Untermietrecht bei beruflich genutzten Nebenwohnungen

Zwei Wohnungen, ein Problem: Der Mieter zwischen Beruf und Familie

Ein Mieter in Berlin bewohnte seit 2014 eine rund 72 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung. Zunächst lebte er dort allein, später mit seiner Frau und einem Kind. Nach der Geburt des zweiten Kindes zog die Familie in eine gemietete Doppelhaushälfte mit Garten – rund 17 Kilometer entfernt.

Die Berliner Wohnung wollte der Mieter aber behalten. Seine Begründung: Er ist Geschäftsführer einer Speditionsfirma, die nur zehn Gehminuten von der Wohnung entfernt liegt. Wegen der Zeitverschiebung zu Lateinamerika und dem Mittleren Osten beginnt sein Arbeitstag oft sehr früh und endet erst nachts gegen 2 Uhr. Er übernachte dort zwei bis drei Mal pro Woche, um sich die mindestens 40-minütige Fahrt zur Doppelhaushälfte zu ersparen. Außerdem lebe ein weiterer Sohn in Berlin, den er regelmäßig treffe.

Erlaubnis beantragt – Vermieterin blockt ab

Im Mai 2019 bat der Mieter seine Vermieterin erstmals, zwei Zimmer der Wohnung dauerhaft an zwei namentlich benannte Personen untervermieten zu dürfen. Die Vermieterin erteilte zunächst eine befristete Erlaubnis bis Mitte 2020. Danach lehnte sie weitere Anfragen ab. Der Mieter klagte daraufhin auf Zustimmung zur Untervermietung.

Das Amtsgericht gab dem Mieter recht. Das Landgericht Berlin kippte das Urteil in der Berufung und wies die Klage ab. Der Mieter zog vor den BGH.

Der Knackpunkt: Reicht eine Nebenwohnung als Grund für die Untervermietung?

Das Landgericht Berlin hatte argumentiert, der Anspruch auf Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB schütze nur den Bestand des Hauptwohnsitzes. Der Kläger nutze die Wohnung lediglich als Nebenwohnsitz. Die Gründe für den Erhalt dieser Wohnung seien bloßer Komfortzuwachs – und damit kein ausreichendes Interesse.

Aus Sicht des Landgerichts führe ein zu weites Verständnis von § 553 BGB dazu, dass Mieter ihre Wohnung quasi als Einnahmequelle nutzen könnten. Das habe der Gesetzgeber nicht gewollt. Geschützt sei nur der Bestand eines einzigen Mietverhältnisses.

BGH: Landgericht hat den Anspruch zu eng ausgelegt

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zurück. Die Begründung ist klar: Das Landgericht habe den Begriff des berechtigten Interesses zu eng verstanden und sich damit den Blick auf die gebotene Gesamtwürdigung aller Umstände versperrt.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH genügt für ein berechtigtes Interesse bereits jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Der Wunsch nach einer Verringerung der Mietkosten ist grundsätzlich als solches Interesse anerkannt. Der Gesetzgeber habe mit § 553 BGB dem Mieter bewusst eine Kostenentlastung durch Untervermietung ermöglichen wollen.

Wohnung muss nicht Lebensmittelpunkt bleiben

Besonders deutlich wurde der BGH bei der Frage, ob die Wohnung nach der Untervermietung noch Lebensmittelpunkt des Mieters sein muss. Die klare Antwort: Nein. Schon weil ein Mietvertrag den Mieter nicht verpflichtet, in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz zu begründen, darf dieses Kriterium auch nicht Voraussetzung für die Untervermietung sein.

Es reicht, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Dafür genügt es, ein Zimmer zurückzubehalten – sei es zur Lagerung von Einrichtungsgegenständen oder für gelegentliche Übernachtungen.

Mieter muss nicht zwingend auf die Wohnung angewiesen sein

Das Landgericht hatte angedeutet, der Mieter könne sich ja auch in den Räumen seiner Firma einen Ruhebereich schaffen. Der BGH erteilte auch diesem Gedanken eine Absage. Es komme nicht darauf an, ob der Mieter auf die Nutzung der Wohnung oder auf die Untermieteinnahmen zwingend angewiesen sei. Ein nachvollziehbares Interesse an finanzieller Ersparnis genüge.

Der Wunsch des Klägers, sich während der Pausen seines früh morgens beginnenden und häufig bis nachts um 2 Uhr dauernden Arbeitstags in der Mietwohnung aufzuhalten und dort zwei bis drei Mal pro Woche zu übernachten, ist nachvollziehbar.

Angespannter Wohnungsmarkt kein Gegenargument

Die Vermieterin hatte zudem eingewandt, die Untervermietung widerspreche auf angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin der geltenden Sozialordnung. Schließlich genieße ein Untermieter weniger Bestandsschutz als ein Hauptmieter. Und die Mietpreisbremse greife bei Untermietverhältnissen nicht.

Der BGH ließ auch dieses Argument nicht gelten. Die Untervermietung sei im Mietrecht ausdrücklich anerkannt. Der geringere Bestandsschutz des Untermieters beruhe auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers. Ob die Folgen gesellschafts- oder wohnungspolitisch unerwünscht seien, sei eine rechtspolitische Frage – und könne dem einzelnen Mieter nicht entgegengehalten werden.

Warum der Fall trotzdem zurückverwiesen wurde

Trotz der klaren rechtlichen Weichenstellung entschied der BGH den Fall nicht abschließend. Das Landgericht hatte nämlich offengelassen, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich aus beruflichen Gründen weiterhin nutzt. Die Vermieterin hatte seinen Vortrag bestritten. Diese tatsächliche Frage muss das Landgericht nun klären.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter haben Sie gute Karten, wenn Sie Teile Ihrer Wohnung untervermieten möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie ein nachvollziehbares Interesse darlegen können – etwa berufliche Gründe, finanzielle Entlastung oder veränderte Lebensumstände. Beantragen Sie die Erlaubnis immer schriftlich und benennen Sie die vorgesehenen Untermieter namentlich. Halten Sie fest, welche Zimmer Sie untervermieten und welchen Teil Sie selbst weiter nutzen. Denn eines ist entscheidend: Sie müssen den Gewahrsam an der Wohnung zumindest teilweise behalten.

Als Vermieter sollten Sie wissen: Eine pauschale Ablehnung der Untervermietung wird vor Gericht kaum Bestand haben, wenn der Mieter ein nachvollziehbares Interesse vorträgt. Sie dürfen die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung Ihnen aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Rechnen Sie außerdem damit, dass eine rechtswidrige Verweigerung Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen kann – nämlich in Höhe der entgangenen Untermiete.

Beachten Sie allerdings auch die Grenzen: Der BGH hat in einer neueren Entscheidung aus dem Jahr 2026 klargestellt, dass eine gewinnbringende Untervermietung – also über die eigenen Mietkosten hinaus – nicht von § 553 BGB gedeckt ist. Die Untervermietung dient der Kostenentlastung, nicht der Gewinnerzielung.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Jedes nachvollziehbare Interesse von nicht unerheblichem Gewicht kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB begründen – auch bei einer Nebenwohnung.
• Die Wohnung muss nach der Untervermietung nicht mehr Lebensmittelpunkt des Mieters sein. Es genügt, wenn er den Gewahrsam teilweise behält.
• Der Mieter muss weder auf die Wohnung noch auf die Untermieteinnahmen zwingend angewiesen sein.
• Die Interessen des Mieters gehen grundsätzlich vor. Der Vermieter kann nur unter den engen Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ablehnen.
• Eine unberechtigte Verweigerung der Untervermietungserlaubnis kann den Vermieter schadensersatzpflichtig machen.

Quelle: BGH, Urteil vom 27.09.2023, Az. VIII ZR 88/22