Verkauf von Eigentumswohnungen: Verwalterzustimmung braucht Notarprüfvermerk

Der Fall: Wohnungsverkauf scheitert an fehlender Notarprüfung

Ein Wohnungseigentümer wollte seine Eigentumswohnung samt Tiefgaragenstellplatz verkaufen. Im Grundbuch war jedoch vermerkt, dass jede Weiterveräußerung der Zustimmung des Hausverwalters bedarf. Diese Zustimmung kann alternativ durch einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Stimmen ersetzt werden.

Der bestellte Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft stimmte dem Verkauf ordnungsgemäß zu. Seine Unterschrift wurde sogar beglaubigt. Doch als die Käufer die Eigentumsänderung ins Grundbuch eintragen lassen wollten, verweigerte das Grundbuchamt die Eintragung. Der Grund: Die Verwalterzustimmung war nicht mit einem notariellen Prüfvermerk nach der Grundbuchordnung versehen.

Warum braucht man überhaupt eine Verwalterzustimmung?

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es Vereinbarungen, die den freien Verkauf von Wohnungen einschränken. Diese sogenannten Veräußerungsbeschränkungen sollen verhindern, dass ungeeignete Eigentümer in die Gemeinschaft aufgenommen werden. Solche Regelungen finden sich häufig in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung.

Die Verwalterzustimmung dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft. Sie ermöglicht es, potenzielle Käufer vorab zu prüfen und gegebenenfalls unerwünschte Personen abzulehnen. Typische Ablehnungsgründe können wirtschaftliche Unsicherheit des Käufers oder die Befürchtung von Störungen der Hausgemeinschaft sein.

Der Streitpunkt: Muss der Notar die Verwalterzustimmung prüfen?

Die Verkäufer und Käufer argumentierten, dass die Verwalterzustimmung nicht der notariellen Prüfpflicht unterliegt. Sie beriefen sich darauf, dass die herrschende Meinung in der Rechtsliteratur diese Auffassung teile. Die Genehmigung sei als solche nicht eintragungsfähig, sondern stelle lediglich eine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrages dar.

Das Grundbuchamt sah dies anders und bestand auf einem notariellen Prüfvermerk. Diese Haltung führte zu einem Rechtsstreit, der schließlich vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe landete.

Die Entscheidung: Gericht bestätigt Prüfpflicht für Notare

Das Oberlandesgericht Karlsruhe wies die Beschwerde der Beteiligten zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts. Die Verwalterzustimmung nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss im Grundbuchverfahren mit einem notariellen Prüfvermerk versehen werden.

Die Richter schlossen sich der ausführlich begründeten Entscheidung des Oberlandesgerichts Naumburg an, das bereits im Jahr 2021 eine ähnliche Entscheidung getroffen hatte. Auch das Oberlandesgericht Köln hatte sich dieser Rechtsprechung angeschlossen.

Rechtliche Begründung: Warum der Notar prüfen muss

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit den strengen Anforderungen der Grundbuchordnung. Nach diesen Vorschriften darf eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind.

Der notarielle Prüfvermerk ist ein wichtiges Instrument zur Qualitätssicherung. Er gewährleistet, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für die Grundbucheintragung erfüllt sind. Der Notar prüft dabei nicht nur die formelle Richtigkeit der Urkunden, sondern auch deren rechtliche Wirksamkeit.

Die Argumentation der Beteiligten, wonach die Verwalterzustimmung nur eine Wirksamkeitsvoraussetzung des Vertrages darstelle, überzeugte das Gericht nicht. Die Richter stellten klar, dass dies keinen Unterschied für die Prüfpflicht macht.

Unterschiedliche Meinungen in der Rechtsliteratur

Interessant ist, dass die Rechtsliteratur zu dieser Frage uneinheitliche Ansichten vertritt. Während einige Autoren eine Prüfungspflicht bejahen, lehnen andere sie ab. Eine deutliche Tendenz zugunsten einer der beiden Auffassungen ist nicht festzustellen.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe betonte jedoch, dass es bisher keine gerichtlichen Entscheidungen gibt, die der Auffassung der Beteiligten folgen. Im Gegenteil: Die wenigen obergerichtlichen Entscheidungen zu dieser Frage sprechen alle für eine Prüfpflicht.

Praktische Konsequenzen: Mehr Aufwand und Kosten

Die Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf die Praxis des Wohnungsverkaufs. Verkäufer und Käufer müssen nun zusätzlichen Aufwand und Kosten einkalkulieren. Der notarielle Prüfvermerk verursacht zusätzliche Notarkosten und kann den Verkaufsprozess verzögern.

Andererseits schafft die Entscheidung Rechtssicherheit. Alle Beteiligten wissen nun, dass der notarielle Prüfvermerk zwingend erforderlich ist. Dies kann künftige Streitigkeiten vermeiden und sorgt für einen reibungsloseren Ablauf bei Grundbucheintragungen.

Keine Rechtsbeschwerde zugelassen

Das Oberlandesgericht Karlsruhe ließ keine Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zu. Die Richter sahen weder eine Abweichung von der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte noch eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage.

Die geringe praktische Streitrelevanz der Frage spricht nach Ansicht des Gerichts gegen eine höchstrichterliche Klärung. Offenbar hat sich in der Praxis bereits eine einheitliche Handhabung herausgebildet, sodass entsprechende Streitigkeiten selten auftreten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten und Ihre Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung vorsieht, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Planen Sie zusätzliche Zeit und Kosten ein. Die Verwalterzustimmung muss mit einem notariellen Prüfvermerk versehen werden. Dies verursacht zusätzliche Notargebühren und kann den Verkaufsprozess um einige Tage oder Wochen verlängern.

Informieren Sie Ihren Notar rechtzeitig. Teilen Sie Ihrem Notar mit, dass eine Verwalterzustimmung erforderlich ist. So kann er die notwendigen Schritte frühzeitig einleiten und den Prüfvermerk vorbereiten.

Klären Sie die Modalitäten mit der Hausverwaltung. Besprechen Sie mit Ihrem Hausverwalter, wie die Zustimmung abläuft und welche Unterlagen er für seine Entscheidung benötigt. Eine frühzeitige Abstimmung kann spätere Verzögerungen vermeiden.

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig eine sorgfältige rechtliche Begleitung beim Immobilienkauf ist. Auch scheinbar einfache Verwalterzustimmungen können zu rechtlichen Hürden werden, wenn sie nicht ordnungsgemäß abgewickelt werden. Eine professionelle notarielle Betreuung ist daher unverzichtbar.

Für Käufer bedeutet dies: Informieren Sie sich vor dem Kauf über mögliche Veräußerungsbeschränkungen und kalkulieren Sie entsprechende Mehrkosten ein. Die rechtssichere Abwicklung ist wichtiger als eine schnelle Eintragung.

Quelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.07.2025 - 19 W 43/25