Instandhaltungspflicht des Vermieters: Muss auch das Dach über der Wohnung intakt sein?

Der Streit um Dachlattung und Dachfenster

Eine Mieterin bewohnt seit 2022 die Dachgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses. Bereits 2024 wandte sie sich gemeinsam mit der Hausgemeinschaft an die Vermieterin und meldete zwei Probleme: eine verfaulte Dachlattung links neben dem Badezimmerfenster sowie einen beschädigten Rahmen am Wohnzimmerfenster. Beide Male blieb eine Reaktion aus.

Mit ihrer Klage verlangte die Mieterin die Beseitigung beider Mängel – also der von der vereinbarten Sollbeschaffenheit abweichenden Zustände der Wohnung. Zur Dachlattung trug sie vor, diese sei bereits beim Fenstertausch im Bad 2022 als „vergammelt" erkannt, aber einfach wieder mit Dachziegeln verschlossen worden. Die gesamte Dachkonstruktion sei sichtbar angegriffen, das Haus weise einen Reparaturstau und Setzungsrisse auf. Sie befürchtete, dass sich diese Probleme auf ihre Wohnung auswirken könnten.

Zum Wohnzimmerfenster behauptete sie, die Einfassung sei links so marode gewesen, dass Holzteile ausgebrochen seien. Bei Starkregen sei trotz geschlossenem Fenster Wasser eingedrungen, außerdem sei Zugluft spürbar gewesen. Noch während des Prozesses baute die Vermieterin das Fenster aus und ersetzte es durch ein neues. Die Mieterin erklärte den Rechtsstreit insoweit für erledigt – die Vermieterin widersprach.

Wo verläuft die Grenze der Instandhaltungspflicht?

Im Zentrum des Verfahrens stand eine grundsätzliche Frage: Muss ein Vermieter auch Bauteile instand halten, die gar nicht zur eigentlichen Mietwohnung gehören – wie eine Dachlattung außerhalb der vier Wände?

Die Vermieterin bestritt sämtliche Mängel. Das Fenster sei dicht und leichtgängig gewesen, ein Wassereintritt ausgeschlossen. Ein Handwerker habe zwar den Austausch einer Dachlatte empfohlen, jedoch keinen dringenden Handlungsbedarf gesehen. Entscheidend aus ihrer Sicht: Die Lattung liege außerhalb der Wohnung und wirke sich nicht auf diese aus.

Die Mieterin hielt dagegen, dass es für die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht darauf ankommen könne, in welchem Gebäudeteil die Ursache eines Mangels liegt. Fassade, Fundament oder eben das Dach seien zwar nicht direkt mitvermietet – trotzdem könnten von dort Probleme ausgehen, die auf die Wohnung durchschlagen.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das AG Zeitz gab der Mieterin nur teilweise recht. Hinsichtlich der Dachlattung wies es die Klage ab, bezüglich des Dachfensters stellte es die Erledigung der Hauptsache fest.

In der Begründung bestätigte das Gericht zunächst den rechtlichen Ausgangspunkt der Mieterin: Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der gesamten Mietzeit erhalten. Diese Pflicht endet nicht an der Wohnungstür. Auch wenn die Ursache eines Mangels in nicht mitvermieteten Bereichen wie Fassade, Fundament oder Dach liegt, kann daraus ein Anspruch entstehen – solange sich die Ursache spürbar auf die Wohnräume auswirkt.

Genau an dieser Auswirkung scheiterte die Klage bezüglich der Dachlattung. Das Gericht erkannte die Sorge der Mieterin ausdrücklich an, verlangte aber mehr als vage Befürchtungen. Wörtlich hielt es fest, der Anspruch aus § 535 BGB könne

„nicht derart weit ausgelegt werden, dass ohne spürbare Einwirkung auf die eigentliche Mietsache, für die eine Mietzahlung erfolgt, einem Mängelanspruch stattgegeben wird."

Ein „besorgniserregender Zustand" und die pauschale Befürchtung erheblicher Probleme reichten nicht aus. Konkret fehlte der Vortrag zu Feuchtigkeitseintritten, Zugerscheinungen im Dachbereich oder mit bloßem Auge sichtbaren Rissen in der Wohnung selbst. Ein allgemeiner Reparaturstau am Gesamtgebäude genügt nach Ansicht des Gerichts nicht, solange keine konkrete Einwirkung auf die Mietsache erkennbar ist. Gleichzeitig stellte das Gericht klar: Ein Mieter muss nicht erst abwarten, bis ein bezifferbarer Schaden entstanden ist – zwischen bloßer Sorge und greifbarer Beeinträchtigung liegt aber ein entscheidender Unterschied.

Beim Wohnzimmerfenster lag der Fall anders. Vorgelegte Fotos belegten, dass der Holzrahmen völlig ausgebrochen und zersplittert war und dadurch tatsächlich Wasser in die Wohnung eindrang. Damit war die konkrete Einwirkung auf die Mietsache nachgewiesen – der Anspruch bestand bis zum Fenstertausch und der Rechtsstreit war insoweit zu Recht für erledigt zu erklären.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieterin oder Mieter reicht es nicht, dem Vermieter mitzuteilen, dass Sie sich um den Zustand des Gebäudes sorgen. Dokumentieren Sie stattdessen konkrete Auswirkungen in Ihrer Wohnung: Feuchtigkeitsflecken, Zugluft, eindringendes Wasser oder sichtbare Risse gehören mit Datum und am besten mit Fotos festgehalten. Je genauer Sie die Einwirkung auf Ihre Räume belegen, desto besser stehen Ihre Chancen auf Mietminderung oder Mängelbeseitigung. Ein Hinweis auf den allgemeinen Bauzustand des Hauses trägt eine Klage dagegen nicht.

Aus Vermietersicht zeigt das Urteil, dass Sie nicht jedem Verdacht auf bauliche Probleme nachgehen müssen, solange keine Auswirkung auf eine konkrete Wohnung erkennbar ist. Trotzdem sollten Sie Mängelanzeigen ernst nehmen und zumindest prüfen lassen – wie im vorliegenden Fall beim Wohnzimmerfenster gezeigt, kann sich ein zunächst bestrittener Mangel im Prozess durchaus als berechtigt erweisen, sobald handfeste Beweise vorliegen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Instandhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB endet nicht an der Wohnungstür, sondern erfasst auch Ursachen außerhalb der Mieträume wie Fassade, Fundament oder Dach.
• Entscheidend ist stets, ob sich der Mangel spürbar auf die eigentliche Mietsache auswirkt – bloße Sorge um den Gebäudezustand genügt nicht.
• Mieterinnen und Mieter sollten Mängel möglichst konkret mit sichtbaren Auswirkungen in der eigenen Wohnung belegen, etwa durch Fotos von Feuchtigkeitsschäden oder Wassereintritt.
• Ein allgemeiner Reparaturstau am Gesamtgebäude reicht für einen individuellen Mängelanspruch nicht aus.
• Wird ein Mangel während des laufenden Prozesses beseitigt, kann die Hauptsache für erledigt erklärt werden, wenn die Klage bis dahin begründet war.

Quelle: AG Zeitz, Urteil vom 08.04.2026, Az. 4 C 106/25