Mietkautionsversicherung

Was ist eine Mietkautionsversicherung wirklich?

Rechtlich gesehen ist die Mietkautionsversicherung keine Versicherung, sondern eine Bürgschaft. Ein Versicherungsunternehmen — zum Beispiel Allianz, R+V oder Baloise — übernimmt die Rolle des Bürgen gegenüber dem Vermieter. Die vertragliche Grundlage ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB zwischen dem Mieter und dem Versicherer: Der Versicherer verpflichtet sich, im Namen und im Interesse des Mieters als Bürge aufzutreten. Der Mieter schließt dafür einen Vertrag ab und zahlt eine jährliche Prämie, statt die Kautionssumme selbst zu hinterlegen. Im Gegenzug erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde, die ihm dieselbe Sicherheit wie eine klassische Kaution bieten soll.

Das klingt praktisch. Und für viele Mieter ist es das auch — jedenfalls kurzfristig. Wer gerade in eine neue Wohnung zieht, drei Monatsmieten als Einzugskosten, Umzugsunternehmen und neue Möbel finanzieren muss, empfindet eine jährliche Prämie von vier bis sechs Prozent der Kautionssumme als deutlich erträglicher als eine fünfstellige Einmalzahlung. Hinzu kommt: Wer die alte Mietkaution noch nicht zurückerhalten hat, aber bereits die neue leisten soll, kann sich mit der Mietkautionsversicherung eine Doppelbelastung ersparen.

Die Versicherung führt vor Vertragsabschluss eine Bonitätsprüfung durch — üblicherweise über die SCHUFA. Dabei wird geprüft, ob der Mieter in der Vergangenheit Zahlungsverpflichtungen zuverlässig erfüllt hat und keine offenen Forderungen gegen ihn bestehen. Nur wer eine einwandfreie Bonität vorweisen kann, bekommt die Bürgschaft. Das ist für Vermieter ein Nebeneffekt, den viele schätzen: Sie erhalten mit der Bürgschaftsurkunde quasi eine kostenlose Bonitätsprüfung ihres neuen Mieters gleich dazu.

Die gesetzliche Grundlage: § 551 BGB

Die Mietkaution — und damit auch die Mietkautionsversicherung als eine ihrer zulässigen Formen — ist in § 551 BGB geregelt. Das Gesetz legt die Höchstgrenze auf drei Nettokaltmieten fest: Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Eine Vereinbarung, die den Mieter zu mehr verpflichtet, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Wichtig: Eine Pflicht zur Kautionsleistung entsteht überhaupt nur dann, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine solche Klausel, muss keine Kaution geleistet werden. In der Praxis ist eine entsprechende Vereinbarung jedoch Standard bei nahezu jedem Wohnraummietvertrag. Wurde eine Barkaution vereinbart, hat der Mieter das Recht, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten — die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die weiteren mit den nächsten Mietzahlungen.

Kommt ein Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen — ohne vorherige Abmahnung. Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Ansatz. Diese Regelung gilt seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013.

Nicht jeder Vermieter macht mit

Das ist der entscheidende Haken für Mieter, die sich für eine Mietkautionsversicherung entscheiden: Kein Vermieter ist verpflichtet, sie anzunehmen. Das Gesetz schreibt nur die maximale Höhe der Mietsicherheit vor, nicht ihre Form. Wer auf einer Barkaution oder einem verpfändeten Sparbuch besteht, darf das tun.

Als Mieter sollten Sie deshalb immer vorab klären, ob Ihr Vermieter die Bürgschaft akzeptiert — bevor Sie die Versicherung abschließen. Stimmt er zu, empfiehlt es sich, die entsprechende Regelung schriftlich im Mietvertrag zu verankern: Die üblicherweise vorgedruckte Kautionsklausel sollte gestrichen und durch eine individuelle Vereinbarung zur gewählten Kautionsform ersetzt werden. So herrscht Klarheit für beide Seiten.

Manche Vermieter lehnen die Mietkautionsversicherung nicht aus Böswilligkeit ab, sondern schlicht weil sie das Produkt nicht kennen. Ein erklärendes Gespräch lohnt sich: Weniger Verwaltungsaufwand, keine eigene Kontoführungspflicht, kostenlose Bonitätsprüfung — das sind handfeste Vorteile, die viele Vermieter überzeugen.

Die Falle der Übersicherung

Einige Vermieter verlangen sowohl eine Barkaution als auch eine zusätzliche Bürgschaft. Das klingt nach doppelter Sicherheit — ist aber rechtlich heikel. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass alle Mietsicherheiten zusammengerechnet die Dreifachgrenze des § 551 Abs. 1 BGB nicht überschreiten dürfen (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03). Wer also bereits eine Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten hinterlegt hat, kann vom Vermieter keine zusätzliche Bürgschaft mehr verlangen. Eine solche Vereinbarung ist als unzulässige Übersicherung unwirksam — und der Mieter kann den zu viel geleisteten Betrag zurückfordern.

Eine Ausnahme lässt die Rechtsprechung zu, wenn ein Dritter — etwa ein Elternteil — eine Bürgschaft unaufgefordert und freiwillig anbietet, um Bonitätsbedenken des Vermieters auszuräumen, ohne dass damit besondere Belastungen für den Mieter verbunden sind (BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88). Wird die Bürgschaft hingegen zur Bedingung für den Vertragsabschluss gemacht — der Mietvertrag also nur zustande kommt, wenn der Mieter zusätzlich einen Bürgen stellt —, greift das Kumulierungsverbot ausnahmslos. Die Freiwilligkeit entscheidet hier über Wirksamkeit oder Nichtigkeit.

Im Schadensfall — wer zahlt wirklich?

Hier offenbart sich das wichtigste Missverständnis rund um die Mietkautionsversicherung: Sie ist kein Schutzschirm für den Mieter. Die Versicherung zahlt bei berechtigten Forderungen des Vermieters vor — das ist ihr einziger Dienst. Anschließend fordert sie den ausgezahlten Betrag vom Mieter zurück. Die eigentliche Zahlungspflicht bleibt also beim Mieter. Die Versicherung trägt nur das Ausfallrisiko, nicht den Schaden.

Der Ablauf im Schadensfall sieht typischerweise so aus: Der Vermieter meldet seine Forderungen bei der Versicherung. Diese informiert den Mieter und räumt ihm eine kurze Frist ein — meist vierzehn Tage —, um die Forderung zu bestreiten und Gegenbeweise vorzulegen. Fotos, Übergabeprotokolle oder Kontoauszüge können hier den Unterschied machen. Bleibt der Widerspruch aus, zahlt die Versicherung an den Vermieter und stellt dem Mieter Rechnung.

Daneben sollten Sie als Mieter auf die Art der Bürgschaft achten. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern zahlt die Versicherung nach Ablauf der Einspruchsfrist grundsätzlich an den Vermieter — auch wenn die Forderung noch streitig ist. Der Mieter muss dann gerichtlich gegen seinen Vermieter vorgehen, um das Geld zurückzufordern. Bei einer Bürgschaft ohne auf erstes Anfordern prüft die Versicherung die Berechtigung der Forderung vorab genauer, was dem Mieter mehr Schutz bietet.

Wichtig für Mieter: Eine formularmäßig vereinbarte Bürgschaft auf erstes Anfordern ist nach gefestigter Rechtsprechung in der Regel unwirksam, sofern sie nicht von einem Kreditinstitut oder einem Versicherungsunternehmen gestellt wird oder der Bürge nicht mit den besonderen Risiken einer solchen Klausel vertraut ist. Ist die Klausel unwirksam, kann die Bürgschaft als gewöhnliche Bürgschaft nach §§ 765 ff. BGB aufrechterhalten werden — mit dem Unterschied, dass die Versicherung dann vor Zahlung die Berechtigung der Forderung prüfen muss. In der Praxis sehen deshalb viele Anbieter unabhängig von der vertraglichen Bezeichnung eine solche Prüfphase vor.

Nach § 548 BGB verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters in sechs Monaten. Die Frist beginnt in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält — unabhängig davon, ob Kaution oder Bürgschaft hinterlegt wurde.

Der Haken mit den Kosten

Die Prämie für eine Mietkautionsversicherung beträgt je nach Anbieter zwischen 3,9 und 6 Prozent der Kautionssumme pro Jahr — Mindestbeiträge von 25 bis 50 Euro gelten meist unabhängig von der Kautionshöhe. Bei einer Kaution von 1.500 Euro wären das etwa 60 bis 90 Euro jährlich.

Das klingt überschaubar. Über ein längeres Mietverhältnis summiert sich dieser Betrag jedoch erheblich: Bei zehn Jahren Mietdauer haben Sie allein an Prämien mehrere Hundert Euro gezahlt — und erhalten davon am Ende keinen Cent zurück. Eine klassische Barkaution dagegen fließt bei Mietende verzinst zurück, sofern keine Forderungen offen sind. Verbraucherorganisationen raten wegen dieser Kosten grundsätzlich von Mietkautionsversicherungen ab. Wer zu Mietbeginn einen finanziellen Engpass hat, fährt mit einem Ratenkredit in Höhe der Kautionssumme oft günstiger — der Kredit ist irgendwann abbezahlt, die Prämie läuft dagegen so lange wie das Mietverhältnis. Als Dauermodell für langjährige Mietverhältnisse ist die Versicherung schlicht zu teuer.

Als Zwischenlösung oder für kürzere Mietverhältnisse kann die Versicherung dennoch sinnvoll sein: wenn die alte Kaution noch nicht zurückgezahlt wurde, ein Umzug zeitlich drängt oder die Liquidität für den Neustart wichtiger ist als die langfristige Kostenrechnung.

Praxistipps für Mieter

Informieren Sie sich vor Abschluss über die genaue Form der Bürgschaft — auf erstes Anfordern oder mit Prüfvorbehalt — und wählen Sie wenn möglich die mieterfreundlichere Variante. Vergleichen Sie Anbieter, denn die Prämien variieren spürbar. Erstellen Sie bei Ein- und Auszug immer ein Übergabeprotokoll: Es ist Ihr wichtigstes Argument, wenn der Vermieter später Schäden behauptet. Und planen Sie die Versicherung als Übergangslösung: Sobald Sie finanziell besser aufgestellt sind, können Sie die Bürgschaft kündigen und auf eine klassische Barkaution wechseln — das setzt allerdings die Zustimmung des Vermieters voraus.

Praxistipps für Vermieter

Als Vermieter müssen Sie keine Mietkautionsversicherung akzeptieren — aber es gibt gute Gründe, es zu tun. Sie ersparen sich die Pflicht, ein insolvenzsicheres Kautionskonto zu führen und jährlich über Zinserträge abzurechnen. Die Bonität Ihres Mieters ist durch die Versicherung bereits geprüft. Im Schadensfall reichen Sie ein Formular ein und erhalten — bei berechtigten Forderungen — die Auszahlung von einem solventen Versicherer, der der BaFin-Aufsicht unterliegt. Das Inkassorisiko gegenüber dem Mieter übernimmt die Versicherung für Sie.

Ein weiterer Vorteil: Da die Versicherungsgesellschaft als institutioneller Bürge auftritt, ist deren Zahlungsfähigkeit verlässlicher einzuschätzen als die einer Privatperson. Das Insolvenzrisiko — das bei einer Barkaution auf dem Kautionskonto des Vermieters für den Mieter bestehen kann — entfällt hier auf Seite des Versicherers praktisch vollständig.

Beachten Sie jedoch einen wichtigen Punkt zur Verjährungshemmung: Die Anmeldung von Forderungen bei der Versicherung hemmt die Verjährung Ihrer Ansprüche gegenüber dem Mieter nicht automatisch. Sie müssen auch dem Mieter gegenüber verjährungsunterbrechende Maßnahmen ergreifen — zum Beispiel durch eine Mahnung oder ein gerichtliches Verfahren —, wenn Sie sich Ihre Ansprüche dauerhaft sichern wollen. Wer das versäumt, riskiert, dass die Ansprüche gegenüber dem Mieter verjährt sind, bevor der Rechtsstreit mit der Versicherung abgeschlossen ist.

Beachten Sie zudem: Auch wenn die Versicherung vorliegt, dürfen Sie als Vermieter die Kaution nicht während des laufenden Mietverhältnisses für offene Forderungen einsetzen. Die Mietsicherheit ist für das Ende des Mietverhältnisses vorgesehen — nicht als laufendes Inkassomittel.

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