Arglistige Täuschung

Was das Gesetz sagt

Der Gesetzgeber hat die arglistige Täuschung in § 123 Abs. 1 BGB geregelt. Danach kann eine Willenserklärung – zum Beispiel die Unterschrift unter einen Mietvertrag – angefochten werden, wenn sie durch arglistige Täuschung zustande gekommen ist. Arglistig handelt, wer bewusst falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen verschweigt, obwohl er zur Aufklärung verpflichtet wäre. Entscheidend ist dabei nicht, dass der Täuschende eine böswillige Absicht verfolgt – es reicht bedingter Vorsatz. Wer also eine Falschaussage „ins Blaue hinein" macht und dabei billigend in Kauf nimmt, dass sie beim anderen einen Irrtum auslöst, handelt bereits arglistig.

Die Täuschung muss außerdem ursächlich für den Vertragsabschluss gewesen sein. Hätte die andere Seite den Vertrag auch bei Kenntnis der wahren Sachlage genauso abgeschlossen, scheidet eine Anfechtung aus.

Täuschung durch Lügen – und durch Schweigen

Eine arglistige Täuschung lässt sich auf zwei Wegen begehen: aktiv durch falsche Angaben, oder passiv durch das Verschweigen einer Tatsache. Der zweite Fall ist im Mietrecht besonders tückisch. Nicht jedes Schweigen ist nämlich eine Täuschung. Verschweigen wird erst dann rechtlich relevant, wenn eine sogenannte Offenbarungspflicht besteht. Diese ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB: Eine Seite muss die andere über Umstände aufklären, die nach der Verkehrsanschauung redlicherweise erwartet werden dürfen.

Für Vermieter bedeutet das: Wer einen bekannten Schimmelschaden vor Vertragsschluss überstreicht, begeht aktive Arglist. Wer davon weiß und einfach nichts sagt, begeht – sobald eine Offenbarungspflicht besteht – Täuschung durch Unterlassen. Wann eine solche Pflicht gilt, hängt vom Einzelfall ab: Bei Mängeln, die Gesundheit oder Sicherheit der Bewohner gefährden, ist der Vermieter regelmäßig zur Aufklärung verpflichtet – auch ohne Nachfrage. Gleiches gilt für bekannte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, baurechtlich nicht genehmigte Nutzungen, geplante Bau- oder Fassadenarbeiten, die den Zugang zur Wohnung wesentlich einschränken, oder wiederkehrende Lärmprobleme im Haus. Normale Abnutzungsspuren, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar wären, lösen dagegen keine Offenbarungspflicht aus.

Was Mieter wissen sollten

Als Mieter sitzen Sie vor allem dann am kürzeren Hebel, wenn der Vermieter arglistig einen Mangel verschwiegen hat. Denn normalerweise stehen Ihnen keine Mängelrechte zu, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss bereits kannten oder grob fahrlässig nicht erkannt haben (§ 536b BGB). Hat der Vermieter den Mangel jedoch arglistig verschwiegen, gilt diese Einschränkung nicht – Sie können weiterhin mindern und kündigen.

Arglist gibt es auch in die andere Richtung: Mancher Mietinteressent versucht, die Hürden der Wohnungssuche mit gefärbten Angaben zu überwinden. Fragen zum Beruf, zum Nettoeinkommen oder zu laufenden Insolvenzverfahren sind zulässige Fragen des Vermieters, die wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Wer hier lügt, riskiert mehr als die Wohnung.

Anders verhält es sich bei unzulässigen Fragen – etwa zur Familienplanung, Religion oder Schwangerschaft. Auf solche Fragen dürfen Mietinteressenten unwahre Angaben machen, ohne dafür rechtlich zur Rechenschaft gezogen zu werden.

Was Vermieter wissen sollten

Für Sie als Vermieter ist die arglistige Täuschung des Mieters ein scharfes Mittel. Lügt ein Interessent in der Mieterselbstauskunft über seine finanzielle Situation – verschweigt etwa eine laufende Insolvenz oder überfällige Schulden – können Sie den Mietvertrag anfechten. Die Berliner Rechtsprechung hat das in einem Fall bestätigt, in dem Mieter erhebliche Schulden in der Selbstauskunft verschwiegen hatten: Das Gericht ließ die Anfechtung noch sieben Jahre nach Vertragsschluss zu. Das regelmäßige Zahlen der Miete schützte die Mieter dabei nicht – die arglistige Täuschung zerstört das Vertrauensfundament eines Dauerschuldverhältnisses nachhaltig.

Besonders wichtig für die Praxis: Stellen Sie in der Selbstauskunft zulässige Fragen zu Bonität, offenen Insolvenzverfahren und eidesstattlichen Versicherungen. Wer keine Antworten bekommt, sollte misstrauisch werden. Eine Schufa-Auskunft oder Vorvermieterbescheinigung schafft zusätzliche Sicherheit.

Fristen: Wie lange kann man anfechten?

Die Anfechtungsfrist bei arglistiger Täuschung beträgt nach § 124 BGB ein Jahr. Diese Frist beginnt aber nicht mit dem Vertragsschluss, sondern erst mit dem Zeitpunkt, in dem die getäuschte Partei die Täuschung tatsächlich entdeckt. Ein bloßer Verdacht reicht dafür nicht. Erst wer konkret weiß, dass er belogen wurde, läuft in die Frist. Die absolute Obergrenze liegt bei zehn Jahren ab Abgabe der Willenserklärung. Eine Anfechtungserklärung muss dem Vertragspartner zugehen – das bloße Absenden reicht nicht.

Achtung: Das Anfechtungsrecht erlischt, wenn Sie das anfechtbare Rechtsgeschäft nach Kenntnis der Täuschung ausdrücklich oder durch konkludentes Verhalten bestätigen (§ 144 BGB). Wer also nach Entdeckung der Lüge weiter Miete zahlt und den Vertrag behandelt, als sei nichts geschehen, riskiert, später nicht mehr anfechten zu können.

Anfechtung und fristlose Kündigung schließen sich nicht gegenseitig aus – Sie können beides gleichzeitig erklären. Die Anfechtung vernichtet den Vertrag rückwirkend von Anfang an; die fristlose Kündigung beendet ihn lediglich für die Zukunft. Wer den größtmöglichen Spielraum behalten will, erklärt hilfsweise beides.

Was passiert nach der Anfechtung?

Ist die Anfechtung wirksam, gilt der Mietvertrag nach § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig (sogenannte Rückwirkung, lateinisch: ex tunc). Der BGH hat in einem richtungsweisenden Urteil aus dem Jahr 2008 (BGH XII ZR 67/06, NJW 2009, 1266) klargestellt, dass diese rückwirkende Nichtigkeitsfolge auch nach Übergabe und Nutzung der Wohnung gilt – anders als etwa beim Arbeitsvertrag, bei dem man von einer Wirkung nur für die Zukunft ausgeht.

Die praktischen Folgen: Wer bereits eingezogen ist, muss die Wohnung räumen. Im Gegenzug wird das Mietverhältnis rückwirkend abgewickelt. Der Mieter muss den Wert der genutzten Räume ersetzen – orientiert an der ortsüblichen Miete nach § 812 BGB und § 818 BGB. Bereits gezahlte Miete, die darüber hinausgeht, wird erstattet.

Zusätzlich zur Anfechtung kann die getäuschte Partei Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten oder erneute Wohnungssuche. In besonders schwerwiegenden Fällen kann arglistige Täuschung zudem den Tatbestand des Betrugs nach § 263 StGB erfüllen und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Die Beweislast: Wer muss was beweisen?

Das ist die große Herausforderung in der Praxis. Die Beweislast für sämtliche Voraussetzungen der arglistigen Täuschung liegt beim Anfechtenden – also der getäuschten Partei. Sie müssen nicht nur den Mangel oder die falsche Tatsache beweisen, sondern auch, dass die andere Seite davon wusste und dies bewusst verschwiegen oder falsch dargestellt hat. Das ist besonders bei der Täuschung durch Verschweigen schwierig, weil es sich um eine „innere Tatsache" handelt, die sich der direkten Beobachtung entzieht.

Besonders wertvolle Beweismittel sind Zeugenaussagen früherer Mitbewohner, Handwerker oder Nachbarn, aussagekräftige Fotos, Sachverständigengutachten sowie Reparaturrechnungen oder E-Mails, die belegen, dass der Vermieter den Mangel kannte. Wer den Verdacht hat, getäuscht worden zu sein, sollte deshalb früh mit der Dokumentation beginnen – bevor Mängel beseitigt oder Unterlagen verschwinden.

Abgrenzung zur Irrtumsanfechtung

Die arglistige Täuschung hat eine besondere Stellung gegenüber der gewöhnlichen Irrtumsanfechtung nach § 119 BGB. Bei einem einfachen Eigenschaftsirrtum kann das Anfechtungsrecht durch die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften verdrängt werden. Das ist bei der arglistigen Täuschung ausdrücklich nicht so: Die Anfechtung nach § 123 BGB steht neben den Gewährleistungsrechten, sie verdrängt diese nicht und wird von ihnen auch nicht verdrängt. Der Grund liegt im Schutzzweck: Wer arglistig handelt, verdient keinen rechtlichen Vorteil daraus.

Stolperfallen für Mieter

Zwei häufige Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden. Erstens: Wer eine Wohnung mietet, ohne sie vorher zu besichtigen, obwohl die Gelegenheit dazu bestand, kann später kaum erfolgreich auf arglistige Täuschung über den Zustand der Wohnung pochen. Die Rechtsprechung hat wiederholt entschieden, dass das Unterlassen einer Besichtigung in den Risikobereich des Mieters fällt und eine Täuschungsanfechtung wegen offensichtlicher oder leicht erkennbarer Mängel ausschließt. Kurz gesagt: Wem der Zustand der Wohnung beim Einzug egal war, der kann sich später nicht betrogen fühlen. Zweitens: Wer einen Mietvertrag unterschreibt, ohne ihn gelesen zu haben, verliert den Anfechtungsgrund – denn die Kausalität zwischen Täuschung und Vertragsabschluss fehlt.

Sehen Sie auch unter Mietminderung, Selbstauskunft, fristlose Kündigung und Mietvertrag.