Düsseldorfer Mietspiegelrechner
Mietspiegel für die Landeshauptstadt Düsseldorf · gültig ab 01.04.2024 (bis zur Neuerstellung) · einfacher Mietspiegel gem. § 558c BGB
1. Wohnung und Lage
Einfache Lage: starker Verkehr, Lärm/Staub/Geruch, keine Grünflächen, abgelegen. Gute Lage: aufgelockerte Bebauung, Bäume/Gärten, Anliegerverkehr, gute Einkaufs- und ÖPNV-Anbindung. Für Baujahre ab 1961 weist der Mietspiegel keine einfache Wohnlage aus.
Der Mietspiegel nennt Prozentspannen; der Rechner setzt jeweils die Mitte der Spanne an. Maßgebend ist die konkrete Wohnlage des Objekts im Stadtquartier.
2. Grundausstattung
3. Umfangreiche Modernisierung (nur Baujahre bis einschließlich 1985)
Bei mindestens drei erfüllten Merkmalen (und vorhandener Isolierverglasung) kann ein Wert zwischen Mittelwert und oberem Eckwert der Spanne angesetzt werden — der Rechner setzt die Mitte an. Bei mehr als drei Merkmalen kann der Höchstwert der Spanne erreicht oder überschritten werden; der Rechner setzt dann den oberen Eckwert an. Ohne jedes Merkmal kann der Wert bis zum unteren Eckwert sinken.
4. Weitere Zu- und Abschläge
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten (§§ 1, 2 BetrKV) und ohne Kosten für Schönheitsreparaturen auf Basis der Mietspiegeltabelle (Werte inkl. Kabelanschluss und Isolierverglasung, mit zentraler Beheizung und Bad/Dusche). Bei der Zuordnung innerhalb der Spannen ist im Regelfall vom Mittelwert auszugehen; zu berücksichtigen sind u. a. Erhaltungszustand, Größe, Grundriss und Lage der Wohnung im Haus sowie die Qualität von Beheizung, Bad und Installationen. Wo der Mietspiegel Prozentspannen nennt (Stadtquartiere, Ein-/Zweifamilienhäuser, Großwohnungen), setzt der Rechner die Mitte der Spanne an — im Einzelfall kann ein anderer Wert innerhalb der Spanne angemessen sein. Bei Anwendung aller Zu- und Abschläge kann auch der obere oder untere Eckwert der Spanne über- oder unterschritten werden.
Nicht abgebildet sind die unbezifferten Zu- und Abschläge des Mietspiegels: Abschläge für Untergeschoss- und Souterrainwohnungen (sofern nicht durch Lagevorteile wie ebenerdigen Gartenzugang kompensiert) und für baujahresuntypische Grundrissnachteile; Zuschläge für besonders hochwertige Wohnungsausstattung (z. B. Bidet, zweites WC, zweites Bad) und besondere Nutzungsvorteile (z. B. Gartennutzung). Eine durch Ausbau, Erweiterung oder umfassende Erneuerung geschaffene Wohnung kann in die Baualtersgruppe der Maßnahme eingeordnet werden.
Der Mietspiegel gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum. Alle Angaben ohne Gewähr; Quelle: Mietspiegel für die Landeshauptstadt Düsseldorf, gültig ab 01.04.2024 (einfacher Mietspiegel gem. § 558c BGB i. V. m. §§ 3 ff. MsV; Herausgeber: Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e. V. und Mieterverein Düsseldorf e. V.). Der Mietspiegel ist bis zu seiner Neuerstellung gültig.
Mietspiegel Düsseldorf 2024: Wie werden Mietwert und Bandbreite bestimmt?
Der Mietspiegel Düsseldorf 2024 ordnet eine Wohnung zunächst nach Baujahr und Wohnlage ein. Danach beeinflussen Modernisierung, Grundausstattung, Stadtquartier, Gebäudeart und Größe das Ergebnis. Der Rechner oben macht sichtbar, welche Beträge und Prozentsätze auf den Tabellenwert wirken.
Ist der Düsseldorfer Mietspiegel einfach oder qualifiziert?
Er ist ausdrücklich ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung sowie der Mieterverein Düsseldorf haben ihn nach einer Datenerhebung gemeinsam erstellt. Er gilt seit dem 1. April 2024 und laut Methodendokumentation bis zu seiner Neuerstellung.
Die Tabelle betrifft nicht preisgebundene Wohnungen und weist Nettomieten ohne Betriebskosten und Schönheitsreparaturen aus. Ihre Werte setzen eine zentrale Beheizung, Bad oder Dusche, Kabelanschluss und Isolierverglasung voraus.
Wie funktioniert die Grundtabelle?
Sie kombiniert sieben Baualtersklassen mit einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage. Eine einfache Lage ist allerdings nur für Gebäude bis 1960 veröffentlicht. Jedes belegte Feld nennt einen Mittelwert sowie unteren und oberen Eckwert. Im Regelfall bildet der Mittelwert den Ausgangspunkt.
Bei älteren Wohnungen bis Baujahr 1985 steuern sechs Modernisierungsmerkmale die Einordnung. Ohne ein Merkmal kommt der Bereich zwischen Unter- und Mittelwert in Betracht. Drei Merkmale samt Isolierverglasung führen in den Bereich zwischen Mittel- und Oberwert. Bei mehr als drei Merkmalen kann sogar eine Überschreitung des oberen Eckwerts begründbar sein.
Welche festen Beträge kommen hinzu?
Die Ausstattung verändert den Quadratmeterwert durch feste Eurobeträge. Ein Aufzug bringt 0,30 Euro, eine Türsprechanlage bei Gebäuden bis 1976 weitere 0,05 Euro. Ohne Kabelanschluss gelten minus 0,05 Euro und ohne Isolierglas minus 0,35 Euro. Fehlen zentrale Heizung oder Bad, sind deutlich höhere Abschläge vorgesehen.
Wie berücksichtigt der Rechner Quartier und Wohnungsart?
Für bestimmte Stadtquartiere nennt die Quelle Prozentkorridore. Der Rechner verwendet jeweils transparent deren Mitte: etwa plus 10 Prozent für Oberkassel, Niederkassel oder Carlstadt und minus 4 Prozent für die Gruppe um Rath, Wersten oder Eller. Die konkrete Lage am Ort bleibt dennoch zu würdigen.
Ein vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus kann 10 bis 20 Prozent Zuschlag auf den Mittelwert rechtfertigen. Bei Apartments bis 45 Quadratmetern sinkt der Zuschlag mit wachsender Fläche. Großwohnungen ab 120 Quadratmetern können einen Abschlag erhalten, jedoch nicht in guter Lage oder bevorzugten Quartieren.
Was zeigt das offizielle Rechenbeispiel?
Für 75 Quadratmeter, Baujahr 1973, mittlere Lage, drei Modernisierungsmerkmale, Isolierglas und Türsprechanlage ergeben sich 9,59 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 719,25 Euro monatlich. Dieses Ergebnis ist eine begründete Einordnung, kein automatischer Rechtsentscheid. Auch ein Wert innerhalb der Bandbreite ersetzt nicht die Prüfung des konkreten Mietverhältnisses.
Quellen: Mietspiegel für die Landeshauptstadt Düsseldorf, gültig ab 1. April 2024 und Dokumentation zum Düsseldorfer Mietspiegel 2024.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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