Bestellbutton bei Maklerverträgen: Eindeutige Zahlungshinweise nötig

Der Fall: Maklerprovision nach Hauskauf

Eine Immobilienmaklerin bot im Sommer 2021 ein Einfamilienhaus zum Verkauf an. Ein Kaufinteressent meldete sich telefonisch und bat um weitere Informationen. Daraufhin erhielt er per E-Mail einen Link zu einer Webseite, auf der er einen Maklervertrag abschließen sollte.

Auf dieser Seite setzte der Interessent ein Häkchen, um das Vertragsangebot anzunehmen, und klickte anschließend auf eine Schaltfläche mit der Aufschrift „Senden". In den beigefügten Dokumenten war zwar von einer Käuferprovision die Rede, doch die Schaltfläche selbst enthielt keinen Hinweis auf eine Zahlungsverpflichtung.

Der Interessent besichtigte die Immobilie und kaufte sie schließlich. Die Maklerin stellte ihm daraufhin ihre Provision in Rechnung. Der Käufer verweigerte jedoch die Zahlung und bestritt, dass überhaupt ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei.

Die zentrale Streitfrage: Genügt „Senden" als Schaltflächentext?

Das Gesetz schreibt für Online-Verträge mit Verbrauchern eine besondere Schutzvorschrift vor. Gemäß § 312j Abs. 3 BGB muss der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Erfolgt die Bestellung über eine Schaltfläche, muss diese gut lesbar mit den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen" oder einer entsprechend eindeutigen Formulierung beschriftet sein.

Die Maklerin argumentierte, der Käufer habe durch sein späteres Verhalten – insbesondere die Bitte um einen Besichtigungstermin – den Vertrag ohnehin bestätigt. Außerdem habe er in den übersandten Unterlagen von der Provision erfahren.

Der Käufer hingegen berief sich darauf, dass die Schaltfläche „Senden" die gesetzlichen Anforderungen nicht erfülle und der Maklervertrag daher von Anfang an unwirksam sei.

Die Entscheidung des BGH: Endgültige Unwirksamkeit

Der Bundesgerichtshof gab dem Käufer Recht und hob das Urteil der Vorinstanz auf. Das Gericht stellte mehrere grundlegende Rechtssätze auf.

Der Maklervertrag unterliegt der Button-Lösung. Auch wenn die Provision erst bei erfolgreichem Immobilienkauf fällig wird, handelt es sich um einen Vertrag, der den Verbraucher zu einer Zahlung verpflichtet. Der BGH folgt damit der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs, wonach es unerheblich ist, ob die Zahlungspflicht sofort oder erst unter einer Bedingung entsteht. Entscheidend ist, dass bereits mit dem Vertragsschluss die Grundlage für eine spätere Zahlungsverpflichtung gelegt wird.

Die Beschriftung „Senden" genügt nicht. Eine Schaltfläche mit dieser Aufschrift verdeutlicht dem Verbraucher nicht unmissverständlich, dass er einen zahlungspflichtigen Vertrag abschließt. Das Gesetz verlangt eine eindeutige Formulierung wie „zahlungspflichtig bestellen", die dem Verbraucher die finanziellen Folgen seiner Handlung vor Augen führt.

Der Vertrag ist endgültig unwirksam. Anders als das Berufungsgericht meinte, führt ein Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB nicht nur zu einer schwebenden, sondern zu einer endgültigen Unwirksamkeit des Vertrags. Der Gesetzgeber wollte mit dieser scharfen Rechtsfolge den Verbraucher vor übereilten Verpflichtungen im Internet schützen. Die Vorschrift hat eine ähnliche Schutzwirkung wie eine Formvorschrift.

Bestätigung nur unter strengen Voraussetzungen

Der BGH räumte ein, dass der Verbraucher einen unwirksamen Vertrag grundsätzlich durch eine spätere Bestätigung gemäß § 141 BGB „heilen" kann. Allerdings stellte das Gericht hohe Anforderungen an eine solche Bestätigung.

Erforderlich ist ein Bestätigungswille. Der Verbraucher muss wissen oder zumindest Zweifel haben, dass der ursprüngliche Vertrag unwirksam ist. Wer gar nicht weiß, dass ein Problem besteht, kann den Vertrag auch nicht bewusst bestätigen.

Die Bestätigung muss die Zahlungspflicht ausdrücklich benennen. Da der ursprüngliche Vertrag gerade wegen des fehlenden Hinweises auf die Zahlungspflicht unwirksam ist, muss auch die Bestätigung diesen Hinweis enthalten. Eine bloße Bitte um einen Besichtigungstermin reicht dafür nicht aus.

Im vorliegenden Fall hatte der Käufer weder gewusst, dass der Maklervertrag unwirksam war, noch hatte er ausdrücklich eine Zahlungspflicht bestätigt. Seine E-Mail mit der Bitte um einen Besichtigungstermin konnte daher nicht als wirksame Bestätigung gewertet werden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Immobilienmakler und andere Unternehmer, die Verträge online abschließen, hat dieses Urteil weitreichende Konsequenzen. Wer seine Bestellschaltfläche nicht korrekt beschriftet, riskiert, dass der gesamte Vertrag unwirksam ist – und zwar dauerhaft. Selbst wenn der Kunde die Leistung in Anspruch nimmt und offensichtlich von der Vergütung wusste, kann der Makler seine Provision nicht verlangen.

Für Verbraucher bedeutet das Urteil einen wichtigen Schutz vor versteckten Kosten im Internet. Wer online einen Vertrag abschließt, muss am „Point of no Return" klar erkennen können, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Ein neutraler Button wie „Senden", „Weiter" oder „Bestätigen" erfüllt diese Anforderung nicht.

Der BGH betont zudem, dass ein Unternehmer, der die Transparenzpflichten verletzt, auch keinen Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangen kann. Der Schutzzweck des Gesetzes würde sonst unterlaufen.

Grundsätze des Urteils

• Ein Maklervertrag begründet eine Zahlungsverpflichtung im Sinne des § 312j BGB, auch wenn die Provision erst bei erfolgreichem Hauptgeschäft fällig wird
• Die Bestellschaltfläche muss eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweisen, eine Beschriftung mit „Senden" genügt nicht
• Bei Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB ist der Vertrag endgültig unwirksam, nicht nur schwebend unwirksam
• Eine Bestätigung nach § 141 BGB erfordert Kenntnis der Unwirksamkeit und eine ausdrückliche Bestätigung der Zahlungspflicht
• Der Unternehmer kann bei unwirksamem Vertrag auch keinen Wertersatz verlangen

Quelle: BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24