Wuchermiete: Vermieter muss überzahlte Miete zurückzahlen

Worum ging es in dem Fall?

Ein Vermieter schloss einen Mietvertrag über eine Wohnung ab. Die Wohnung hatte eine tatsächliche Größe von etwa 56 Quadratmetern. Im Mietvertrag war allerdings eine deutlich größere Fläche von 80 Quadratmetern angegeben worden. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich einen erheblichen Betrag, was einem Quadratmeterpreis von über 15 Euro entsprach. Der Mieter bezog Sozialleistungen, sodass das Jobcenter die Miete an den Vermieter überwies.

Jahre später stellte das Jobcenter bei einer Überprüfung fest, dass die Wohnung viel kleiner war als im Mietvertrag angegeben. Daraufhin ließ das Amt die Wohnung vermessen und forderte den Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Miete auf. Laut dem örtlichen Mietenspiegel lag die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung bei nur etwa 7,35 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter hatte also mehr als das Doppelte verlangt. Der Vermieter weigerte sich zu zahlen und berief sich darauf, dass er die Wohnung aufwendig saniert habe.

Der Streit vor Gericht

Vor Gericht stritten die Parteien vor allem über zwei Fragen: Durfte der Vermieter aufgrund seiner Sanierungsarbeiten eine höhere Miete verlangen? Und war ihm bewusst, dass die Miete überhöht war?

Der Vermieter argumentierte, er habe einen hohen Betrag in die Sanierung der Wohnung investiert. Deshalb sei ein sogenannter Baualtersklassenwechsel gerechtfertigt. Ein solcher Wechsel würde bedeuten, dass die Wohnung im Mietenspiegel nicht mehr als Altbau, sondern wie ein Neubau eingestuft wird. Damit wäre eine deutlich höhere Miete zulässig gewesen. Zudem legte er ein privat beauftragtes Gutachten vor, das eine höhere angemessene Miete ermittelt hatte.

Das Jobcenter hielt dagegen: Der Hamburger Mietenspiegel sei maßgeblich und zeige klar, dass die verlangte Miete viel zu hoch war. Außerdem sei im Mietvertrag bewusst eine falsche Wohnungsgröße angegeben worden. Der Vermieter habe sich also nicht redlich verhalten.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Hamburg gab dem Jobcenter recht und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Mieten. Die Richter stellten fest, dass die Mietvereinbarung teilweise unwirksam ist. Der Grund: Es handelt sich um ein sogenanntes wucherähnliches Rechtsgeschäft nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Das Gericht erklärte, dass ein solches auffälliges Missverhältnis vorliegt, wenn die verlangte Miete etwa beim Doppelten der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei Wohnraummietverhältnissen nehmen Gerichte wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraum mitunter schon bei einer Überschreitung von 50 Prozent ein grobes Missverhältnis an. Im vorliegenden Fall lag die Überschreitung bei mehr als 100 Prozent.

Bei einem derart groben Missverhältnis kann das Gericht auf eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters schließen. Der Vermieter konnte diese Vermutung nicht widerlegen. Er hatte sich vor Vertragsschluss nicht ernsthaft darum bemüht, eine angemessene Miete zu ermitteln. Stattdessen ging er einfach davon aus, wegen der Sanierung eine Neubaumiete verlangen zu können.

Sanierung rechtfertigt keine Wuchermiete

Das Gericht wies das Argument des Vermieters zur Sanierung zurück. Allein die Tatsache, dass hohe Summen in die Sanierung einer Wohnung investiert wurden, genügt für sich genommen noch nicht für die Annahme eines Baualtersklassenwechsels. Nach dem Hamburger Mietenspiegel ist ein solcher Wechsel nur im Einzelfall möglich und erfordert wesentlichen Bauaufwand sowie in der Regel eine nicht unwesentliche Veränderung des Grundrisses. Der Vermieter durfte also nicht ohne weitere Prüfung einfach davon ausgehen, dass seine Sanierungsarbeiten einen Baualtersklassenwechsel rechtfertigen würden.

Das nachträglich eingeholte Privatgutachten konnte den Vermieter ebenfalls nicht entlasten. Denn es wurde erst Jahre nach Abschluss des Mietvertrags beauftragt. Entscheidend ist aber die Situation zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Mietenspiegel als Maßstab

Das Gericht betonte die besondere Bedeutung des qualifizierten Mietenspiegels für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer als Vermieter behaupten möchte, dass der Mietenspiegel die Vergleichsmiete nicht korrekt wiedergibt, muss substantiierte Angriffe dagegen vorbringen. Ein pauschaler Einwand oder die bloße Forderung nach einem Sachverständigengutachten genügt nicht.

Weitere belastende Umstände

Neben dem krassen Missverhältnis zwischen verlangter und angemessener Miete berücksichtigte das Gericht einen weiteren Umstand: Im Mietvertrag war eine deutlich überhöhte Wohnfläche angegeben worden. Die tatsächliche Wohnung war wesentlich kleiner als die angegebenen 80 Quadratmeter. Das Gericht sah darin grobe Fahrlässigkeit, die der Vermieter sich zurechnen lassen muss. Der Unterschied zwischen einer 80-Quadratmeter-Wohnung und einer 56-Quadratmeter-Wohnung ist so offensichtlich, dass er jedem auffallen muss.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet dieses Urteil: Wer den Verdacht hat, eine deutlich überhöhte Miete zu zahlen, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete überprüfen. Diese lässt sich anhand des lokalen Mietenspiegels ermitteln. Bei einer Überschreitung von mehr als 50 Prozent könnte ein wucherähnliches Rechtsgeschäft vorliegen. In diesem Fall ist die Mietvereinbarung teilweise unwirksam und zu viel gezahlte Beträge können zurückgefordert werden. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis der überhöhten Miete.

Für Vermieter gilt: Vor Abschluss eines Mietvertrags sollte die ortsübliche Vergleichsmiete sorgfältig ermittelt werden. Wer sich auf einen Baualtersklassenwechsel wegen Sanierung berufen möchte, muss dessen Voraussetzungen genau prüfen. Die bloße Investition hoher Summen reicht nicht aus. Auch falsche Flächenangaben im Mietvertrag können als Indiz für eine verwerfliche Gesinnung gewertet werden. Wer mehr als das Doppelte der Vergleichsmiete verlangt, riskiert die Teilnichtigkeit des Vertrags und erhebliche Rückzahlungsforderungen.

LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 – 307 S 8/25