Glasfaserausbau ohne Zustimmung: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Verteilerkasten ohne Erlaubnis: Was war passiert?

Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen sie vermietet. In den Gebäuden liegt bereits ein leistungsfähiges Kabelnetz, dazu Kupfer-Telefonleitungen, über die sich mit der sogenannten G.Fast-Technik Downloadgeschwindigkeiten bis zu 1.000 Mbit/s erreichen lassen. Die Eigentümerin hatte zudem längst einen Vertrag mit einem anderen Unternehmen über den Glasfaserausbau ihrer Liegenschaften geschlossen.

Die Beklagte, eine Anbieterin von Telekommunikationsdiensten, schloss mit einzelnen Mietern eigene Verträge über Glasfaseranschlüsse. Auf dieser Grundlage verschaffte sie sich Zugang zu einem der Gebäude, montierte im Treppenhaus einen Verteilerkasten und verlegte auf Putz Kabelkanäle bis in mehrere Wohnungen – inklusive Bohrungen in die Bausubstanz. Die Eigentümerin hatte dem nicht zugestimmt und erfuhr erst Wochen später davon. Sie forderte Unterlassung und Rückbau. Die Beklagte lehnte ab und kündigte weitere Baumaßnahmen in anderen Häusern der Eigentümerin an.

Muss der Eigentümer den Netzausbau dulden?

Die Beklagte berief sich auf ein Recht zur Netzauslegung aus der europäischen Gigabit-Infrastrukturverordnung sowie aus § 145 TKG. Ihrer Ansicht nach genügt die Zustimmung des jeweiligen Mieters als Endnutzer – eine zusätzliche Zustimmung des Gebäudeeigentümers sei nicht erforderlich. Der Eingriff sei zudem minimal und fachgerecht ausgeführt worden.

Die Eigentümerin sah das anders. Ihr Eigentumsrecht werde einseitig zugunsten von Netzbetreiber und Mieter übergangen. Zudem hätte die Beklagte den bestellenden Mieter ohne Weiteres über die vorhandene Kupfertelefonleitung mit G.Fast versorgen können, ohne überhaupt neue Kabel zu verlegen. Das Landgericht Heidelberg folgte zunächst der Beklagten und wies den Eilantrag zurück – es nahm eine Duldungspflicht der Eigentümerin an.

Das entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe

Das Oberlandesgericht gab der Beschwerde der Eigentümerin statt und untersagte der Beklagten weitere Baumaßnahmen ohne deren Zustimmung. Zusätzlich musste die Beklagte die bereits eingebauten Anlagen wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand herstellen.

Zur Begründung stellte der Senat zunächst klar, dass die Gigabit-Infrastrukturverordnung dem Netzbetreiber gerade kein Recht gegen den Willen des Eigentümers verschafft. Das Gericht führte dazu aus:

„es bedarf stets auch der Zustimmung des Eigentümers"

Die im Verordnungstext verwendete Formulierung „und/oder" bedeutet nach Auffassung des Senats nicht, dass die Zustimmung des Mieters allein ausreicht. Vielmehr muss – jedenfalls soweit das deutsche Eigentumsrecht dies vorsieht – immer auch der Eigentümer zustimmen. Anders liegt der Fall bei § 145 TKG: Diese Vorschrift gilt nach Ansicht des Senats neben der EU-Verordnung fort und kann eine Duldungspflicht sogar gegen den erklärten Willen des Eigentümers begründen – dann nämlich im Sinn von § 1004 BGB und als Gestattung einer Besitzstörung nach § 858 BGB.

Trotzdem verlor die Beklagte hier. Nach § 145 TKG darf ein Netzbetreiber nur dann neue Leitungen verlegen, wenn keine vorhandene Infrastruktur genutzt werden kann, um den Kunden ohne spürbare Qualitätseinbußen zu versorgen. Für diese Voraussetzung trägt der Netzbetreiber die Darlegungs- und Beweislast – nicht der Eigentümer. Die Beklagte hatte lediglich pauschal behauptet, die G.Fast-Technik reiche nicht aus, ohne dies für die konkret gebuchte Leistung zu belegen. Damit blieb offen, ob die vorhandene Kupferleitung ausgereicht hätte. Hinzu kam: Die Beklagte hatte die Eigentümerin weder vor Baubeginn informiert noch die betroffenen Stellen nach den Arbeiten vollständig wiederhergestellt – auch das spricht gegen einen minimalen Eingriff, wie ihn sowohl die Verordnung als auch § 145 TKG verlangen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer müssen Sie Baumaßnahmen eines Telekommunikationsanbieters nicht kommentarlos hinnehmen, nur weil ein Mieter selbst einen Glasfaservertrag abgeschlossen hat. Verlangen Sie vor Baubeginn eine schriftliche Ankündigung und lassen Sie sich erklären, warum eine vorhandene Leitung angeblich nicht ausreicht. Prüfen Sie, welche Infrastruktur – Kabelnetz, Kupferleitungen, bereits geplanter eigener Glasfaserausbau – in Ihren Gebäuden schon vorhanden ist. Werden Kabel oder Verteilerkästen ohne Ihre Zustimmung installiert, können Sie sich mit einem Unterlassungs- und Rückbauanspruch nach § 1004 BGB wehren, notfalls im Weg der einstweiligen Verfügung.

Als Netzbetreiber sollten Sie vor jeder Baumaßnahme die Zustimmung des Eigentümers einholen und nicht auf die des Mieters vertrauen. Dokumentieren Sie sorgfältig, weshalb eine Nutzung bestehender Netzinfrastruktur nicht möglich ist, kündigen Sie den Termin rechtzeitig an und stellen Sie den ursprünglichen Zustand nach Abschluss der Arbeiten vollständig wieder her.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Für den Glasfaserausbau in fremden Gebäuden ist grundsätzlich die Zustimmung des Eigentümers erforderlich – die Zustimmung des Mieters allein genügt nicht.
• § 145 TKG kann daneben eine eigenständige Duldungspflicht begründen, die auch gegen den Willen des Eigentümers wirkt.
• Neue Leitungen dürfen nur verlegt werden, wenn vorhandene Infrastruktur die bestellte Leistung nicht ohne spürbare Qualitätseinbußen erbringen kann – das muss der Netzbetreiber beweisen.
• Der Eingriff in das Eigentum muss minimal gehalten und nach den Arbeiten vollständig rückgängig gemacht werden.
• Baumaßnahmen müssen dem Eigentümer rechtzeitig angekündigt werden.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.06.2026, Az. 6 W 15/26