Einfacher Mietspiegel reicht

Streit um überhöhte Miete am Potsdamer Platz

Ein Mieter hatte bei seinem Vermieter eine Wohnung angemietet und über mehrere Monate eine Miete gezahlt, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Nachdem er dies feststellte, forderte er die zu viel gezahlten Beträge zurück. Das Amtsgericht Mitte gab ihm recht und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der überhöhten Mietzahlungen für den Zeitraum von April bis Dezember 2023 sowie zur Rückzahlung eines überzahlten Teils der Kaution.

Die Vermieterin akzeptierte diese Entscheidung nicht und legte Berufung beim Landgericht Berlin ein. Sie argumentierte, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht einfach anhand der Berliner Mietspiegel hätte bestimmt werden dürfen. Stattdessen müsse das Gericht zwingend ein Sachverständigengutachten einholen, um die tatsächliche ortsübliche Miete zu ermitteln.

Kernfrage: Reicht der Mietspiegel als Beweismittel aus?

Im Zentrum des Rechtsstreits stand die grundsätzliche Frage, ob Gerichte sich bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Berliner Mietspiegel stützen dürfen oder ob sie verpflichtet sind, ein teures und zeitaufwändiges Sachverständigengutachten einzuholen. Die Vermieterin brachte mehrere Einwände gegen die Verwendung der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 vor.

Sie bemängelte die Datengrundlage der Mietspiegel und behauptete, diese seien nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Insbesondere kritisierte sie die Methode der Ausreißerbereinigung, also das Herausfiltern ungewöhnlich hoher oder niedriger Mietpreise aus den Daten. Auch die Anpassung der Daten mittels Index, um Preisentwicklungen zu berücksichtigen, hielt sie für willkürlich.

Ein weiterer zentraler Einwand bezog sich auf die besondere Lage der streitgegenständlichen Wohnung am Potsdamer Platz. Die Vermieterin argumentierte, dieser Standort sei in Berlin einmalig und könne durch die pauschalen Wohnlageindikatoren des Mietspiegels nicht angemessen erfasst werden. Die Konzentration von Kultureinrichtungen, Verkehrswegen und die städtebauliche Besonderheit des Quartiers würden eine Sonderstellung rechtfertigen, die im Mietspiegel nicht abgebildet sei.

Landgericht bestätigt Gültigkeit der Mietspiegel

Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin vollständig zurück und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. In seiner ausführlichen Begründung stellte das Gericht klar, dass der Berliner Mietspiegel 2023 ein ordnungsgemäß erstellter einfacher Mietspiegel im Sinne des Gesetzes ist und eine ausreichende Indizwirkung für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete entfaltet.

Die Richter erläuterten, dass Gerichte grundsätzlich berechtigt sind, ein Sachverständigengutachten einzuholen, hierzu aber nicht verpflichtet sind. Ein ordnungsgemäß erstellter Mietspiegel stellt ein geeignetes Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von der Qualität des jeweiligen Mietspiegels ab.

Das Gericht bezog sich ausführlich auf eine frühere Entscheidung des Landgerichts Berlin und die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach erfüllt der Berliner Mietspiegel 2023 alle Anforderungen, die das Gesetz und die Mietspiegelverordnung an einen einfachen Mietspiegel stellen. Er wurde von der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellt, wobei Interessenverbände der Mieter und Vermieter beratend mitwirkten.

Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel

Einen wichtigen Aspekt hob das Gericht besonders hervor: Die Vermieterin verwechselte in ihrer Argumentation die Anforderungen an einfache und qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel nach Paragraph 558d BGB muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und unterliegt strengen Vorgaben bezüglich Datenerhebung und Auswertung.

Für einfache Mietspiegel nach Paragraph 558c Absatz 1 BGB gelten diese strengen wissenschaftlichen Anforderungen hingegen nicht. Die Mietspiegelverordnung beschränkt sich bei einfachen Mietspiegeln auf wenige Anforderungen, die vor allem die Dokumentation und Veröffentlichung betreffen. Einfache Mietspiegel können auf empirischer Datenerhebung beruhen, müssen es aber nicht. Der Gesetzgeber wollte ausdrücklich, dass sie in vielfältiger Art und Weise erstellt werden können.

Die von der Vermieterin vorgebrachten Einwände bezüglich Datengewinnung, Ausreißerbereinigung und wissenschaftlicher Erkenntnismethoden betreffen ausschließlich Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel. Sie sind daher nicht geeignet, die Qualität und Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels in Frage zu stellen, so das Gericht.

Indexanpassung ist zulässig und transparent

Auch die Kritik an der Anpassung der Mietdaten mittels Index wies das Gericht zurück. Die Anpassung vorhandener Daten an die Preisentwicklung mittels Index ist für qualifizierte Mietspiegel im Gesetz und in der Mietspiegelverordnung ausdrücklich vorgesehen. Da einfache Mietspiegel bereits keine spezifische Datenerhebung voraussetzen, fehlen folgerichtig entsprechende Regelungen zur Anpassung.

Das Gericht prüfte die Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023 und stellte fest, dass die Indexfindung dort im Einzelnen transparent dargestellt wird. Es wird nachvollziehbar begründet, weshalb und in welcher Weise eine Korrektur des Verbraucherpreisindex vorgenommen wurde. Insbesondere wurden die Positionen Energie und Nahrungsmittel herausgerechnet, da diese nichts mit der eigentlichen Mietentwicklung zu tun haben. Gleichzeitig wurde sichergestellt, dass gestiegene Instandhaltungskosten der Vermieter einbezogen werden.

Keine Sonderstellung für den Potsdamer Platz

Die Behauptung der Vermieterin, das Quartier am Potsdamer Platz weise einmalige Besonderheiten auf, die im Mietspiegel nicht abgebildet werden könnten, überzeugte das Gericht nicht. Nach den gesetzlichen Vorgaben ist die ortsübliche Vergleichsmiete anhand verschiedener Kriterien zu bestimmen, wozu unter anderem die Wohnlage gehört. Daraus ergibt sich jedoch kein Anhaltspunkt dafür, dass Mietdaten nach einzelnen Straßenzügen ermittelt werden müssten.

Die Wertigkeit einer Wohnlage bemisst sich danach, wie sie im Allgemeinen von der überwiegenden Mehrheit der Wohnungssuchenden eingeschätzt wird. Hierfür hat die Arbeitsgruppe Mietspiegel Indikatoren entwickelt und Eichgebiete definiert. Die Vermieterin konnte nicht substantiiert darlegen, weshalb der Potsdamer Platz eine Sonderstellung einnehmen sollte, die von diesen Indikatoren nicht erfasst werden könnte.

Das Gericht bemängelte, dass die Vermieterin ihre Behauptungen nicht mit Belegen oder auch nur Indizien untermauerte. Warum eine besondere Konzentration von Bürogebäuden die Attraktivität einer Wohnlage erhöhen sollte, erschloss sich dem Gericht nicht. Auch die angeblich außergewöhnliche Häufung von Kultureinrichtungen und Verkehrswegen wurde schlicht behauptet, ohne dass ein Vergleich mit anderen Berliner Stadtquartieren angestellt wurde.

Berliner Mietspiegel 2024 ebenfalls rechtmäßig

Das Gericht bestätigte darüber hinaus auch die Gültigkeit des Berliner Mietspiegels 2024. Dieser erfüllt ebenfalls die Anforderungen eines einfachen Mietspiegels und entfaltet eine ausreichende Indizwirkung. Er wurde von der zuständigen Behörde und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von diesen auch anerkannt.

Ergänzend stellte das Gericht fest, dass der Berliner Mietspiegel 2024 sogar die strengeren Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt. Da die zuständige Behörde sowie Interessenvertreter der Vermieter und Mieter ihn als qualifiziert anerkannt haben, greift die gesetzliche Vermutung, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Die Vermieterin hatte nicht substantiiert dargelegt, dass und warum das in der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte Konzept des Berliner Wohnlagenverzeichnisses ungeeignet sein sollte. Auch hatte sie sich nicht mit den umfangreichen Angaben in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 auseinandergesetzt, die kostenfrei im Internet verfügbar ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für Mieter und Vermieter in Berlin. Sie stellt klar, dass die Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 rechtmäßige Grundlagen für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind. Gerichte dürfen sich auf diese Mietspiegel stützen und sind nicht verpflichtet, ein teures Sachverständigengutachten einzuholen.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich bei der Überprüfung ihrer Miete zunächst am Mietspiegel orientieren können. Liegt die vereinbarte Miete deutlich über der Mietspiegelmiete, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass die Miete zu hoch ist. Bei Mieterhöhungsverlangen können Mieter die Berechtigung anhand des Mietspiegels nachprüfen. Auch haben Mieter bei nachweislich überhöhter Miete einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge.

Vermieter müssen bei der Festlegung oder Erhöhung von Mieten die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte beachten. Pauschale Einwände gegen die Methodik des Mietspiegels werden von den Gerichten kritisch gesehen und sind in der Regel nicht erfolgreich. Wer eine Miete oberhalb der Mietspiegelwerte durchsetzen möchte, muss konkrete Besonderheiten der Wohnung oder Lage nachweisen, die im Mietspiegel nicht angemessen abgebildet sind.

Das Urteil stärkt insgesamt die Rolle der Mietspiegel als wichtiges Instrument zur Sicherung eines transparenten und fairen Mietmarkts. Es zeigt aber auch, dass die an der Erstellung beteiligten Behörden und Interessenvertreter ihre Arbeit sorgfältig dokumentieren müssen, um die Akzeptanz der Mietspiegel zu gewährleisten. Die Berliner Mietspiegel erfüllen diese Anforderungen nach Ansicht des Gerichts in vollem Umfang.

Mieter und Vermieter sollten sich bewusst sein, dass der Mietspiegel zwar eine wichtige Orientierungshilfe darstellt, aber nicht in jedem Einzelfall die individuellen Besonderheiten einer Wohnung vollständig erfassen kann. In Zweifelsfällen kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigene Position realistisch einzuschätzen.

Grundsätze des Urteils

• Ordnungsgemäß erstellter einfacher Mietspiegel entfaltet ausreichende Indizwirkung für ortsübliche Vergleichsmiete; Sachverständigengutachten nicht zwingend erforderlich
• Einfache Mietspiegel müssen nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, nur qualifizierte Mietspiegel unterliegen strengen wissenschaftlichen Anforderungen
• Indexanpassung zur Berücksichtigung der Preisentwicklung ist zulässig, wenn transparent dokumentiert
• Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 erfüllen gesetzliche Anforderungen und sind rechtmäßige Grundlage zur Mietbestimmung
• Pauschale Behauptung besonderer Lage ohne substantiierte Belege reicht nicht aus, um Mietspiegel-Indizwirkung zu widerlegen

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 01.07.2025, Aktenzeichen 67 S 285/24