Makler haftet für Diskriminierung bei Wohnungsbesichtigung

Der Fall: Absage mit pakistanischem Namen, Zusage mit deutschem Namen

Eine Frau mit pakistanischem Namen suchte im November 2022 eine Wohnung. Sie bewarb sich mehrfach über ein Internetformular bei einem Immobilienmakler um einen Besichtigungstermin. Unter ihrem richtigen Namen erhielt sie jedes Mal eine Absage.

Um ihre Vermutung zu überprüfen, versuchte sie es anders. Sie bewarb sich für dieselbe Wohnung noch einmal, diesmal unter einem deutschen Namen. Alle anderen Angaben – Einkommen, Beruf, Haushaltsgröße – waren identisch. Das Ergebnis war eindeutig: Sie erhielt eine Einladung zum Besichtigungstermin.

Der Test wird ausgeweitet

Die Frau wollte sichergehen und führte weitere Tests durch. Auch Familienangehörige und eine Freundin halfen bei dem Experiment. Das Muster war eindeutig: Sämtliche Anfragen mit ausländisch klingenden Namen wurden abgelehnt. Alle Bewerbungen mit deutschen Namen führten zu Besichtigungsterminen – bei ansonsten völlig identischen Angaben zu Einkommen und persönlichen Verhältnissen.

Der lange Weg durch die Instanzen

Die Frau forderte vom Makler eine Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz. Der Makler wies die Verantwortung zurück. Er sei schließlich nur der Vermittler, nicht der Vermieter der Wohnungen.

Das Amtsgericht folgte zunächst dieser Argumentation und wies die Klage ab. Das Landgericht Darmstadt sah die Sache in der Berufung anders und sprach der Frau eine Entschädigung zu. Der Makler legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Maklers zurückgewiesen und das Urteil des Landgerichts bestätigt. Die Entschädigung in Höhe von mehreren tausend Euro sowie die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten haben Bestand.

Der BGH stellte klar: Wohnungsvermittlungsangebote, die über das Internet an die Öffentlichkeit gerichtet sind, fallen in den Anwendungsbereich des zivilrechtlichen Verbots der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz schützt den Zugang zu Wohnraum ausdrücklich vor Diskriminierung.

Makler ist Adressat des Benachteiligungsverbots

Eine zentrale Frage des Verfahrens war, ob der Makler überhaupt für eine Diskriminierung haften kann. Schließlich ist er nicht der Vermieter und schließt keinen Mietvertrag ab.

Der BGH hat dies eindeutig bejaht. Der Makler ist als Hilfsperson des Vermieters Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots. Die Erstreckung der Haftung auf den Makler entspricht dem Ziel des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes, Benachteiligungen wegen der ethnischen Herkunft wirkungsvoll zu verhindern oder zu beseitigen. Wer eigenständig entscheidet, ob jemand überhaupt einen Besichtigungstermin bekommt, trägt auch die Verantwortung für diese Entscheidung.

Die Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters ist mit dem Wortlaut und der Systematik der Vorschriften vereinbar.

Auch der Umstand, dass sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegen. Es kann also eine doppelte Haftung entstehen.

Testing-Verfahren ist zulässiges Beweismittel

Der BGH hat ausdrücklich bestätigt, dass das sogenannte Testing-Verfahren ein zulässiges Mittel ist, um Diskriminierung nachzuweisen. Die Ablehnung der unter nichtdeutschen Namen gestellten Gesuche in Zusammenschau mit dem Erfolg der unter deutschen Namen gestellten Gesuche stellt ein hinreichendes Indiz für eine Benachteiligung dar.

Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Klägerin diese Beweislage nicht nur unter Verwendung ihres wirklichen Namens, sondern auch unter falschem Namen sowie durch von Hilfspersonen gestellte Gesuche herbeigeführt hat. Das Gericht sah darin keinen Rechtsmissbrauch, da die Frau ernsthaft eine Wohnung gesucht hatte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft Rechtssicherheit für Betroffene von Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt. Wenn Sie bei der Wohnungssuche wegen Ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt werden, können Sie sich nicht nur an den Vermieter wenden. Auch der Makler, der die Besichtigungstermine vergibt, kann zur Verantwortung gezogen werden.

Das Testing-Verfahren – also das systematische Testen mit verschiedenen Namen – ist höchstrichterlich als zulässiges Beweismittel anerkannt. Wenn Sie durch solche Tests Indizien für eine Diskriminierung sammeln, kehrt sich die Beweislast um: Nicht Sie müssen die Diskriminierung beweisen, sondern der Makler muss darlegen, dass er nicht diskriminiert hat.

Die Höhe der Entschädigung orientiert sich an der Schwere des Verstoßes. Bei erheblichen Verstößen können mehrere tausend Euro zugesprochen werden. Zusätzlich können Sie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verlangen.

Grundsätze des Urteils

• Immobilienmakler haften nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz eigenständig für Diskriminierung bei der Vergabe von Besichtigungsterminen
• Die Haftung des Maklers besteht neben einer möglichen Haftung des Vermieters
• Das Testing-Verfahren mit verschiedenen Namen ist ein höchstrichterlich anerkanntes Beweismittel
• Bei nachgewiesenen Indizien für Diskriminierung kehrt sich die Beweislast um
• Die Entschädigung für immaterielle Schäden kann bei erheblichen Verstößen mehrere tausend Euro betragen

Quelle: BGH, Urteil vom 29.01.2026, Az. I ZR 129/25