Hausverwaltung: Wann gibt es einen Anspruch auf eidesstattliche Versicherung?

Erbin gegen Hausverwaltung – der Streit um fehlende Unterlagen

Der Fall dreht sich um ein Mehrfamilienhaus in Hamburg, das über Jahrzehnte hinweg von einer professionellen Hausverwaltung betreut wurde. Die ursprüngliche Eigentümerin hatte das Haus bereits 1995 an eine andere Person übertragen, sich aber ein Nießbrauchsrecht – also das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen und die Mieteinnahmen zu beziehen – auf Lebenszeit vorbehalten.

Für die Abwicklung der Verwaltungsangelegenheiten hatte die Nießbrauchberechtigte einem Bevollmächtigten weitreichende Vollmachten erteilt. Dieser schloss in ihrem Namen den Hausverwaltungsvertrag ab und wickelte sämtliche Geschäftsvorgänge mit der Verwaltung ab. Die Hausverwaltung rechnete also jahrelang ausschließlich gegenüber dem Bevollmächtigten ab – so war es vertraglich vereinbart.

Der Tod der Nießbrauchberechtigten verändert alles

Als die Nießbrauchberechtigte Anfang 2022 verstarb, trat ihre Erbin in deren Rechte ein. Sie wollte sich einen Überblick über die Verwaltung des Objekts verschaffen und forderte die Hausverwaltung auf, sämtliche Einnahmen und Ausgaben der letzten zwei Jahrzehnte offenzulegen. Die Verwaltung verwies die Erbin zunächst an den Bevollmächtigten – schließlich habe man diesem gegenüber ordnungsgemäß abgerechnet.

Doch der Bevollmächtigte erklärte der Erbin, ihm lägen keine Unterlagen mehr vor. Auch die Grundstückseigentümerin konnte nur wenige, rudimentäre Dokumente zur Verfügung stellen. Die Erbin sah sich in einer Sackgasse und schaltete einen Anwalt ein.

Sieben Anträge – und keiner hat Erfolg

Vor dem Landgericht Hamburg stellte die Erbin insgesamt sieben Anträge. Sie forderte unter anderem Auskunft über die vorhandenen Verwaltungsunterlagen, die Herausgabe aller Dokumente, eine ordnungsgemäße Abrechnung des Verwaltungsverhältnisses sowie die Auszahlung eines möglichen Überschusses. Besonders brisant: Sie verlangte von der Hausverwaltung eine eidesstattliche Versicherung, dass alle Unterlagen vollständig herausgegeben worden seien.

Das Gericht wies sämtliche Anträge ab. Die Begründung fiel für jeden einzelnen Punkt klar aus.

Auskunftspflicht bereits erfüllt – § 362 BGB greift

Zum Auskunftsanspruch stellte das Gericht fest: Die Hausverwaltung hatte die geforderten Informationen im Laufe des Rechtsstreits nach und nach geliefert. Die Jahresabrechnungen für 2020 und 2021 wurden nachgereicht, die Abrechnung für den Zeitraum bis zum Tod der Nießbrauchberechtigten lag bereits vor. Auch die Kontoauszüge des Treuhandkontos hatte die Verwaltung zur Verfügung gestellt.

In der mündlichen Verhandlung erklärte die Hausverwaltung zudem, dass mit Ausnahme der Treuhandkonto-Unterlagen keine weiteren Dokumente zum Objekt mehr vorhanden seien. Damit war der Auskunftsanspruch gemäß § 362 Abs. 1 BGB erfüllt – auch wenn die Informationen erst während des Prozesses flossen.

Kein Anspruch auf ein „Auseinandersetzungsguthaben"

Die Erbin forderte außerdem eine ordnungsgemäße Abrechnung und Auszahlung eines möglichen Guthabens. Das Gericht stellte hierzu trocken fest: Eine Anspruchsgrundlage für ein solches „Auseinandersetzungsguthaben" sei weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Abrechnungen lagen vor – mehr war von der Verwaltung nicht geschuldet.

Herausgabe scheitert an fehlenden Unterlagen

Auch der Herausgabeanspruch lief ins Leere. Die Verwaltung hatte die relevanten Objektunterlagen bereits an die neue Grundstückseigentümerin übergeben, als diese das Mehrfamilienhaus im Jahr 2023 erwarb. Die neue Eigentümerin hatte den Empfang der Unterlagen sogar quittiert. Darüber hinaus konnte die Erbin die gewünschten weiteren Unterlagen nicht hinreichend genau bezeichnen – ein formaler Fehler, der ihr zusätzlich zum Verhängnis wurde.

Eidesstattliche Versicherung – die hohe Hürde des § 260 Abs. 2 BGB

Der wohl spannendste Aspekt des Urteils betrifft die Forderung nach einer eidesstattlichen Versicherung. Die Erbin wollte, dass die Hausverwaltung an Eides statt versichert, sämtliche Unterlagen vollständig herausgegeben zu haben. Dahinter stand offenbar der Verdacht, die Verwaltung halte noch Dokumente zurück.

Das Gericht machte hier deutlich: Ein solcher Anspruch nach § 260 Abs. 2 BGB besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die erteilte Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erfolgt ist. Dabei ist das Gesamtverhalten des Auskunftspflichtigen zu bewerten. Allein die Tatsache, dass die Verwaltung zunächst die Auskunft verweigert oder Belege erst verspätet vorgelegt hat, reicht dafür nicht aus.

Eine eidesstattliche Versicherung kann nur verlangt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Auskunft nicht sorgfältig erteilt wurde – nicht schon bei bloßem Misstrauen.

Im konkreten Fall sah das Gericht keinen solchen Verdacht. Die Verwaltung hatte nachweislich zwei Ordner mit diversen Unterlagen – darunter auch Darlehensunterlagen – an die neue Eigentümerin übergeben. Da die streitigen Konten überwiegend Darlehenskonten betrafen, lag es nahe, dass die zugehörigen Unterlagen tatsächlich in diesen Ordnern enthalten waren und weitergegeben wurden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Erbe oder Rechtsnachfolger eines Nießbrauchberechtigten stehen Sie vor einer besonderen Herausforderung: Sie treten in ein bestehendes Verwaltungsverhältnis ein, ohne die jahrelange Korrespondenz und Abrechnung zu kennen. Trotzdem müssen Sie Ihre Ansprüche gezielt und korrekt geltend machen.

Dokumentieren Sie frühzeitig, welche Unterlagen Sie bereits erhalten haben und welche noch fehlen. Formulieren Sie Ihre Herausgabeansprüche so konkret wie möglich – pauschale Forderungen nach „allen Unterlagen" können vor Gericht scheitern, weil sie nicht hinreichend bestimmt sind.

Rechnen Sie damit, dass eine Hausverwaltung ihre Auskunftspflicht als erfüllt betrachtet, sobald sie erklärt hat, welche Unterlagen noch vorhanden sind. Auch wenn diese Erklärung erst im Laufe eines Gerichtsverfahrens erfolgt, kann das rechtlich ausreichen.

Bevor Sie eine eidesstattliche Versicherung fordern, prüfen Sie kritisch, ob Sie tatsächlich belastbare Anhaltspunkte für eine unsorgfältige Auskunftserteilung haben. Bloßes Misstrauen oder die Vermutung, dass noch Unterlagen existieren müssten, genügt nicht. Sie brauchen konkrete Tatsachen, die auf Unvollständigkeit oder Fehler in der Auskunft hindeuten.

Vergessen Sie nicht: Wenn das verwaltete Objekt inzwischen den Eigentümer gewechselt hat, wurden die Verwaltungsunterlagen möglicherweise bereits an den neuen Eigentümer übergeben. Hier kann es sinnvoll sein, sich zunächst an diesen zu wenden, bevor Sie die ehemalige Verwaltung verklagen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Auskunftsanspruch gegen die Hausverwaltung gilt als erfüllt, sobald diese erklärt, welche Unterlagen noch vorhanden sind – auch wenn das erst im Prozess geschieht.
• Die eidesstattliche Versicherung nach § 260 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass konkrete Gründe für eine unsorgfältige Auskunftserteilung bestehen – bloßes Misstrauen reicht nicht.
• Verspätete Auskunft oder anfängliche Weigerung begründen allein noch keinen Anspruch auf eine eidesstattliche Versicherung.
• Herausgabeansprüche müssen die gewünschten Unterlagen hinreichend genau bezeichnen.
• Nach einem Eigentümerwechsel kann die Hausverwaltung die Unterlagen rechtmäßig an den neuen Eigentümer übergeben haben – der Anspruch richtet sich dann möglicherweise gegen diesen.

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025, Az. 311 O 136/24