Fassadenbohrungen in der WEG: BGH stärkt Eigentümerrechte

Der Streitfall: Wohnraumentlüftung mit Bohrungen durch die Fassade

Ein Wohnungseigentümer einer Erdgeschosswohnung wollte vier Wohnraumentlüftungen in seiner Wohnung einbauen. Dafür waren Bohrungen durch die Fassade mit einem Durchmesser von etwa 22,5 Zentimetern notwendig. Die Abdeckungen sollten farblich angepasst werden und der KfW-Standard eingehalten werden.

In der Eigentümerversammlung stellte er seinen Antrag und fügte ein Bild der geplanten Abdeckung bei. Die anderen Eigentümer äußerten jedoch Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf die Bausubstanz und den Energiestandard des Gebäudes. Weitere technische Unterlagen oder Gutachten hatte der Antragsteller nicht vorgelegt. Der Antrag wurde daraufhin abgelehnt.

Der Weg durch die Gerichte

Der Eigentümer klagte daraufhin gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er verlangte, dass das Gericht den gewünschten Beschluss ersetzt, also die Genehmigung seiner Baumaßnahme ausspricht.

Das Amtsgericht wies die Klage als unbegründet ab. Das Landgericht ging noch weiter und erklärte die Klage für unzulässig. Die Begründung des Landgerichts war, dass der Eigentümer vor der Klage der Eigentümerversammlung nicht ausreichend Informationen zur Verfügung gestellt habe. Bei einem Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung müsse der antragstellende Eigentümer den anderen Miteigentümern alle notwendigen Entscheidungsgrundlagen einschließlich etwaiger Privatgutachten vorlegen. Erst dann sei die sogenannte Vorbefassung der Eigentümerversammlung ausreichend und eine Klage zulässig.

Die zentrale Streitfrage

Im Kern ging es um zwei rechtliche Fragen. Erstens war zu klären, welche Anforderungen an die Vorbefassung der Eigentümerversammlung zu stellen sind, bevor ein Eigentümer vor Gericht ziehen kann. Zweitens musste entschieden werden, ob Fassadendurchbohrungen generell als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzustufen sind, die der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer bedürfen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Die Karlsruher Richter stellten dabei wichtige Grundsätze auf.

Keine erweiterten Anforderungen an die Vorbefassung

Das Gericht stellte klar, dass für eine wirksame Vorbefassung der Eigentümerversammlung keine besonderen Unterlagen oder Gutachten vorgelegt werden müssen. Es genügt, dass der Eigentümer in der Versammlung die Beschlussfassung so beantragt hat, wie er sie später vom Gericht ersetzt haben möchte.

Die Zulässigkeit einer Beschlussersetzungsklage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.

Die Richter begründeten dies damit, dass das Erfordernis einer umfassenden Dokumentation den Rechtsschutz des Eigentümers unzumutbar einschränken würde. Der Eigentümer könnte vor der Beschlussfassung weder wissen, welche Unterlagen die anderen Eigentümer für notwendig halten, noch vorhersehen, aus welchen Gründen sein Antrag möglicherweise abgelehnt wird. Es drohe zudem eine Verdoppelung von Gutachterkosten, da Privatgutachten im Gerichtsprozess ohnehin nur als Parteivortrag gewertet werden und das Gericht eigene Beweise erheben kann.

Fassadenbohrungen nicht automatisch zustimmungspflichtig

Der zweite wichtige Punkt betrifft die materielle Rechtsfrage. Das Gericht widersprach der Auffassung, dass Fassadendurchbohrungen oder Durchbrüche tragender Wände grundsätzlich als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzustufen seien.

Ob sich andere Wohnungseigentümer durch Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt von einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab.

Der entscheidende Maßstab ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Diese Frage muss das Gericht im Einzelfall prüfen. Wird eine Maßnahme nach fachkundiger Planung und gegebenenfalls statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst durchgeführt, kann eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer ausgeschlossen sein.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer, die bauliche Veränderungen an ihrer Wohnung vornehmen möchten, bringt dieses Urteil wichtige Erleichterungen.

Wenn Sie eine bauliche Maßnahme wie eine Klimaanlage, eine Lüftungsanlage oder eine Wärmepumpe mit Außeneinheit installieren möchten und dafür Bohrungen durch die Fassade erforderlich sind, müssen Sie nicht zwingend umfangreiche Gutachten vorlegen, bevor Sie vor Gericht gehen können. Es reicht aus, dass Sie Ihr Anliegen in der Eigentümerversammlung vorgetragen haben.

Allerdings empfiehlt es sich aus praktischen Gründen dennoch, den Miteigentümern möglichst viele Informationen zu geben. Je besser Ihr Vorhaben dokumentiert ist, desto größer ist die Chance auf eine einvernehmliche Lösung ohne Gerichtsverfahren. Legen Sie dar, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und keine negativen Auswirkungen auf das Gebäude haben.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das Urteil, dass sie einen Antrag nicht allein mit der Begründung ablehnen können, es fehlten Unterlagen. Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die anderen Eigentümer beeinträchtigt, muss inhaltlich geprüft werden.

Grundsätze des Urteils

• Eine Beschlussersetzungsklage ist zulässig, wenn der Eigentümer in der Versammlung die Beschlussfassung wie später vor Gericht beantragt hat
• Zusätzliche Unterlagen oder Gutachten müssen für die Vorbefassung nicht vorgelegt werden
• Fassadendurchbohrungen und Wanddurchbrüche sind nicht automatisch beeinträchtigende bauliche Veränderungen
• Entscheidend ist, ob sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann
• Diese Beurteilung erfordert eine einzelfallbezogene Abwägung der grundrechtlich geschützten Interessen beider Seiten

BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 86/24