Zweitbeschluss zum Wirtschaftsplan: Was WEG-Eigentümer wissen müssen

Worum ging es in dem Fall?

Eine Wohnungseigentümerin besaß mehrere Tiefgaragenstellplätze in einer Wohnanlage. Zu den Eigentümerversammlungen der Jahre 2015 bis 2018 wurde sie jedoch nicht eingeladen. In diesen Versammlungen hatten die anderen Eigentümer unter anderem die Wirtschaftspläne für die Jahre 2016, 2017 und 2018 beschlossen.

Als die Eigentümergemeinschaft später rückständige Hausgelder einklagen wollte, wandte die nicht geladene Eigentümerin ein, die Beschlüsse seien unwirksam. Der Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. Zwischenzeitlich hatte die Eigentümerin einen ihrer Stellplätze an eine andere Person verkauft.

In einer späteren Eigentümerversammlung im Juni 2022 fasste die Gemeinschaft dann sogenannte Zweitbeschlüsse. Diese sollten die Vorschüsse aus den ursprünglichen Wirtschaftsplänen für 2016 bis 2018 erneut festsetzen. Die betroffene Eigentümerin und die neue Erwerberin klagten gegen diese Beschlüsse.

Was war der zentrale Streitpunkt?

Die entscheidende Frage lautete: Dürfen Wohnungseigentümer auch Jahre später noch einmal über bereits beschlossene Vorschüsse aus einem Wirtschaftsplan abstimmen?

Das Berufungsgericht hatte dies verneint. Es argumentierte, dass nach dem seit Dezember 2020 geltenden neuen Wohnungseigentumsrecht keine Vorschüsse mehr beschlossen werden könnten, wenn das betreffende Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen sei. Schließlich stünden dann ja die tatsächlichen Kosten bereits fest.

Außerdem sahen die Vorinstanzen ein Problem darin, dass durch den Zweitbeschluss auch die neue Erwerberin für Rückstände aus der Zeit vor ihrem Eigentumserwerb haften sollte.

Wie entschied der Bundesgerichtshof?

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Die obersten Zivilrichter stellten mehrere wichtige Grundsätze klar.

Die Beschlusskompetenz besteht grundsätzlich. Wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung den Wohnungseigentümern die Befugnis gibt, über eine bestimmte Angelegenheit zu beschließen, dann umfasst diese Befugnis auch erneute Beschlüsse über dieselbe Sache. Die Frage, ob ein solcher Zweitbeschluss sinnvoll oder angemessen ist, betrifft nicht die grundsätzliche Zuständigkeit der Eigentümer, sondern nur die Frage, ob der Beschluss einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Die Gesetzesänderung ändert daran nichts. Der BGH wies das Argument zurück, dass nach neuem Recht keine Vorschüsse mehr beschlossen werden könnten, wenn das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen sei. Die Neufassung des Gesetzes habe lediglich klargestellt, dass der Beschlussgegenstand auf die Zahlungspflichten beschränkt ist. Inhaltlich habe sich aber nichts geändert, was einen Zweitbeschluss ausschließen würde.

Auch ein Eigentumswechsel hindert den Zweitbeschluss nicht. Die Tatsache, dass inzwischen ein Stellplatz verkauft wurde, lässt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nicht entfallen. Dass die neue Eigentümerin dadurch möglicherweise für Rückstände aus der Zeit vor ihrem Erwerb haften muss, ist nur eine mittelbare Folge des Beschlusses.

Wann entspricht ein Zweitbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Der BGH betonte jedoch, dass nicht jeder Zweitbeschluss automatisch rechtmäßig ist. Ein solcher Beschluss muss vielmehr bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Es müssen berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des ersten Beschlusses bestehen. Solche Zweifel können beispielsweise entstehen, wenn ein Gericht in einem Verfahren die Auffassung geäußert hat, der ursprüngliche Beschluss könnte unwirksam sein. Dabei kommt es auf die Erkenntnisse der Eigentümer zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung an, nicht auf die objektive Rechtslage.

Die schutzwürdigen Belange einzelner Eigentümer müssen berücksichtigt werden. Da durch einen Zweitbeschluss auch eine Erwerberhaftung entstehen kann und möglicherweise Verjährungsfristen umgangen werden, ist Zurückhaltung geboten.

Der Zweitbeschluss darf nicht der Umgehung von Verjährungsvorschriften dienen. Insbesondere bei längerem Zeitablauf sollte die Gemeinschaft zunächst versuchen, offene Forderungen auf Basis des ursprünglichen Beschlusses einzuklagen. Nur wenn dies scheitert, weil ein Gericht den Erstbeschluss für unwirksam hält, ist ein Zweitbeschluss angemessen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer und Verwalter hat diese Entscheidung erhebliche praktische Bedeutung. Einerseits stärkt sie die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften. Wenn Zweifel an der Wirksamkeit eines Wirtschaftsplanbeschlusses bestehen, kann die Gemeinschaft durch einen erneuten Beschluss Rechtssicherheit schaffen.

Für Erwerber von Wohnungseigentum bedeutet das Urteil ein gewisses Risiko. Auch nach dem Kauf können sie durch einen Zweitbeschluss für Vorschüsse aus der Zeit vor ihrem Eigentumserwerb in Anspruch genommen werden. Es empfiehlt sich daher, beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Stellplatzes besonders sorgfältig zu prüfen, ob Streitigkeiten über frühere Beschlüsse bestehen. Eine entsprechende vertragliche Absicherung gegenüber dem Verkäufer kann sinnvoll sein.

Verwaltungen sollten bei der Vorbereitung von Zweitbeschlüssen die vom BGH aufgestellten Anforderungen beachten. Ein solcher Beschluss sollte zeitnah erfolgen, nachdem Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bekannt geworden sind. Außerdem sollte dokumentiert werden, welche konkreten Umstände diese Zweifel begründen.

Grundsätze des Urteils

• Eine gesetzliche Beschlusskompetenz umfasst sowohl Erst- als auch Zweitbeschlüsse über dieselbe Angelegenheit
• Wohnungseigentümer können auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erneut über Vorschüsse beschließen
• Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Beschlusskompetenz nicht entfallen
• Zweitbeschlüsse entsprechen nur bei berechtigten Zweifeln an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses ordnungsgemäßer Verwaltung
• Schutzwürdige Belange einzelner Eigentümer sind zu berücksichtigen
• Der Zweitbeschluss darf nicht der Umgehung von Verjährungsvorschriften dienen

Quelle: BGH, Urteil vom 20. September 2024, Az. V ZR 235/23