Heizungsraum als Sondereigentum? BGH ändert seine Rechtsprechung grundlegend

Worum ging es in dem Streit?

Eine kleine Eigentümergemeinschaft mit nur zwei Wohneinheiten geriet über die Nutzung von drei Kellerräumen aneinander. Die Räume – ein Treppenhaus, ein Flur und ein Technikraum – lagen hintereinander im Keller und waren laut Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 zugeordnet. Der Haken: Der Zugang war ausschließlich über diese Wohneinheit möglich. Die Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 kamen nur über eine eingeschränkte Grunddienstbarkeit zur Zählerablesung in Flur und Technikraum.

Im Technikraum stand ursprünglich eine gemeinsame Ölheizung für beide Wohnungen. Diese wurde 2017 durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt. Außerdem befanden sich dort die Absperrhähne für Gas und Wasser beider Wohneinheiten sowie die entsprechenden Zähler. Im Treppenhaus war der Hauptstromkasten mit den Stromzählern untergebracht.

Was forderten die Kläger?

Die Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 wollten mehr als nur gelegentlichen Zutritt. Sie verklagten die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf Einräumung von Mitbesitz an allen drei Kellerräumen. Ihr Argument: Wo gemeinschaftliche Versorgungsanlagen stehen, müsse auch der Raum selbst Gemeinschaftseigentum sein – und zwar zwingend. Das Landgericht Koblenz folgte dieser Argumentation und gab den Klägern recht.

Wie entschied der BGH?

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage ab. Die zentrale Aussage des V. Zivilsenats: Räume, in denen gemeinschaftliche Anlagen untergebracht sind, stehen nicht allein deshalb im zwingenden Gemeinschaftseigentum. Sie können nach der Teilungserklärung wirksam zum Sondereigentum gehören.

Damit gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich auf. Noch in Entscheidungen von 1979 und 1991 hatte der Senat angenommen, dass Räume mit zentralen Versorgungseinrichtungen nicht sondereigentumsfähig seien – jedenfalls dann, wenn die Anlagen ständige Bedienung, Kontrolle und Wartung erfordern.

Warum ändert der BGH seine Linie?

Der Senat stützt die neue Bewertung auf mehrere überzeugende Argumente.

Der Wortlaut des Gesetzes ist eindeutig. § 5 Abs. 2 WEG ordnet ausdrücklich nur die Anlagen und Einrichtungen selbst dem Gemeinschaftseigentum zu – nicht die Räume, in denen sie stehen. Das Gesetz trennt bewusst zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an der darin befindlichen Technik. Dass ein Raum allein durch die Belegenheit einer gemeinschaftlichen Anlage seine Sondereigentumsfähigkeit verlieren soll, lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen.

Die Gesetzeshistorie bestätigt das. Der historische Gesetzgeber hatte bei der Einführung des WEG lediglich die Zuordnung der Anlagen – etwa Wasserleitungen und Heizungen – zum Gemeinschaftseigentum im Blick. Über das Schicksal der umgebenden Räume hat er keine Aussage getroffen.

Ein systematischer Vergleich macht die alte Rechtsprechung fragwürdig. Außenmauern, tragende Zwischenwände und Geschossdecken stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Trotzdem sind die davon umschlossenen Räume selbstverständlich sondereigentumsfähig. Warum sollte das bei Versorgungsanlagen anders sein?

Wie wird der Zugang zu den Anlagen gesichert?

Genau diese Frage liegt vielen Eigentümern auf der Zunge. Der BGH gibt darauf eine klare Antwort: Die Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG reicht aus. Danach muss jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums dulden, wenn es erforderlich ist. Das betrifft Reparaturen, Wartungsarbeiten, Zählerablesungen und Notfälle gleichermaßen.

Der Sondereigentümer kann ein anlassbezogenes Aufsuchen der gemeinschaftlichen Anlagen letztlich nicht verhindern.

Verweigert ein Eigentümer dennoch den Zutritt, kann die GdWE diesen gerichtlich erzwingen – und zusätzlich Schadensersatz verlangen. Das Gesetz stellt also ausreichend Mittel bereit, um der Gemeinschaft den nötigen Zugriff auf die Versorgungstechnik zu ermöglichen. Einer zusätzlichen Zuordnung des Raumes zum Gemeinschaftseigentum bedarf es dafür nicht.

Warum ist die alte Abgrenzung gescheitert?

Ein weiteres gewichtiges Argument des BGH: Die bisherigen Abgrenzungsversuche von Rechtsprechung und Literatur haben zu erheblicher Rechtsunsicherheit geführt. Die einen stellten auf den Nutzungszweck des Raumes ab. Die anderen fragten, ob die Anlage ständiges Betreten erfordere. Wieder andere kombinierten beide Kriterien. Das Ergebnis war ein Flickenteppich von Einzelfallentscheidungen, der dem sachenrechtlichen Klarheits- und Bestimmtheitsgebot widersprach.

Mit der neuen Linie schafft der BGH eine einfache und klare Regel: Die Anlage ist Gemeinschaftseigentum. Der Raum richtet sich nach der Teilungserklärung. Fertig.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer mit Technikraum im Sondereigentum können Sie aufatmen. Steht in Ihrer Teilungserklärung, dass der Heizungskeller oder Technikraum zu Ihrem Sondereigentum gehört, bleibt das auch so – selbst wenn sich dort gemeinschaftliche Anlagen befinden. Sie müssen allerdings den Zugang für Wartung, Reparaturen und Zählerablesungen dulden. Verweigern Sie das, riskieren Sie eine gerichtliche Durchsetzung und Schadensersatzforderungen.

Als Miteigentümer ohne eigenen Zugang zur Haustechnik stehen Ihnen weiterhin Rechte zu. Verlangen Sie keinen Mitbesitz am Raum – das ist nach diesem Urteil aussichtslos. Richten Sie Ihren Anspruch auf Zugang stattdessen direkt an den Sondereigentümer. Die Duldungspflicht aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gibt Ihnen dafür eine tragfähige Grundlage. Alternativ kann auch eine Grunddienstbarkeit den Zugang dauerhaft sichern.

Für Verwalter und Beiräte gilt: Prüfen Sie die Teilungserklärung Ihrer Anlage. Wo Technikräume dem Sondereigentum zugeordnet sind, sollten Sie die Zugangsregelungen klar dokumentieren. Eine Vereinbarung über Zutrittsmodalitäten – etwa mit festen Wartungsterminen oder einem Notfallschlüssel – beugt Konflikten vor.

Wer gerade eine Teilungserklärung entwirft, hat jetzt mehr Gestaltungsspielraum. Technik- und Heizungsräume können bedenkenlos dem Sondereigentum zugeordnet werden. Empfehlenswert ist es dennoch, in der Gemeinschaftsordnung oder über eine Grunddienstbarkeit klare Zugangsrechte festzuschreiben. So vermeiden Sie späteren Streit.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Räume mit gemeinschaftlichen Versorgungsanlagen können wirksam zum Sondereigentum gehören – die bloße Belegenheit der Anlagen ändert daran nichts.
• Nur die Anlagen und Einrichtungen selbst stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum, nicht die sie umgebenden Räume.
• Der Zugang zur Haustechnik wird durch die Duldungspflicht des Sondereigentümers nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gesichert.
• Verweigert der Sondereigentümer den Zutritt, kann die Gemeinschaft ihn gerichtlich erzwingen und Schadensersatz verlangen.
• Der BGH gibt damit seine ältere Rechtsprechung (1979, 1991) ausdrücklich auf und schafft eine klare, praxistaugliche Abgrenzung.

Quelle: BGH, Urteil vom 20.02.2026, Az. V ZR 34/25