Gebrauchsfortsetzung im Gewerbemietrecht: Verlängerung des Mietvertrages

Wer Gewerberäume nach Ablauf einer Befristung einfach weiternutzt, verlängert den Mietvertrag – automatisch und zu den ursprünglichen Bedingungen. Eine vorübergehend reduzierte Miete gilt dabei nicht mehr.

Übernahme nach Insolvenz: Wie kam es zum Streit?

Der Eigentümer eines größeren gewerblichen Betriebsgeländes hatte das Objekt seit 1990 an ein Industrieunternehmen vermietet. Als dieses Unternehmen in die Insolvenz geriet, übernahm eine andere Firma den Betrieb. Per dreiseitiger Eintrittsvereinbarung – unterzeichnet vom Insolvenzverwalter, dem Vermieter und der neuen Mieterin – trat die Übernehmerin im Juni 2021 in das bestehende Mietverhältnis ein.

Die Vereinbarung enthielt eine praktische Übergangsregelung: Bis Ende 2021 schuldete die neue Mieterin nur die Hälfte der monatlichen Gesamtmiete. Die andere Hälfte übernahm der Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse, um die frühere Mieterin aus dem Vertrag zu entlassen. Für die Zeit ab Januar 2022 verpflichteten sich beide Parteien ausdrücklich, eine neue Regelung über Mietgegenstand und Miethöhe zu treffen.

Diese Neuvereinbarung kam nicht zustande. Die Mieterin nutzte das Gelände dennoch weiter – und zahlte auch über das Jahresende 2021 hinaus nur die halbe Miete. Erst Ende 2023 kündigte sie den Vertrag. Der Vermieter klagte auf Nachzahlung der zweiten Hälfte für 18 Monate: rund 172.000 Euro.

Welche Argumente brachte die Mieterin vor?

Die Mieterin bestritt mehrere Punkte. Sie sei gar nicht vollständig in den alten Mietvertrag eingetreten, sondern nur in einen Teil der Flächen. Schließlich spreche die Vereinbarung von „wesentlichen Mietflächen" – was bedeute, dass sie nicht das gesamte Objekt übernommen habe. Tatsächlich habe sie auch erheblich weniger Fläche genutzt als im alten Vertrag vorgesehen. Teile des Geländes seien vom Vermieter selbst genutzt worden, andere noch vom Insolvenzverwalter.

Außerdem sei der Vertrag durch die Befristung bis Ende 2021 ohnehin beendet worden. Die Verpflichtung in der Vereinbarung, ab Januar 2022 neu zu verhandeln, zeige, dass der alte Vertrag nicht einfach weiterlaufen sollte. Das Scheitern der Neuverhandlung dürfe nicht einseitig zu ihren Lasten gehen. Und selbst wenn ein Vertrag fortbestehen sollte: Die reduzierte Miete gelte weiter, solange keine neue Regelung getroffen wurde.

Was hat das OLG München entschieden?

Das Gericht wies die Berufung der Mieterin vollumfänglich zurück. Alle drei streitigen Punkte entschied es zugunsten des Vermieters.

Vollständiger Eintritt in den Mietvertrag: Das OLG legte die Vereinbarung vom Juni 2021 nach §§ 133, 157 BGB aus. In der Präambel war der Vertrag von 1990 ausdrücklich als „wesentlicher Teil der Mietflächen – Hauptmietvertrag" bezeichnet worden. Die Formulierung „über die wesentlichen Mietflächen" stellte demnach nur klar, dass die Mieterin nicht auch in den zweiten, separaten Mietvertrag über eine hintere Halle eintrat. Von einem Teileintritt konnte keine Rede sein. Ob die Mieterin bestimmte Flächen tatsächlich genutzt hat, ließ das Gericht ausdrücklich offen: Für die Definition des Mietgegenstands kommt es allein auf die vertragliche Vereinbarung an, nicht auf die tatsächliche Nutzung.

Befristung bis Ende 2021: Die Parteien hatten den ursprünglich unbefristeten Vertrag durch ihre Vereinbarung einvernehmlich bis zum 31. Dezember 2021 befristet. Mit diesem Datum endete das Mietverhältnis zunächst nach § 542 Abs. 2 BGB.

Stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB: Weil die Mieterin das Objekt nach dem 31. Dezember 2021 weiter nutzte und keine der Parteien innerhalb der gesetzlichen Zweiwochenfrist widersprach, verlängerte sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter hatte der Fortsetzung sogar konkludent zugestimmt – er hatte die rückständigen Mieten eingefordert und in seiner Berufungserwiderung bestätigt, dass die Nutzung „unverändert fortgesetzt" wurde. Diese Rechtsfolge tritt unabhängig vom Willen der Parteien ein.

Warum galt die halbierte Miete nicht mehr?

Das OLG stellte klar: Mietbedingungen, die an die ursprüngliche Befristung anknüpfen, werden mit der stillschweigenden Verlängerung gegenstandslos. Sie gelten nur für das befristete, nicht für das unbefristete Mietverhältnis.

Die Übergangsregelung mit der halbierten Miete war erkennbar befristungsbezogen. Der Wortlaut der Vereinbarung – „Für diesen Zeitraum ist eine Miete in Höhe von 50 % geschuldet" – belegt das unmissverständlich. Hinzu kam die Konstruktion selbst: Die zweite Hälfte übernahm der Insolvenzverwalter gerade zum Zweck der Entlassung der früheren Mieterin aus dem Vertrag. Dieses Modell war auf sieben Monate ausgelegt und danach strukturell nicht mehr umsetzbar.

„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so werden Mietbedingungen gegenstandslos, die an eine ursprüngliche Befristung oder sonstige Laufzeitregelung anknüpfen."

Dass die Neuverhandlung gescheitert war, entlastete die Mieterin nach Ansicht des Gerichts nicht. Sie hätte das fortgesetzte Mietverhältnis jederzeit nach § 580a BGB kündigen können, wenn ihr die volle Miete zu hoch gewesen wäre. Das hat sie nicht getan.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter sollten Sie nach dem Ablauf einer Befristung handeln – und zwar aktiv. Wer einfach weiterzieht, verlängert den Vertrag stillschweigend und verliert dabei eventuell vorhandene Sonderkonditionen. Günstige Übergangsregelungen, die erkennbar nur für einen begrenzten Zeitraum gelten, enden mit der Befristung. Wollen Sie bestimmte Bedingungen auch über die Befristung hinaus festschreiben, vereinbaren Sie das schriftlich vor dem Vertragsende. Und wenn die geplante Neuverhandlung stockt: Sprechen Sie das Problem aktiv an, anstatt die Situation einfach laufen zu lassen.

Als Vermieter zeigt das Urteil: Die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB kann auch zu Ihren Gunsten wirken. Wer rückständige Miete einfordert und der Nutzung nicht widerspricht, nimmt die Verlängerung in Kauf – und kann dann die volle Vertragsmiete verlangen. Möchten Sie eine solche Verlängerung dagegen vermeiden, widersprechen Sie der Gebrauchsfortsetzung fristgerecht innerhalb von zwei Wochen nach dem Vertragsende. Nach Ablauf dieser Frist ist es zu spät.

Wollen Sie § 545 BGB dauerhaft ausschließen, können Sie das vertraglich vereinbaren. Viele Gewerbemietverträge enthalten bereits eine solche Klausel – prüfen Sie das frühzeitig.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB tritt automatisch ein, wenn der Mieter nach dem Vertragsende weiterzieht und keine Partei innerhalb von zwei Wochen widerspricht.
• Befristungsbezogene Sonderkonditionen – etwa eine reduzierte Übergangsmiete – gelten im verlängerten Mietverhältnis nicht fort; sie werden mit der Befristung gegenstandslos.
• Der Umfang des Mietgegenstands richtet sich allein nach der vertraglichen Vereinbarung, nicht nach der tatsächlichen Nutzung durch den Mieter.
• Wer rückständige Miete einfordert und die Nutzung nicht beanstandet, stimmt der Gebrauchsfortsetzung konkludent zu – ein nachträglicher Widerspruch ist dann ausgeschlossen.
• Das Scheitern geplanter Neuverhandlungen befreit den Mieter nicht von der Zahlung der vollen Vertragsmiete; er hätte das Mietverhältnis stattdessen kündigen können.

Quelle: OLG München, Urteil vom 25.09.2025, Az. 32 U 626/25