Erhaltungsrücklage: Was bei der Jahresabrechnung nicht erlaubt ist

Worum ging es in dem Fall?

Eine Wohnungseigentümerin war Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und besaß zwei Wohnungen in der Anlage. Aufgrund von Zahlungsrückständen hatte die Eigentümergemeinschaft Jahre zuvor einen bestimmten Betrag aus der Instandhaltungsrücklage entnommen, um die laufenden Kosten zu decken. Nachdem die Eigentümerin ihre Schulden beglichen hatte, wurde das Geld auf das Rücklagenkonto zurückgebucht.

Jahre später fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die sogenannten Abrechnungsspitzen für das betreffende Wirtschaftsjahr. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den bereits gezahlten Vorschüssen. Die Eigentümerin stellte jedoch fest, dass in dieser Abrechnung ein erheblicher Betrag erneut auf alle Eigentümer umgelegt wurde, obwohl er eigentlich bereits durch die Rücklage gedeckt war.

Der zentrale Streitpunkt

Die Eigentümerin wehrte sich mit einer Anfechtungsklage gegen den Abrechnungsbeschluss. Ihr Vorwurf: Ein Betrag, der aus der Erhaltungsrücklage entnommen worden war, wurde unrechtmäßig in die Berechnung der Nachzahlungen einbezogen. Dadurch sollten die Eigentümer diesen Betrag praktisch doppelt zahlen – einmal über ihre früheren Beiträge zur Rücklage und ein zweites Mal über die aktuelle Jahresabrechnung.

Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht gab der Eigentümerin jedoch in der Berufung Recht und erklärte den Beschluss teilweise für ungültig. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Landgerichts. Die Richter stellten zwei grundlegende Prinzipien klar, die für alle Wohnungseigentümergemeinschaften von großer Bedeutung sind.

Entnahmen aus der Rücklage sind verteilungsneutral

Ausgaben, die aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden, dürfen nicht erneut auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden.

Das Gericht betonte, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage grundsätzlich nicht in die Berechnung der Abrechnungsspitze einfließen dürfen. Der Grund dafür ist einleuchtend: Die Wohnungseigentümer haben diese Beträge bereits vorher durch ihre laufenden Beiträge zur Rücklage finanziert. Würde man diese Kosten in der Jahresabrechnung erneut verteilen, käme es zu einer unzulässigen Doppelbelastung.

Beschlüsse können teilweise angefochten werden

Die zweite wichtige Klarstellung betrifft die Frage, ob ein Abrechnungsbeschluss nur insgesamt oder auch teilweise für ungültig erklärt werden kann. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine teilweise Anfechtung weiterhin möglich ist.

Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die fehlerhafte Kostenposition rechnerisch selbstständig und abgrenzbar ist. Außerdem muss anzunehmen sein, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch ohne den fehlerhaften Teil gefasst hätten.

Warum ist diese Entscheidung so wichtig?

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 wurde der Gegenstand von Abrechnungsbeschlüssen deutlich eingeschränkt. Beschlossen wird seitdem nur noch über die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Nachzahlungen oder Gutschriften der einzelnen Eigentümer. Die dahinterliegende Jahresabrechnung ist nicht mehr unmittelbarer Beschlussgegenstand.

In der rechtswissenschaftlichen Diskussion war umstritten, ob unter diesen neuen Voraussetzungen eine Teilanfechtung überhaupt noch möglich ist. Einige Stimmen meinten, dass jeder noch so kleine Fehler zur Ungültigkeit des gesamten Beschlusses führen müsse. Der Bundesgerichtshof hat dem nun eine klare Absage erteilt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer bringt diese Entscheidung mehr Rechtssicherheit und praktische Vorteile. Wenn Sie einen Fehler in Ihrer Jahresabrechnung entdecken, der sich auf Ihre Nachzahlung auswirkt, müssen Sie nicht den gesamten Beschluss anfechten. Es genügt, sich gegen die konkret fehlerhafte Position zu wenden.

Das hat auch finanzielle Vorteile: Der Streitwert einer Klage richtet sich nach dem angegriffenen Betrag. Wer nur einen Teilbetrag anficht, spart erhebliche Gerichts- und Anwaltskosten. Im entschiedenen Fall ging es um einen bestimmten Betrag, der zu Unrecht in die Abrechnung eingeflossen war – nicht um die gesamten Bewirtschaftungskosten.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre Verwalter bedeutet das Urteil zudem, dass sie bei der Erstellung der Jahresabrechnung besonders sorgfältig vorgehen müssen. Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind zwar in der Abrechnung darzustellen, sie dürfen aber keinesfalls erneut auf die Eigentümer verteilt werden. Ein solcher Fehler führt zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Die Eigentümergemeinschaft muss nach einer erfolgreichen Teilanfechtung nur über die beanstandete Position neu beschließen. Der Rest des Beschlusses bleibt wirksam. Das spart Zeit und vermeidet unnötige Eigentümerversammlungen.

Grundsätze des Urteils

• Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen
• Eine doppelte Belastung der Wohnungseigentümer durch erneute Umlage bereits finanzierter Kosten ist unzulässig
• Beschlüsse über Nachschüsse können teilweise angefochten und für ungültig erklärt werden
• Voraussetzung ist eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition
• Die Wohnungseigentümer müssen den Beschluss auch mit dem unbeanstandeten Teil gefasst haben wollen

BGH, Urteil vom 11. April 2025, Az. V ZR 96/24