Bruchteilsgemeinschaft: Einzelne Eigentümer nicht ausschließbar

Der Streitfall aus der Praxis

In einem aktuellen Rechtsstreit ging es um ein Grundstück, das mehreren Personen gehörte. Ein Eigentümer besaß mit seinen Anteilen die deutliche Mehrheit und betrieb auf seinem zugewiesenen Grundstücksteil einen Biergarten. Die anderen Miteigentümer hielten nur kleine Anteile an der Immobilie.

Der Haupteigentümer wollte die Gemeinschaft durch eine Teilung des Grundstücks beenden. Sein Plan war es, das Grundstück entsprechend den Eigentumsanteilen aufzuteilen und dabei den größeren Teil zu erhalten, während die anderen Miteigentümer kleinere Parzellen bekommen sollten. Dafür hatte er bereits einen professionellen Teilungsplan erstellen lassen.

Die rechtlichen Hindernisse

Das Gericht machte jedoch einen Strich durch diese Rechnung. Die Richter stellten fest, dass eine Bruchteilsgemeinschaft nicht dadurch aufgehoben werden kann, dass einzelne Teilhaber faktisch "ausgeschlossen" werden. Dies wäre der Fall gewesen, wenn das Grundstück nur in zwei Teile geteilt worden wäre, obwohl acht verschiedene Personen Miteigentümer waren.

Das deutsche Recht kennt bei Bruchteilsgemeinschaften nur zwei Wege, wenn nicht alle Teilhaber mit einer bestimmten Lösung einverstanden sind. Entweder erklärt sich der ausscheidende Teilhaber freiwillig bereit, seinen Anteil an die anderen zu übertragen, oder alle übrigen Teilhaber einigen sich darauf, die Immobilie gemeinsam zu ersteigern, wenn sie versteigert wird.

Teilung in Natur nur bei Einverständnis aller

Grundsätzlich ist eine Teilung in Natur durchaus möglich, wenn sich ein Grundstück sinnvoll aufteilen lässt. Die zur Fortsetzung bereiten Teilhaber können die Gemeinschaft bezüglich der ihnen zugeteilten realen Grundstücksteile fortsetzen. Dies erfordert aber entsprechende schuldrechtliche und dingliche Vereinbarungen zwischen allen Beteiligten.

Im vorliegenden Fall hätte eine ordnungsgemäße Teilung bedeutet, dass das Grundstück in acht separate Teilgrundstücke aufgeteilt werden müsste - entsprechend der Anzahl der Miteigentümer. Der Kläger hatte jedoch nur eine Zweiteilung beantragt, was rechtlich nicht zulässig war.

Zwangsversteigerung als letzte Lösung

Da sich die Parteien nicht auf eine einvernehmliche Lösung einigen konnten, ordnete das Gericht die Zwangsversteigerung der Immobilie an. Der Verkaufserlös wird dann entsprechend den jeweiligen Eigentumsanteilen an die bisherigen Miteigentümer verteilt.

Diese Lösung entspricht dem gesetzlichen Regelfall bei Meinungsverschiedenheiten in Bruchteilsgemeinschaften. Jeder Teilhaber hat grundsätzlich das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Ist eine einvernehmliche Regelung nicht möglich, bleibt meist nur der Verkauf der Immobilie.

Besonderheiten bei bebauten Grundstücken

Das Gericht ging auch auf die Frage ein, ob das Grundstück aufgrund der vorhandenen Bebauung (Biergarten mit Holzkonstruktionen) überhaupt teilbar sei. Diese Frage konnte letztendlich offen bleiben, da die beantragte Art der Teilung ohnehin rechtlich unzulässig war.

Entscheidend war vielmehr der Grundsatz, dass eine Teilung durch Verkauf nicht automatisch unzulässig ist, nur weil eine Naturalteilung theoretisch möglich wäre. Die Teilbarkeit muss von den Parteien, die eine Naturalteilung wollen, aktiv geltend gemacht und bewiesen werden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie Miteigentümer einer Immobilie sind und Probleme mit anderen Teilhabern haben, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Einvernehmliche Lösungen sind immer vorzuziehen. Versuchen Sie zunächst, sich mit allen Miteigentümern zu einigen. Dies kann durch den Verkauf einzelner Anteile, eine gemeinsame Nutzungsregelung oder andere vertragliche Vereinbarungen geschehen.

Falls Sie eine Teilung in Natur anstreben, müssen alle Miteigentümer entsprechend berücksichtigt werden. Eine Teilung, die einzelne Teilhaber faktisch ausschließt, ist rechtlich nicht durchsetzbar. Lassen Sie vor einem solchen Schritt die Teilbarkeit des Grundstücks fachlich prüfen und erstellen Sie einen Teilungsplan, der allen Beteiligten gerecht wird.

Bei unüberbrückbaren Meinungsverschiedenheiten bleibt oft nur die Zwangsversteigerung. Auch wenn dies wirtschaftlich nicht immer die optimale Lösung ist, haben alle Teilhaber das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Verkaufserlös wird dann anteilig verteilt.

Bedenken Sie auch, dass rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern oft langwierig und kostspielig sind. Im vorliegenden Fall dauerte das Verfahren über ein Jahr, und die Kostenverteilung fiel kompliziert aus. Eine außergerichtliche Einigung ist daher meist die bessere Alternative.

Lassen Sie sich frühzeitig rechtlich beraten, wenn Probleme in einer Bruchteilsgemeinschaft auftreten. Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, Ihre Rechte und Möglichkeiten realistisch einzuschätzen und eine praktikable Lösung zu finden.

Quelle: Landgericht Konstanz, Urteil vom 28.03.2024, Az. 3 O 43/23