Überhöhte Betriebskosten: Wann Mieter zahlen müssen

Worum ging es in dem Rechtsstreit?

Ein Unternehmen mietete eine etwa 1.000 Quadratmeter große Gewerbefläche für den Betrieb eines Lebensmittel-Einzelhandelsgeschäftes. Der Mietvertrag sah vor, dass die Mieterin anteilig die Kosten für die Grünanlagenpflege und den Winterdienst tragen musste. Monatlich waren Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten.

Die Vermieterin schloss einen Hausmeistervertrag mit einem Unternehmen ab, dessen Inhaberin gleichzeitig Gesellschafterin bei der Vermieterin war. Nach diesem Vertrag fielen für die Sommerreinigung der Verkehrsflächen und die Grünanlagenpflege zusammen monatlich 3.000 Euro netto an. Für den Winterdienst in den Monaten November bis März wurden jeweils 2.400 Euro netto berechnet.

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Die Mieterin weigerte sich zu zahlen und machte geltend, dass die abgerechneten Kosten deutlich überhöht seien. Sie berief sich auf einen Verstoß gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot.

Was versteht man unter dem Wirtschaftlichkeitsgebot?

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist eine auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Es bedeutet, dass der Vermieter den Mieter nur mit solchen Nebenkosten belasten darf, die erforderlich und angemessen sind. Der Vermieter soll aus der Perspektive eines vernünftigen Eigentümers handeln, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält.

Der Vermieter muss dabei nicht zwingend den billigsten Anbieter wählen. Er darf auch andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien in seine Entscheidung einbeziehen und hat einen gewissen Entscheidungsspielraum. Was jedoch keiner ordentlichen Geschäftsführung entspricht, ist, wenn sich der Vermieter auf unangemessene, marktunübliche oder überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt.

Dieses Gebot gilt nicht nur bei der Wohnraummiete, sondern auch bei der Gewerbemiete. Selbst wenn es keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dazu gibt, muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten.

Welche Kosten sind noch zulässig?

Das Gericht holte ein Sachverständigengutachten ein, um die marktüblichen Kosten für die streitigen Leistungen zu ermitteln. Der Sachverständige stellte fest, dass die vereinbarten Kosten für die Sommerreinigung und Grünanlagenpflege um etwa 29 Prozent über den durchschnittlichen Kosten lagen. Selbst im Vergleich zu den oberen noch marktüblichen Kosten betrug die Überschreitung noch etwa 17 Prozent.

Die Vermieterin argumentierte, sie dürfe den oberen marktüblichen Preis noch um weitere 20 Prozent überschreiten, bevor ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege. Diese Ansicht wies das Gericht entschieden zurück.

Das Gericht stellte klar: Bei der Abrechnung von Betriebskosten darf der Vermieter maximal den marktüblichen oberen Preis für vergleichbare Dienstleistungen ansetzen. Eine darüber hinausgehende Spanne steht dem Vermieter nicht zu. Die in mancher Literatur genannte 20-Prozent-Grenze beziehe sich auf Abweichungen vom Durchschnittswert, nicht auf einen Aufschlag über den oberen marktüblichen Wert hinaus.

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, entsteht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht. Der Mieter kann diesen Schadensersatzanspruch dem Nachzahlungsanspruch des Vermieters entgegenhalten.

Besonders wichtig ist die Höhe des Schadensersatzanspruchs. Das Gericht entschied: Liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, darf der Vermieter nicht etwa die noch zulässigen oberen marktüblichen Kosten ansetzen. Stattdessen stehen ihm nur noch die üblichen Durchschnittskosten zu. Dies stellt eine deutliche Sanktion dar und soll Vermieter dazu anhalten, von vornherein angemessene Vereinbarungen zu treffen.

Im vorliegenden Fall wurden die Kosten für den Sommerdienst entsprechend um die festgestellte Überschreitung von etwa 29 Prozent gekürzt. Dies galt auch für die Folgejahre.

Welche Bedeutung haben Zahlungsbelege bei der Belegeinsicht?

Der Fall betraf auch die Frage, welche Unterlagen der Vermieter dem Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung vorlegen muss. Der Mietvertrag sah vor, dass den Abrechnungen die zugrunde liegenden Belege in Kopie beizufügen sind.

Die Vermieterin legte zwar die Rechnungen vor, verweigerte jedoch die Einsicht in die Zahlungsbelege. Das Gericht entschied, dass auch im Bereich der Gewerbemiete der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die zu den Rechnungen gehörenden Zahlungsbelege hat.

Der Grund dafür ist einleuchtend: Nur mit Hilfe der Zahlungsbelege kann der Mieter überprüfen, ob die in Rechnung gestellten Beträge tatsächlich berechtigt sind. Es entspricht dem allgemeinen Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren und auch mögliche Versehen bei der Abrechnung aufzudecken.

Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Zahlungsbelege und legt nur die entsprechenden Rechnungen vor, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geforderten Nachzahlungsbeträge zu. Der Mieter muss also nicht zahlen, solange er die Abrechnung nicht vollständig prüfen kann.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Mieter eine Betriebskostenabrechnung erhalten, haben Sie das Recht, die berechneten Kosten auf ihre Angemessenheit zu überprüfen. Erscheinen Ihnen bestimmte Positionen ungewöhnlich hoch, können Sie zunächst Vergleichsangebote einholen, um einen Überblick über die marktüblichen Preise zu bekommen.

Verlangen Sie bei Zweifeln Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen, einschließlich der Zahlungsbelege. Der Vermieter muss Ihnen diese Unterlagen zur Verfügung stellen. Tut er dies nicht vollständig, können Sie die Nachzahlung zurückhalten, bis Sie die Möglichkeit zur Prüfung hatten.

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass sie bei der Auswahl von Dienstleistern für betriebskostenrelevante Leistungen besondere Sorgfalt walten lassen sollten. Insbesondere bei Verträgen mit nahestehenden oder wirtschaftlich verflochtenen Unternehmen ist besondere Vorsicht geboten. Überschreiten die vereinbarten Kosten den marktüblichen oberen Preis, riskiert der Vermieter nicht nur eine Kürzung auf diesen oberen Wert, sondern eine Kürzung auf den Durchschnitt.

Grundsätze des Urteils

• Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung maximal den marktüblichen oberen Preis für Dienstleistungen ansetzen
• Bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot werden die Kosten auf den Durchschnitt gekürzt, nicht auf den oberen marktüblichen Wert
• Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch für die Gewerbemiete ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung
• Mieter haben auch bei Gewerberäumen Anspruch auf Einsicht in Rechnungen und Zahlungsbelege
• Bei verweigerter Belegeinsicht besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters

OLG München, Beschluss vom 24.06.2025 – 32 U 1132/25