Garagennutzung im Mietrecht

Was bedeutet "Garagennutzung" im Mietrecht?

Eine Garage ist kein gewöhnlicher Nebenraum, mit dem man machen kann, was man will. Sie ist baurechtlich als Stellplatz für Kraftfahrzeuge genehmigt und damit zweckgebunden. Diese Zweckbindung folgt aus den Garagenverordnungen der Bundesländer und gilt unabhängig davon, ob Sie die Garage gekauft oder gemietet haben. Im Mietverhältnis ergibt sich der erlaubte Gebrauch zusätzlich aus dem Mietvertrag und – über § 535 BGB – aus dem sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch. Was unter diesen Begriff fällt, bestimmen Vertragstext, Hausordnung und die Verkehrsauffassung darüber, wofür eine Garage eben gedacht ist: nämlich für ein Auto und das, was unmittelbar dazu gehört.

Wenn der Mietvertrag schweigt: Vertragsauslegung statt starrer Verbote

Schweigt Ihr Mietvertrag zur konkreten Nutzung – was häufig der Fall ist –, gilt keineswegs automatisch jedes Verbot der jeweiligen Garagenverordnung. Den landesrechtlichen Vorschriften kommt im Mietverhältnis nur eine Indizwirkung zu. Maßgeblich ist vielmehr, was die Parteien bei Vertragsschluss vernünftigerweise vereinbart hätten – juristisch nennt man das ergänzende Vertragsauslegung. Das bedeutet in der Praxis: Was üblicherweise zum Garagengebrauch dazugehört, ist auch ohne ausdrückliche Erlaubnis erlaubt. Was ungewöhnlich oder problematisch ist, sollten Sie dagegen lieber absprechen.

Kein automatischer Anspruch auf einen Stellplatz

Eines vorweg: Ein Wohnungsmietvertrag verpflichtet den Vermieter nicht dazu, Ihnen zusätzlich einen Stellplatz zur Verfügung zu stellen. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt (BGH, Urteil vom 31.08.2010, VIII ZR 268/09). Wer eine Garage oder einen Hofstellplatz nutzen möchte, muss das ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbaren. Selbst das Abstellen des Autos im Hof ist tabu, solange es Ihnen nicht erlaubt wurde. Wenn Sie also auf einen Stellplatz angewiesen sind, klären Sie das am besten schon vor Vertragsschluss schriftlich.

Einzelgarage oder Tiefgaragenstellplatz – ein wichtiger Unterschied

Bevor wir zu den Nutzungsregeln kommen, lohnt sich eine wichtige Unterscheidung, die oft untergeht. Bei einem Tiefgaragenstellplatz sind die Gerichte streng: Die Fläche ist zum Parken da, mehr nicht. Wer dort dauerhaft Getränkekisten oder Möbel stapelt, bekommt Probleme – und zwar selbst dann, wenn das Auto noch danebenpasst. Bei einer abgeschlossenen Einzel- oder Doppelgarage ist die Rechtsprechung dagegen deutlich milder. Hier dürfen Sie neben dem Auto durchaus auch andere Dinge unterbringen, solange das Fahrzeug noch ohne große Aufräumaktion in die Garage passt. Die Faustregel lautet: Je abgeschlossener und privater die Garage, desto mehr Spielraum haben Sie bei der Lagerung. Pauschale Verbote gibt es hier nicht.

Was Sie in der Garage abstellen dürfen

In einer gemieteten Garage dürfen Sie alles tun, was zum normalen Gebrauch als Garage zählt. Dazu gehören das Abstellen Ihres Pkw, von Motorrad, Moped oder Fahrrad sowie das Aufbewahren von Kfz-Zubehör wie Sommer- und Winterreifen, Dachboxen, Werkzeug, Pflege- und Putzmitteln. Auch Regale oder Schränke für Ihre Reifen dürfen Sie aufstellen. Gelegentliche Kleinigkeiten am Auto – ein Reifenwechsel, kleine Servicearbeiten – sind ebenfalls in Ordnung. In einer Einzelgarage haben Sie zudem etwas mehr Spielraum bei sonstiger Lagerung, solange Ihr Auto jederzeit ohne große Umräumaktion hineinpasst. Sobald für das Fahrzeug aber kein Platz mehr bleibt, gilt die Garage juristisch als zweckentfremdet – egal ob Einzelgarage oder Tiefgaragenplatz.

Was in der Garage tabu ist

Manche Nutzungen sind unabhängig vom Garagentyp problematisch. Die dauerhafte Verwendung als Hobbywerkstatt, Büro, Gästezimmer, Partyraum oder gar Schlafgelegenheit ist nicht erlaubt – hier wandelt sich der Charakter der Garage so stark, dass die ursprüngliche Zweckbestimmung verloren geht. Aus Brandschutzgründen sind außerdem Gasflaschen, Gasgrills sowie größere Mengen Benzin oder anderer leicht entzündlicher Stoffe streng verboten. Kraftstoff darf allenfalls in kleinen, fest verschlossenen und bruchsicheren Behältern gelagert werden – wie viel genau, regelt die Garagenverordnung Ihres Bundeslandes. Bei Tiefgaragenplätzen kommt hinzu, dass auch das Lagern haushaltsüblicher Dinge wie Getränkekisten, Möbel oder Sportausrüstung von Gerichten als unzulässig eingestuft wurde.

Vorsicht bei festen Aufbauten

Selbst scheinbare Kleinigkeiten können zum Stolperstein werden. Wer fest eingebaute Aufbauten plant – etwa einen großen Reifenschrank, eine massive Wandverkleidung oder fest montierte Halterungen –, sollte vorher schriftlich beim Vermieter nachfragen. Solche Veränderungen können unter Umständen sogar als bauliche Veränderung gewertet werden, die gar nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Eine schriftliche Erlaubnis schützt Sie vor späteren Diskussionen und beweist im Streitfall, dass der Vermieter zugestimmt hat.

Warum diese Regeln gelten

Hinter der Zweckbindung steckt ein einfacher Gedanke: In den Städten ist Parkraum knapp. Wer seine Garage zustellt und das Auto vor die Tür stellt, blockiert öffentliche Stellflächen, die andere dringend brauchen. Deshalb haben die Bundesländer die Nutzung über Garagenverordnungen reglementiert. Hinzu kommt der Brandschutz: Garagen sind nicht als Aufenthaltsräume gebaut, sie haben oft weder ausreichende Belüftung noch geprüfte Fluchtwege. Wer dort dauerhaft werkelt, schläft oder brennbares Material lagert, schafft eine echte Gefahrenquelle – und kann im Schadensfall sogar seinen Versicherungsschutz verlieren.

Welche Konsequenzen Verstöße haben

Als Mieter müssen Sie mit zwei Ebenen von Ärger rechnen. Zum einen verhängen die Ordnungsämter Bußgelder, deren Höhe sich nach dem jeweiligen Bundesland richtet – in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein sind es regelmäßig bis zu 500 Euro, in Hessen können es bis zu 10.000 Euro werden, in Bayern sogar deutlich mehr. Zum anderen kann der Vermieter mietrechtlich reagieren: Er darf Sie abmahnen und bei wiederholtem oder schwerem Verstoß die Garage – oder, bei einheitlichem Mietverhältnis, sogar die gesamte Wohnung – kündigen. Bekannt wurde etwa ein Fall, in dem ein Mieter aus seiner Münchner Wohnung fliegen musste, weil er die Garage zur Skiwerkstatt umgebaut hatte. Wenn Ihr Vermieter Sie aus Brandschutzgründen zum Räumen auffordert, sollten Sie dieser Aufforderung also unbedingt nachkommen.

Garage und Wohnung: ein oder zwei Verträge?

Ob Sie als Mieter beim Streit um die Garage am längeren Hebel sitzen, hängt entscheidend davon ab, wie der Mietvertrag gestaltet ist. Sind Wohnung und Garage in einem einheitlichen Vertrag geregelt, bilden sie eine rechtliche Einheit – der Vermieter kann die Garage dann nicht separat kündigen oder die Garagenmiete einzeln erhöhen. Der Bundesgerichtshof hat das schon 2011 klargestellt (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10) und geht im Regelfall von einem einheitlichen Mietverhältnis aus, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. Wurden für Wohnung und Garage hingegen zwei getrennte Verträge abgeschlossen – womöglich mit unterschiedlichen Kündigungsfristen –, spricht eine Vermutung für rechtliche Selbstständigkeit. Dann darf der Vermieter die Garage isoliert kündigen, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten nach § 580a BGB.

Wenn Sie die Garage nachträglich dazumieten

Ein praktisch häufiger Fall: Sie wohnen schon länger in der Wohnung und mieten erst Jahre später eine frei gewordene Garage dazu. Heißt das automatisch, dass beide Verträge ein einheitliches Mietverhältnis bilden? Leider nein. Der BGH hat entschieden, dass selbst eine Zusage des Vermieters bei Einzug, der Mieter könne später eine Garage hinzumieten, nicht automatisch zu einem einheitlichen Vertrag führt (BGH, Beschluss vom 08.10.2013, VIII ZR 254/13). Wer also auf den Schutz des Wohnraummietrechts auch für die Garage Wert legt, sollte beim nachträglichen Anmieten ausdrücklich und schriftlich vereinbaren, dass beide Verträge eine Einheit bilden sollen.

Mietminderung bei Mängeln an der Garage

Wenn Sie Ihre Garage wegen eines Mangels nicht oder nur eingeschränkt nutzen können, dürfen Sie die Miete mindern – genau wie bei einer mangelhaften Wohnung nach § 536 BGB. Klassische Fälle sind ein klemmendes Tor, ein defekter Aufzug zur Tiefgarage, eine durch eine Baustelle versperrte Zufahrt oder undichte Wände, die Ihr Auto beschädigen. Auch fehlende Schlüssel können ein Minderungsgrund sein: Das Landgericht Bonn sprach einem Mieterehepaar wegen eines fehlenden zweiten Tiefgaragenschlüssels eine Mietminderung zu (LG Bonn, Urteil vom 01.02.2010, 6 S 90/09) – die genaue Höhe hing dabei vom Zeitraum und weiteren Umständen ab. Wichtig: Sie müssen den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen und im Streitfall belegen können, wie stark Ihre Nutzung beeinträchtigt ist.

Streit mit Falschparkern auf dem eigenen Stellplatz

Ein Ärgernis, das viele Stellplatzmieter kennen: Jemand parkt einfach auf Ihrem Platz. Rechtlich handelt es sich dabei um verbotene Eigenmacht – Sie dürfen das Fahrzeug auf Kosten des Falschparkers abschleppen lassen (BGH, Urteil vom 05.06.2009, V ZR 144/08). Was Sie aber unbedingt unterlassen sollten: das fremde Fahrzeug mit Ihrem eigenen Auto zustellen. Das kann nämlich als Nötigung gewertet werden – mit dem absurden Ergebnis, dass dann Ihr Auto abgeschleppt werden darf. Bleibt die Behinderung dauerhaft und kann der Vermieter sie nicht beheben, berechtigt das beim separat angemieteten Stellplatz sogar zur fristlosen Kündigung des Garagenvertrags.

Mieterhöhung: Was geht, was nicht?

Auch hier kommt es entscheidend auf die Vertragskonstellation an. Bei einem einheitlichen Mietvertrag kann der Vermieter die Garagenmiete nicht isoliert erhöhen. Stattdessen fließt die Garage in die Mieterhöhung für die Wohnung mit ein – meist über einen Mietspiegel-Zuschlag für mitvermietete Stellplätze nach § 558 BGB. Bei einem separaten Garagenmietvertrag sieht es dagegen ganz anders aus: Hier gilt weder die Mietpreisbremse noch sonst eine Obergrenze. Vermieter dürfen die Miete grundsätzlich frei festlegen, nur die Wuchergrenze des § 138 BGB setzt eine Schranke. In der Praxis erreicht aber kaum ein Vermieter diese Schwelle. Wer einen separaten Garagenmietvertrag hat, muss sich also auf deutlich freiere Mieterhöhungen einstellen.

Betriebskosten für die Garage

Betriebskosten wie Winterdienst, Reinigung der Tiefgarage oder Wartung des Garagentors können nur dann auf Sie umgelegt werden, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde – oder wirksam auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Eine Besonderheit gilt bei Mehrfamilienhäusern, in denen nur ein Teil der Mieter Garagen gemietet hat: Hier muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nicht aufschlüsseln, welche Kosten auf die Wohnungen mit und welche auf die ohne Garage entfallen (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33/15). Das vereinfacht die Abrechnung – macht sie für Mieter aber auch weniger transparent. Da Garagen kaum laufende Kosten verursachen, fallen die Posten in der Praxis ohnehin meist überschaubar aus.

Praxistipps für Mieter und Vermieter

Als Mieter lohnt es sich, vor dem Einzug einen genauen Blick in den Mietvertrag und die Hausordnung zu werfen: Was ist ausdrücklich erlaubt, was verboten? Haben Sie keine Hemmungen, beim Vermieter nachzufragen, wenn etwas unklar ist – das ist allemal besser als eine spätere Abmahnung. Wollen Sie etwa eine kleine Werkbank in die Garage stellen, einen festen Aufbau anbringen oder Ihr Fahrrad dauerhaft dort parken, holen Sie sich eine schriftliche Zustimmung. Tritt ein Mangel auf, zeigen Sie ihn sofort an und dokumentieren Sie ihn mit Fotos. Als Vermieter sollten Sie die Zweckbestimmung im Vertrag eindeutig formulieren und am besten eine Garagenordnung beifügen. Überlegen Sie außerdem genau, ob Sie Wohnung und Garage in einem oder zwei Verträgen vermieten wollen – diese Entscheidung hat erhebliche Folgen für Kündigung und Mieterhöhung. Rechnen Sie damit, dass Mieter kreativ werden, wenn der Stauraum zu Hause knapp wird. Ein klarer Vertrag schützt beide Seiten.

Sehen Sie auch unter Mietvertrag, Vertragsgemäßer Gebrauch, Mietminderung, Hausordnung und Abmahnung.