Mieterhöhung: Wann gilt eine Wohnlage als „gut"?

Vermieter verlangt Mieterhöhung wegen guter Wohnlage

In einer Stadt in Nordrhein-Westfalen kam es zum Streit zwischen einem Vermieter und seiner Mieterin über eine Mieterhöhung. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er- bis 1970er-Jahren und hat eine Wohnfläche von etwa 55 Quadratmetern. Die zuletzt vereinbarte Nettokaltmiete war seit über zwei Jahren nicht mehr angepasst worden.

Der Vermieter forderte seine Mieterin schriftlich auf, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete zuzustimmen. Als Begründung verwies er auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt. Dieser sieht für Gebäude aus dem entsprechenden Bauzeitraum eine Mietpreisspanne vor, deren Mittelwert bei knapp sieben Euro pro Quadratmeter liegt. Zusätzlich machte der Vermieter einen Zuschlag wegen einer sogenannten guten Wohnlage geltend.

Mieterin stimmt nur teilweise zu

Die Mieterin war mit der geforderten Erhöhung nicht vollständig einverstanden. Sie erklärte sich zwar bereit, einer gewissen Mieterhöhung zuzustimmen, lehnte jedoch den Zuschlag für die gute Wohnlage ab. Ihrer Ansicht nach handele es sich lediglich um eine normale Wohnlage, die keinen zusätzlichen Aufschlag rechtfertige.

Da die Parteien sich nicht einigen konnten, zog der Vermieter vor Gericht und klagte auf Zustimmung zur vollständigen Mieterhöhung.

Sachverständiger bewertet die Wohnlage

Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Sachverständige untersuchte dabei insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einer guten oder nur in einer normalen Wohnlage liegt.

In seinem Gutachten kam der Sachverständige zu einem eindeutigen Ergebnis. Er stufte die Wohnlage als gut ein und begründete dies mit mehreren Faktoren:

„Es handelt sich um ein weitgehend durchgrüntes Gebiet, weitere Grünanlagen sind in etwa 400 Metern erreichbar, Lärmimmissionen sind kaum vorhanden und die Wohnlage verfügt über ein positives Image."

Auf dieser Grundlage ermittelte der Sachverständige eine ortsübliche Vergleichsmiete, die sogar noch über dem vom Vermieter geforderten Betrag lag.

Gericht gibt Vermieter Recht

Das Amtsgericht folgte den Ausführungen des Sachverständigen vollständig und verurteilte die Mieterin zur Zustimmung der geforderten Mieterhöhung. Die Begründung der Mieterin, es liege nur eine normale Wohnlage vor, überzeugte das Gericht nicht. Die Mieterin hatte lediglich auf ihrer abweichenden Auffassung beharrt, ohne diese näher zu begründen oder das Gutachten qualifiziert anzugreifen.

Das Gericht betonte, dass die Bewertung der Wohnlage anhand objektiver Kriterien erfolgen muss. Die vom Sachverständigen genannten Merkmale – Durchgrünung, Nähe zu Grünanlagen, geringe Lärmbelastung und positives Image – rechtfertigten die Einstufung als gute Wohnlage.

Rechtlicher Hintergrund: Die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei Mieterhöhungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) darf der Vermieter die Miete bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Diese Vergleichsmiete orientiert sich an den üblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Ein wichtiges Hilfsmittel zur Bestimmung ist der Mietspiegel, den viele Städte regelmäßig veröffentlichen.

Die Wohnlage spielt dabei eine zentrale Rolle. Liegt eine Wohnung in einer als gut eingestuften Lage, kann der Vermieter einen Zuschlag auf den Basiswert des Mietspiegels verlangen. Was als gute Wohnlage gilt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Nähe zu Grünflächen, die Lärmbelastung, die Verkehrsanbindung und das allgemeine Ansehen des Wohngebiets.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter zeigt dieses Urteil, dass es nicht ausreicht, eine Mieterhöhung pauschal abzulehnen. Wer die Einstufung der Wohnlage bestreitet, muss konkrete Argumente vorbringen. Ein bloßes Beharren auf der eigenen Meinung reicht vor Gericht nicht aus.

Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Bestätigung, dass sie bei der Begründung von Mieterhöhungen auf den Mietspiegel und die darin enthaltenen Kriterien vertrauen können. Im Streitfall kann ein Sachverständigengutachten Klarheit schaffen und die eigene Position stützen.

Beide Seiten sollten bei Meinungsverschiedenheiten über die Wohnlage frühzeitig prüfen, welche objektiven Merkmale für oder gegen eine bestimmte Einstufung sprechen. Die Kriterien Durchgrünung, Lärmbelastung, Infrastruktur und Image des Viertels sind dabei besonders relevant.

Grundsätze des Urteils

• Die Einstufung der Wohnlage im Mietspiegel beeinflusst die zulässige Miethöhe erheblich.
• Objektive Kriterien wie Durchgrünung, Lärm, Grünanlagen und Image bestimmen die Wohnlagenbewertung.
• Mieter müssen Einwände gegen Mieterhöhungen konkret begründen.
• Ein Sachverständigengutachten kann die ortsübliche Vergleichsmiete verbindlich feststellen.
• Das Gericht ist an das Begehren des Klägers gebunden, auch wenn die ermittelte Vergleichsmiete höher liegt.

Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 19.07.2025, Az. 413 C 266/24