Betriebskosten bei Gewerberäumen: Erhöhung der Vorauszahlung bei Guthaben unwirksam

Der Fall im Überblick

Eine Unternehmerin mietete von 2017 bis Ende 2023 ein Ladenlokal in Brandenburg. Als die Energiepreise 2023 stiegen, forderte der Vermieter eine deutliche Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung - obwohl die letzte Abrechnung ein erhebliches Guthaben zugunsten der Mieterin ausgewiesen hatte.

Was war passiert?

Die Betriebskostenabrechnung für 2021 ergab ein Guthaben von über zweitausend Euro zugunsten der Mieterin. Trotzdem verlangte der Vermieter ab Februar 2023 eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung um fast zweihundertfünfzig Euro. Seine Begründung: Die Energiekosten seien drastisch gestiegen.

Die entscheidende Vertragsklausel besagte: "Der Vermieter ist berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen."

Die Mieterin weigerte sich zu zahlen und klagte auf Feststellung, dass sie zur Zahlung der erhöhten Vorauszahlung nicht verpflichtet sei. Gleichzeitig forderte sie die Auszahlung ihres Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2022.

Das Gericht sah es anders

Erhöhung der Vorauszahlung war unwirksam

Das Amtsgericht Brandenburg stellte klar: Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist nur zulässig, wenn tatsächlich höhere Kosten entstanden sind. Dies war hier gerade nicht der Fall.

Im Gegenteil: Die Abrechnung für 2021 hatte sogar ein erhebliches Guthaben zugunsten der Mieterin ergeben. Unter diesen Umständen hätte der Vermieter die Vorauszahlung sogar reduzieren müssen, anstatt sie zu erhöhen.

Geschätzte oder erwartete Kostensteigerungen berechtigen nicht zur Erhöhung der Vorauszahlung. Das Erhöhungsrecht bezieht sich nur auf bereits entstandene Mehrbelastungen, die aus einer Abrechnung hervorgehen.

Problematische Vertragsklausel

Das Gericht sah die verwendete Vertragsklausel zudem als problematisch an. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Vermietern müsse auch geregelt sein, dass Mieter eine Herabsetzung der Vorauszahlung verlangen können, wenn die Kosten sinken. Da dies hier fehlte, war die Klausel möglicherweise unwirksam.

Aufrechnung verhinderte Auszahlung

Obwohl die Mieterin grundsätzlich Anspruch auf ihr Guthaben hatte, erhielt sie es nicht ausgezahlt. Der Grund: Sie hatte für den letzten Monat ihrer Mietzeit nur einen Bruchteil der fälligen Miete bezahlt, da sie ihre Anwaltskosten davon abgezogen hatte.

Der Vermieter konnte daher mit der rückständigen Miete gegen das Betriebskostenguthaben aufrechnen. Ansprüche auf Anwaltskosten standen der Mieterin nicht zu, da sie den Vermieter nicht ordnungsgemäß abgemahnt hatte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Gewerbemieter

Prüfen Sie Erhöhungsverlangen genau: Vermieter dürfen Betriebskostenvorauszahlungen nur erhöhen, wenn eine Abrechnung tatsächlich höhere Kosten ausweist. Erhöhungen aufgrund prognostizierter Kostensteigerungen sind unzulässig.

Achten Sie auf Vertragsklauseln: Klauseln, die nur Erhöhungen, aber keine Herabsetzungen ermöglichen, können unwirksam sein.

Zahlen Sie Mieten vollständig: Auch bei berechtigten Gegenansprüchen sollten Sie vorsichtig mit Einbehalten sein. Vermieter können sonst mit rückständigen Mieten aufrechnen.

Für Gewerbevermieter

Basis für Erhöhungen schaffen: Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlung müssen auf einer ordnungsgemäßen Abrechnung basieren, die tatsächlich gestiegene Kosten ausweist.

Vertragsklauseln überprüfen: Sorgen Sie dafür, dass Ihre Vertragsklauseln auch Herabsetzungsmöglichkeiten für Mieter vorsehen.

Rechtliche Grenzen beachten: Auch bei deutlich gestiegenen Energiekosten gelten die gesetzlichen Vorgaben für Vorauszahlungserhöhungen.

Generelle Erkenntnisse

Dieses Urteil zeigt, dass die rechtlichen Anforderungen an Betriebskostenvorauszahlungen auch im Gewerberaummietrecht streng sind. Vermieter können nicht einfach aufgrund allgemeiner Kostensteigerungen höhere Vorauszahlungen verlangen, sondern müssen diese durch konkrete Abrechnungen rechtfertigen.

Wichtiger Hinweis: Bei Streitigkeiten um Betriebskosten sollten Sie stets rechtlichen Rat einholen, da die Materie komplex ist und die Folgen weitreichend sein können.

Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2025 - 30 C 17/24