer ein Gutachten hat, das Hinweise auf mögliche Probleme enthält, sollte dieses Gutachten dem Käufer zugänglich machen oder zumindest auf die darin enthaltenen Hinweise aufmerksam machen. Auch allgemein gehaltene Empfehlungen eines Sachverständigen zur weiteren Untersuchung bestimmter Gebäudeteile sind relevant, wenn sie auf konkreten Beobachtungen beruhen.

Für Käufer bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position. Sie können sich nicht mehr so leicht mit dem Argument abspeisen lassen, Mängel seien erkennbar gewesen und eine Aufklärung daher nicht nötig. Allerdings bleibt die Pflicht bestehen, das Objekt im Rahmen der eigenen Möglichkeiten sorgfältig zu besichtigen und bei Auffälligkeiten nachzufragen. Wer konkrete Fragen stellt, hat jedoch Anspruch auf vollständige und wahrheitsgemäße Antworten.

Im vorliegenden Fall führte die Berufung zum Erfolg. Die Verkäuferin wurde zur Rückzahlung des Kaufpreises verurteilt, und zwar Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des Grundstücks. Zusätzlich musste sie die vom Käufer aufgewendeten Nebenkosten wie Notargebühren, Grundsteuer und Grundbuchkosten ersetzen. Auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten und künftige Schäden waren zu erstatten.

Das Gericht teilte die Prozesskosten entsprechend dem Ausgang des Verfahrens auf. Die Verkäuferin musste davon den weitaus größten Teil tragen. Die Entscheidung zeigt, dass arglistiges Verschweigen von Mängeln beim Immobilienkauf nicht nur moralisch verwerflich ist, sondern auch erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen kann. Transparenz und Ehrlichkeit sind beim Immobilienverkauf nicht nur geboten, sondern auch im eigenen Interesse des Verkäufers.

Grundsätze des Urteils

• Verkäufer müssen nicht nur bekannte Mängel, sondern auch konkreten Verdacht auf verdeckte Mängel offenbaren
• Erkennbarkeit einzelner Schäden für den Käufer entbindet nicht von der Pflicht, auf verdeckte oder schwerwiegendere Mängel hinzuweisen
• Auf Käuferfragen muss vollständig und wahrheitsgemäß geantwortet werden; irreführende Erklärungen zu Schadensursachen begründen arglistiges Verschweigen
• Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag greifen bei Arglist nicht

Quelle: Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 21.06.2012, Aktenzeichen 5 U 5/11