Leihvertrag

Was ist ein Leihvertrag?

Ein Leihvertrag ist ein Vertrag, durch den der Verleiher einer Sache verpflichtet wird, dem Entleiher den Gebrauch dieser Sache unentgeltlich zu gestatten. Das entscheidende Merkmal ist also die Kostenlosigkeit: Wer nichts zahlt, leiht – wer zahlt, mietet. Die gesetzliche Grundlage findet sich in den §§ 598 bis 606 BGB. Gegenstand der Leihe können bewegliche Sachen sein – etwa ein Auto, ein Werkzeug oder eine Kamera –, aber ebenso unbewegliche, wie eine Wohnung oder ein Haus.

Dabei ist die Rückgabe derselben Sache unverzichtbar. Genau darin liegt der Unterschied zum Darlehen: Wer sich beim Nachbarn Eier „leiht", gibt andere Eier zurück – das ist juristisch ein Sachdarlehen, keine Leihe. Beim Leihvertrag hingegen muss exakt die überlassene Sache zurückgegeben werden.

Abgrenzung zum Mietvertrag

Die Abgrenzung zwischen Leihe und Miete hat in der Praxis erhebliche Bedeutung, insbesondere wenn es um Wohnraum geht. Entscheidend ist ausschließlich, ob eine Gegenleistung vereinbart wurde. Nicht der Name des Vertrags zählt, sondern der tatsächliche Inhalt der Vereinbarung. Wer sein Haus schriftlich als „Leihvertrag" bezeichnet, aber monatlich Geld einzieht, hat in Wahrheit einen Mietvertrag geschlossen.

Das Abgrenzungskriterium der Entgeltlichkeit ist gefestigt: Mietvertrag und Leihvertrag unterscheiden sich im Wesentlichen dadurch, dass die Gebrauchsüberlassung beim Mietvertrag entgeltlich und beim Leihvertrag unentgeltlich erfolgt. Das hat der BGH in verschiedenen Entscheidungen bestätigt – darunter auch das Urteil vom 18.12.2019 (Az. XII ZR 13/19), das diesen Grundsatz im Zusammenhang mit einem Parkplatz bekräftigt. Für Wohnraum gilt dieselbe Abgrenzungslogik.

Die Gegenleistung muss dabei nicht zwingend in Geld bestehen. Auch Dienstleistungen oder eine einmalige Zahlung können als Entgelt gelten. Allerdings lohnt hier eine Präzisierung: Werden Arbeiten an der Wohnung vor dem Einzug als Gegenleistung für die Nutzung vereinbart – etwa „du darfst einziehen, wenn du zuerst das Bad renovierst" –, liegt nach herrschender Rechtsprechung ein Mietvertrag vor. Anders verhält es sich, wenn der Nutzer nachträglich nur Schäden beseitigt, die er selbst verursacht hat. Hier bleibt es bei einer Leihe.

Vorsicht gilt bei einem häufigen Irrtum: Wer nur die laufenden Betriebskosten trägt, zahlt nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur noch kein Entgelt im mietrechtlichen Sinne. Diese Kosten sind nach § 601 Abs. 1 BGB ohnehin Sache des Entleihers, da sie den Gebrauch der Sache überhaupt erst ermöglichen. Ein Mietvertrag entsteht dadurch allein nicht.

Abgrenzung zum Gefälligkeitsverhältnis

Nicht jede unentgeltliche Überlassung ist automatisch ein Leihvertrag. Fehlt ein Rechtsbindungswille, liegt nur ein sogenanntes Gefälligkeitsverhältnis vor – also eine reine Gefälligkeit ohne rechtliche Bindung. Den Kugelschreiber kurz beim Nachbarn zu leihen begründet noch keinen Vertrag; die unentgeltliche Überlassung eines Autos oder einer Wohnung hingegen schon, weil der wirtschaftliche Wert der Sache und das berechtigte Interesse des Entleihers an einer nicht jederzeit willkürlich abkürzenden Nutzungsdauer auf einen echten Rechtsbindungswillen schließen lassen. Im Zweifelsfall entscheidet die objektive Bedeutung der Überlassung – nicht die subjektive Einschätzung der Beteiligten.

Kein Mieterschutz – was das im Alltag bedeutet

Hier liegt die größte Falle für Entleiher: Bei einem Leihvertrag gelten die Mieterschutzvorschriften der §§ 549 bis 577a BGB nicht. Das bedeutet: Wer eine Wohnung kostenlos bewohnt, genießt weder Bestandsschutz noch Kündigungsschutz. Ist keine Vertragsdauer vereinbart, kann der Verleiher die Wohnung nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückfordern – ohne Begründung, ohne Frist.

Das OLG Koblenz hat in einem einschlägigen Urteil vom 15.09.2010 (Az. 1 U 63/10) klargestellt: Sofern eine Wohnung unentgeltlich überlassen wird – etwa an Lebenspartner oder Freunde –, liegt ein Leihvertrag vor. Hat der Verleiher kein Datum und keinen Zweck vereinbart, kann er die Wohnung sofort zurückverlangen. Wer also seiner erwachsenen Tochter oder einem guten Freund kostenlos ein Dach über dem Kopf gibt, sollte wissen: Er kann die Situation rechtlich jederzeit beenden.

Auch auf Lebenszeit vereinbarte Nutzungsrechte schützen nicht automatisch vor dem Verlust der Wohnung. Der BGH hat bereits 1981 (BGHZ 82, 354) entschieden, dass eine unentgeltliche Wohnungsüberlassung auf Lebenszeit als Leihvertrag und nicht als Schenkung einzuordnen ist. Warum diese Unterscheidung wichtig ist: Bei einer Schenkung wäre das Recht auf die Nutzung dauerhaft und kaum widerrufbar. Beim Leihvertrag hingegen kann der Verleiher auch bei einer auf Lebenszeit vereinbarten Wohnung unter bestimmten Umständen kündigen – etwa wenn er die Wohnung selbst dringend benötigt. Den Nutzer trifft in diesem Fall ein erheblich schwächerer Bestandsschutz als er es oft erwartet.

Haftung und Pflichten im Leihverhältnis

Das Leihrecht verteilt Haftung und Pflichten deutlich anders als das Mietrecht. Da der Verleiher keine Gegenleistung erhält, ist seine Haftung nach § 599 BGB stark eingeschränkt: Er muss nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit einstehen. Einen versteckten Mangel, den er kannte und arglistig verschwiegen hat, muss er allerdings nach § 600 BGB ersetzen.

Umgekehrt haftet der Entleiher in vollem Umfang für eigenverschuldete Schäden an der Leihsache. Zudem trägt er nach § 601 Abs. 1 BGB die gewöhnlichen Erhaltungskosten, also etwa Wartungskosten oder verbrauchsabhängige Nebenkosten. Der Verleiher ist hingegen nicht zur aktiven Instandhaltung verpflichtet – er muss lediglich den Gebrauch gestatten.

Pflichten des Entleihers: Schonender Gebrauch und kein Weiterverleihen

Nach § 603 BGB darf der Entleiher die geliehene Sache ausschließlich vertragsgemäß nutzen. Er darf sie weder für andere Zwecke verwenden noch ohne ausdrückliche Erlaubnis an Dritte weitergeben. Wer eine geliehene Wohnung ohne Zustimmung des Verleihers weitervermietet oder untervermietet, riskiert die sofortige Kündigung des Leihverhältnisses.

Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Entleiher nach § 602 BGB nicht zu vertreten. Er muss also nicht für normale Abnutzung haften.

Kündigung und Rückgabe

Das Leihrecht unterscheidet mehrere Wege zur Beendigung. Wurde eine feste Laufzeit vereinbart, endet das Leihverhältnis automatisch mit deren Ablauf und der Entleiher hat die Sache zurückzugeben (§ 604 Abs. 1 BGB). Wurde kein Zeitpunkt, aber ein Zweck vereinbart, endet die Leihe mit Zweckerreichung (§ 604 Abs. 2 BGB).

Wurde weder Dauer noch Zweck bestimmt, kann der Verleiher die Sache nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückfordern. Zusätzlich steht ihm ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 605 BGB zu, und zwar bei drei Gründen: erstens wenn er die Sache infolge eines unvorhergesehenen Umstands selbst benötigt (Eigenbedarf), zweitens wenn der Entleiher die Sache vertragswidrig gebraucht oder einem Dritten unbefugt überlässt, und drittens wenn der Entleiher stirbt.

Für Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Leihsache gilt nach § 606 BGB eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe.

Was Entleiher beachten sollten

Als Entleiher sind Sie gut beraten, das Leihverhältnis schriftlich zu dokumentieren – auch wenn das Gesetz keine Schriftform vorschreibt. Vereinbaren Sie eine klare Laufzeit oder wenigstens eine angemessene Kündigungsfrist, damit der Verleiher Sie nicht von heute auf morgen aus der Wohnung bitten kann. Halten Sie außerdem ausdrücklich fest, dass die Überlassung unentgeltlich erfolgt – das beugt späteren Streitigkeiten über die Vertragsnatur vor. Beachten Sie: Allein die Zahlung von Nebenkosten schützt Sie nicht. Ohne ausdrücklich vereinbarte Vertragsdauer sind Sie rechtlich kaum abgesichert.

Wenn Sie über Jahre hinweg unentgeltlich in einer fremden Wohnung wohnen, entsteht dadurch kein gefestigtes Nutzungsrecht. Langjährige Duldung schafft keinen Mieterschutz – das hat das Amtsgericht Brandenburg in einem vergleichbaren Fall (34 C 34/20) bestätigt.

Was Verleiher beachten sollten

Als Verleiher sollten Sie darauf achten, dass keine regelmäßigen Zahlungen fließen, die das Verhältnis in ein Mietverhältnis verwandeln könnten. Halten Sie die Unentgeltlichkeit ausdrücklich im Vertrag fest. Auch kleinere Gegenleistungen können unter Umständen als Entgelt gewertet werden – mit der Folge, dass die Kündigung dann den strengen Regeln des Mietrechts unterliegt.

Möchten Sie die Nutzung zeitlich begrenzen, sollten Sie das von Anfang an vereinbaren. Wenn Sie später Eigenbedarf anmelden müssen, ist eine schriftliche Vereinbarung mit klarer Kündbarkeit erheblich einfacher durchzusetzen als ein mündlich vereinbartes, undokumentiertes Nutzungsverhältnis.

Sonderfall: Leihvertrag und Erbfall

Hier lauert eine Gefahr, die viele übersehen. Im Mietrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB: Ein neuer Eigentümer muss den bestehenden Mietvertrag fortsetzen. Beim Leihvertrag gibt es diesen Schutz nicht. Ein Leihvertrag bindet grundsätzlich nicht den Erbnachfolger des Verleihers oder einen neuen Eigentümer. Wer also auf Basis einer Leihvereinbarung in einer Wohnung lebt und der Verleiher verstirbt, riskiert, dass die Erben die Herausgabe der Wohnung sofort verlangen. Das ist ein erheblicher Unterschied zum Mietrecht, der in der Praxis häufig unterschätzt wird – vor allem in Familien, in denen Wohnungen über Generationen hinweg stillschweigend weitergegeben werden.

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