Zurückbehaltungsrecht

Was ist das Zurückbehaltungsrecht?

Als Mieter können Sie vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, wenn Ihre Wohnung einen erheblichen Mangel aufweist und Ihr Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt. Der juristische Fachbegriff lautet „Einrede des nicht erfüllten Vertrages". Dahinter steckt ein einfacher Gedanke: Wer selbst nicht leistet, kann vom anderen keine volle Gegenleistung verlangen. Ihr Vermieter schuldet Ihnen gemäß § 535 BGB eine mangelfreie Wohnung. Solange er diese Pflicht nicht erfüllt, dürfen Sie Ihrerseits die Miete vorübergehend zurückhalten.

Die gesetzliche Grundlage findet sich vor allem in § 320 BGB, der sogenannten Einrede des nicht erfüllten Vertrages. Daneben kommt das allgemeine Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zum Tragen, etwa wenn Sie wegen einer strittigen Betriebskostenabrechnung oder verweigerten Belegeinsicht die Zahlung verweigern möchten.

Abgrenzung zur Mietminderung

Häufig werden Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht verwechselt oder gleichgesetzt. Der entscheidende Unterschied liegt in der Rückzahlungspflicht. Bei einer Mietminderung nach § 536 BGB reduziert sich die geschuldete Miete automatisch, sobald der Mangel angezeigt wurde. Den geminderten Betrag müssen Sie auch nach der Mängelbeseitigung nicht zurückzahlen. Er ist dauerhaft verloren für den Vermieter.

Anders beim Zurückbehaltungsrecht: Hier behalten Sie die Miete nur vorübergehend ein. Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat, sind Sie verpflichtet, den gesamten zurückgehaltenen Betrag unverzüglich nachzuzahlen. Das Zurückbehaltungsrecht ist also kein finanzieller Vorteil, sondern ein reines Druckmittel. Dafür bietet es einen wichtigen Vorzug: Solange Sie es korrekt ausüben, geraten Sie nicht in Zahlungsverzug. Das schützt Sie vor einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand.

Beide Instrumente lassen sich grundsätzlich kombinieren. Sie können gleichzeitig eine Mietminderung von beispielsweise 15 Prozent geltend machen und zusätzlich einen weiteren Betrag auf Grundlage des Zurückbehaltungsrechts einbehalten. In der Praxis ist diese Kombination jedoch mit erhöhten Risiken verbunden: Fehler bei der Bemessung des Minderungsbetrages und des Zurückbehaltungsbetrages kumulieren sich. Ist einer der beiden Einbehalte im Nachhinein zu hoch, entsteht schnell ein Mietrückstand in einer Höhe, die dem Vermieter eine fristlose Kündigung ermöglicht. Die Kombination sollte deshalb nur nach anwaltlicher Rücksprache eingesetzt werden.

Voraussetzungen für die Ausübung

Das Zurückbehaltungsrecht ist kein Freifahrtschein. Es setzt mehrere Voraussetzungen voraus. Zunächst brauchen Sie einen erheblichen Mangel der Mietsache, der die Nutzung tatsächlich beeinträchtigt. Bagatellmängel – also geringfügige Mängel im Sinne von § 536 BGB – reichen nicht aus. Eine kaputte Klingel oder ein loser Türknauf rechtfertigen keinen Mieteinbehalt.

Außerdem müssen Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Wer dem Vermieter keine Kenntnis vom Problem verschafft, kann das Zurückbehaltungsrecht nicht ausüben. Denn das Druckmittel kann seine Funktion, Druck auf den Schuldner auszuüben, nur erfüllen, wenn dieser weiß, was von ihm verlangt wird. Bewahren Sie die Mängelanzeige deshalb immer als Nachweis auf – am besten per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung.

Wie wird das Recht geltend gemacht?

Sie müssen das Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ihrem Vermieter erklären. Als Mieter einer Wohnraummietwohnung schreibt § 556b Abs. 2 BGB vor, dass Sie Ihre Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzeigen müssen. Eine E-Mail genügt, soweit deren Zugang beim Vermieter nachweisbar ist. Klauseln im Mietvertrag, die dieses Recht komplett ausschließen, sind unwirksam.

Ein wichtiger Unterschied zur Ankündigungspflicht: Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB muss nicht ausdrücklich erklärt werden, damit der Eintritt des Zahlungsverzugs ausgeschlossen ist. Es genügt, wenn aus dem Verhalten des Mieters erkennbar ist, dass er die Miete wegen des Mangels einbehält – notfalls reicht auch die Berufung darauf im gerichtlichen Verfahren. Trotzdem ist es dringend empfehlenswert, das Recht schriftlich und klar anzukündigen: Das schafft Klarheit, dokumentiert den Zusammenhang zwischen Mangel und Einbehalt und schützt Sie vor späteren Missverständnissen.

Wichtig: Das Zurückbehaltungsrecht darf nur für zukünftige Mietzahlungen geltend gemacht werden. Es ist nicht möglich, sich rückwirkend auf bereits angefallene Mietrückstände zu berufen, die man in der Vergangenheit ohne Ankündigung einbehalten hat. In der Praxis berufen sich Mieter häufig nachträglich auf Mängel, die sie nie angezeigt haben, um bestehende Mietrückstände zu erklären. Das funktioniert nicht.

Grenzen: Wie viel darf einbehalten werden?

Hier kommt es entscheidend auf die Verhältnismäßigkeit an. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Grundsatzurteil vom 17. Juni 2015 (Az. VIII ZR 19/14) klargestellt, dass das Zurückbehaltungsrecht weder der Höhe nach noch zeitlich unbegrenzt ausgeübt werden darf. Eine schematische Bemessung – etwa immer das Vierfache der Minderungsquote – ist unzulässig.

Als grobe Orientierungshilfe gilt in der Praxis das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages als noch vertretbarer Rahmen. Diese Faustformel ist jedoch keine gesetzliche Regelung und für den Einzelfall nicht zwingend maßgeblich – der BGH hat eine schematische Bemessung ausdrücklich abgelehnt. Im Einzelfall kann ein niedrigerer oder höherer Betrag gerechtfertigt sein, je nach Art und Schwere des Mangels sowie den voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Beispiel: Ist Ihre Miete wegen Schimmelbefalls um 10 Prozent berechtigt gemindert, und Sie zahlen monatlich 1.000 Euro, dann beträgt der Minderungsbetrag 100 Euro. Das Zurückbehaltungsrecht sollte in diesem Fall 300 bis 500 Euro nicht übersteigen. Sie zahlen also weiterhin mindestens 400 bis 600 Euro an Ihren Vermieter.

Der BGH betont ausdrücklich, dass jede Einzelfallbetrachtung erforderlich ist. Maßgeblich ist der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB sowie die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Ist der insgesamt einbehaltene Betrag auf Dauer unverhältnismäßig hoch oder hat der Druck offenkundig keine Wirkung mehr auf den Vermieter, verliert das Zurückbehaltungsrecht seine Berechtigung. Wichtig für die Beweislast: Im Streitfall müssen Sie als Mieter sowohl das Bestehen des Mangels als auch die Angemessenheit des einbehaltenen Betrags nachweisen können. Eine lückenlose Dokumentation des Mangels und Ihrer Schriftverkehr mit dem Vermieter ist deshalb unverzichtbar.

Stolperfallen und typische Fehler

Der gefährlichste Fehler ist das übermäßige oder zeitlich endlose Einbehalten der Miete. Stellt ein Gericht im Nachhinein fest, dass die zurückgehaltene Summe zu hoch war, entsteht rückwirkend ein Mietrückstand. Eine darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters kann dann wirksam sein – und zwar auch dann, wenn der Mangel tatsächlich vorhanden war und das Zurückbehaltungsrecht dem Grunde nach berechtigt gewesen wäre. Die Überschreitung der zulässigen Höhe oder Dauer macht die Kündigung also nicht etwa gegenstandslos. Das Zurückbehaltungsrecht schützt Sie nur so lange, wie Sie tatsächlich im verhältnismäßigen Rahmen bleiben. Nach der BGH-Rechtsprechung von 2015 ist das Kündigungsrisiko bei übermäßigem Einbehalt spürbar gestiegen, weil das Gericht keine schematischen Schutzbereiche mehr anerkennt.

Ein weiterer Stolperstein: Das Zurückbehaltungsrecht erlischt sofort, sobald der Vermieter den Mangel beseitigt. Ab diesem Moment sind Sie zur vollständigen Nachzahlung verpflichtet – und zwar umgehend. Es hilft Ihnen nicht, wenn Sie das zurückbehaltene Geld bereits ausgegeben haben. Der BGH hat dies mit Beschluss vom 17. September 2014 (Az. VIII ZR 221/14) ausdrücklich bestätigt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie dem Handwerker des Vermieters den Zutritt zur Wohnung verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht endet in diesem Moment ebenfalls, wie der BGH mit Urteil vom 10. April 2019 (Az. VIII ZR 12/18) entschieden hat. Gleiches gilt bei einem Eigentümerwechsel: Wird die Immobilie verkauft, tritt der neue Eigentümer zwar nach § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Das bereits ausgeübte Zurückbehaltungsrecht wirkt gegenüber dem neuen Eigentümer jedoch nicht automatisch fort. Sie müssen Ihre Ansprüche und den Zusammenhang mit dem Mangel dem neuen Vermieter gegenüber neu vorbringen und das Recht ihm gegenüber erneut geltend machen.

Zurückbehaltungsrecht bei Betriebskosten

Das Zurückbehaltungsrecht beschränkt sich nicht auf Wohnungsmängel. Es kommt auch bei Betriebskostenabrechnungen zum Einsatz, etwa wenn Ihr Vermieter die Belegeinsicht verweigert oder unvollständige Unterlagen vorlegt. In solchen Fällen kann gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an der geforderten Nachzahlung sowie an künftigen Betriebskostenvorauszahlungen bestehen. Die Rechtslage ist hier allerdings weniger eindeutig als bei Wohnungsmängeln und in Teilen weiterhin streitig. Der BGH hat zwar grundsätzlich anerkannt, dass das Zurückbehaltungsrecht bei verweigerten Belegen greift, die genauen Grenzen hängen aber vom Einzelfall ab. Steht die Vorenthaltung der Belege außer Frage, ist ein Einbehalt in Höhe der Nachzahlungsforderung in der Regel möglich. Wichtig: Sobald der Vermieter die vollständigen Belege vorlegt, entfällt das Recht auf der Stelle. Im Zweifel empfiehlt sich anwaltliche Beratung, bevor Sie in diesem Bereich Zahlungen einbehalten.

Was Vermieter wissen sollten

Als Vermieter sitzen Sie am kürzeren Hebel, solange ein angezeigter Mangel nicht beseitigt ist. Wer Reparaturen auf die lange Bank schiebt, gibt dem Mieter ein zunehmend stärkeres Druckmittel in die Hand. Der wirksamste Weg, das Zurückbehaltungsrecht zu beenden, ist die zügige Mängelbeseitigung. Sobald diese erfolgt ist, entfällt das Recht des Mieters auf der Stelle. Denken Sie dabei daran: Auf Zinsen für die zwischenzeitlich einbehaltene Miete haben Sie keinen Anspruch, wie das Landgericht Köln bereits entschieden hat.

Als Vermieter, der gerade eine Immobilie erworben hat, sollten Sie prüfen, ob der Vormieter – also der frühere Eigentümer – bereits mit einem Zurückbehaltungsrecht konfrontiert war. Dieses Recht wirkt nicht automatisch gegen Sie als neuen Eigentümer. Der Mieter muss seine Ansprüche Ihnen gegenüber neu vorbringen. Das gibt Ihnen Gelegenheit, die Lage zu beurteilen und gegebenenfalls schnell zu handeln.

Praxistipps auf einen Blick

Als Mieter gilt: Zeigen Sie Mängel immer schriftlich und nachweisbar an, bevor Sie irgendeinen Betrag einbehalten. Kündigen Sie das Zurückbehaltungsrecht einen Monat vor der nächsten Fälligkeit in Textform an. Legen Sie das zurückbehaltene Geld auf die Seite – es muss nach Mängelbeseitigung vollständig zurückgezahlt werden. Orientieren Sie sich am Drei- bis Fünffachen der Minderungsquote als Ausgangspunkt – aber denken Sie daran, dass dies keine gesetzlich festgelegte Grenze ist, sondern lediglich eine Orientierungshilfe aus der Rechtsprechung, die der BGH ausdrücklich nicht als starres Schema anerkennt. Nach dem Urteil von 2015 hat das Gericht entschieden, dass selbst diese Orientierungsgröße im Einzelfall unter- oder überschritten werden kann. Holen Sie sich anwaltliche Beratung, bevor Sie größere Summen einbehalten.

Sehen Sie auch unter Mietminderung, Mängelanzeige, Betriebskostenabrechnung und Kündigung wegen Zahlungsverzugs.