Erfolgsunabhängige Maklergebühren sind unzulässig

Der Fall: Reservierungsgebühr trotz erfolgreichem Immobilienkauf

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Immobilie, die ein Maklerbüro vermittelte. Nach der Besichtigung gaben die Käufer zu verstehen, dass sie bereit wären, vierhunderttausend Euro für das Objekt zu zahlen.

Wenige Tage später erhielten sie einen Anruf vom Maklerbüro mit der Nachricht, dass sie die Immobilie zu diesem Preis kaufen könnten. Allerdings müssten sie eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen.

Die Reservierungsvereinbarung enthielt folgende Bedingungen:

• Reservierungsgebühr von zehntausend Euro
• Bei erfolgreichem Kaufvertrag wird die Gebühr mit der Maklerprovision verrechnet
• Falls kein Kaufvertrag bis zum Stichtag zustande kommt, wird die Vereinbarung hinfällig
• Bei Rücktritt durch Verschulden des Käufers behält der Makler die Hälfte der Gebühr

Der Streit entsteht: Widerruf und Rückforderung

Das Ehepaar unterzeichnete die Reservierungsvereinbarung und überwies die zehntausend Euro. Der notarielle Kaufvertrag wurde erfolgreich abgeschlossen. Anschließend widerriefen die Käufer jedoch den Maklervertrag und forderten ihr Geld zurück.

Der Makler weigerte sich, argumentierte aber, die Reservierungsvereinbarung sei eine individuelle Absprache gewesen. Außerdem hätten die Käufer selbst auf die Zahlung gedrängt, um sich die Immobilie zu sichern.

Rechtliche Bewertung: Allgemeine Geschäftsbedingungen im Fokus

Das Gericht stellte zunächst klar, dass es sich bei der Reservierungsvereinbarung um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, auch wenn sie als "individuelle Vereinbarung" bezeichnet wurde.

Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände: Die Makler-Mitarbeiterin bestätigte vor Gericht, dass sie bereits häufiger vergleichbare Reservierungsvereinbarungen abgeschlossen hatte. Die Klauseln waren teilweise als Textbausteine auf ihrem Computer gespeichert, teilweise hatte sie sie aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung "im Kopf".

Vorformulierte Vertragsbedingungen gelten auch dann als Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn sie nicht schriftlich niedergelegt sind, sondern als Textbausteine oder "im Kopf" des Verwenders gespeichert sind.

Unangemessene Benachteiligung der Käufer

Die Richter bewerteten die Reservierungsvereinbarung als unangemessene Benachteiligung der Käufer. Die Gründe:

Mangelnde Gegenleistung: Der Makler versprach zwar, die Immobilie nicht anderweitig anzubieten. Dieses Versprechen ließ aber das Recht der Verkäufer unberührt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne den Makler an Dritte zu veräußern.

Wirtschaftlicher Druck: Die Zahlung einer derartigen Summe übt regelmäßig Einfluss auf die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit aus. Käufer fühlen sich gedrängt, den Kaufentschluss zu fassen, um nicht die bereits gezahlte Gebühr zu verlieren.

Erfolgsunabhängige Vergütung: Besonders problematisch war, dass der Makler bei einem Rücktritt durch den Käufer die Hälfte der Reservierungsgebühr hätte behalten dürfen - unabhängig davon, ob er seine Vermittlungsleistung erbracht hätte.

Verwirkung des gesamten Maklerlohns

Das Gericht ging noch einen Schritt weiter: Der Makler verwirkte durch die unzulässige Reservierungsvereinbarung seinen gesamten Anspruch auf Maklerlohn.

Die Begründung: Die Formulierung in der Reservierungsvereinbarung, der Kaufpreis sei "vereinbart worden", suggerierte eine Rechtsverbindlichkeit, die zu diesem Zeitpunkt mangels notarieller Beurkundung noch nicht bestand. Dadurch entstand bei den Käufern der falsche Eindruck, sie seien bereits rechtlich gebunden.

Solche irreführenden Vereinbarungen verzerren die Rechtslage und erwecken den Eindruck, der Käufer müsse erfolgsunabhängige Zahlungen leisten. Dies führt zur Verwirkung des Maklerlohns - auch wenn sich der Makler nicht das gesamte Honorar, sondern nur einen Teil davon erfolgsunabhängig versprechen lässt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Immobilienkäufer: Sie sind vor unzulässigen Reservierungsgebühren besser geschützt. Makler können nicht beliebige Vorauszahlungen verlangen, die sie auch im Fall des Scheiterns behalten dürfen. Wenn Ihnen eine solche Vereinbarung vorgelegt wird, sollten Sie diese kritisch prüfen lassen.

Vorsicht bei folgenden Klauseln:

• Erfolgsunabhängige Gebühren oder Aufwandsentschädigungen
• Formulierungen, die suggerieren, Sie seien bereits rechtlich zum Kauf verpflichtet
• Pauschale Schadenersatzansprüche bei Rücktritt

Für Immobilienmakler: Das Urteil macht deutlich, dass Reservierungsvereinbarungen mit erfolgsunabhängigen Gebühren rechtlich problematisch sind. Sie riskieren nicht nur die Unwirksamkeit der Klausel, sondern die Verwirkung des gesamten Maklerlohns.

Rechtssichere Alternativen: Statt Reservierungsgebühren sollten Makler auf transparente Vereinbarungen setzen, die das Gleichgewicht zwischen ihren Interessen und denen ihrer Kunden wahren. Die erfolgsabhängige Vergütung bleibt der Regelfall.

Bei bereits abgeschlossenen Verträgen: Wenn Sie als Käufer eine ähnliche Reservierungsvereinbarung unterzeichnet haben, können Sie prüfen lassen, ob Ihre Rechte verletzt wurden. Eine anwaltliche Beratung hilft bei der Bewertung Ihres Einzelfalls.

Das Urteil stärkt die Position von Immobilienkäufern erheblich und setzt klare Grenzen für Makler-Geschäftspraktiken. Es zeigt, dass Gerichte genau hinschauen, wenn Vertragsklauseln das Gleichgewicht zwischen den Parteien stören.

Quelle: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 30.10.2023, Az. 2-10 O 359/22