Der Sachverhalt: Kündigung und Schlüsselrückgabe vor Mietvertragsende
In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter einer Firma mehrere Gewerbeflächen vermietet. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis am 10. März 2020 "zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.06.2020". Der Vermieter wies darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund vertraglicher Regelungen deutlich später enden würde.
Die Mieterin nutzte die Räumlichkeiten noch bis zum 31. Dezember 2020 und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Dieser teilte der Mieterin am 7. Januar 2021 schriftlich mit, dass die Rückgabe der Schlüssel gegen seinen Willen erfolgt sei und er nicht "empfangsbereit" sei.
Im Juni 2021 forderte der Vermieter die Mieterin auf, Mängel und Schäden an der Mietsache zu beseitigen. Nach Ablauf der gesetzten Frist verlangte er Schadensersatz. Der am 26. August 2021 beantragte Mahnbescheid wurde der Mieterin am 30. August 2021 zugestellt. Die Mieterin erhob die Einrede der Verjährung.
Die zentrale Rechtsfrage: Wann beginnt die Verjährungsfrist?
Das Kernproblem des Falls lag in der Frage, ob der Vermieter durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten die Mietsache "zurückerhalten" hatte und damit die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB in Gang gesetzt wurde.
Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Mietsache bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten "zurückerhalten" hatte und die Verjährungsfrist damit spätestens mit seiner Kenntnisnahme am 7. Januar 2021 begann.
Das Gericht stellte folgende wichtige Grundsätze auf:
- Zurückerhalt setzt Besitzwechsel voraus: Der Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Erst durch die unmittelbare Sachherrschaft wird der Vermieter in die Lage versetzt, sich ungestört ein umfassendes Bild von möglichen Mängeln zu machen.
- Mieter muss Besitz vollständig aufgeben: Für den Rückerhalt ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt. Eine bloße Besichtigung während des noch bestehenden Mieterverhältnisses reicht nicht aus.
- Rückerhalt auch vor Mietvertragsende möglich: Der Rückerhalt der Mietsache ist auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist. Ein Anspruch kann also bereits vor Ende des Mietverhältnisses verjähren.
- Tatsächliche Sachherrschaft entscheidend: Entscheidend ist, ob der Vermieter tatsächlich die Möglichkeit erhält, die Räume ungestört zu untersuchen. Diese Möglichkeit hatte der Vermieter nach Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Die Entscheidung des BGH hat erhebliche praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter:
Für Vermieter:
- Schnelles Handeln erforderlich: Wenn ein Mieter die Schlüssel zurückgibt (auch einseitig durch Einwurf in den Briefkasten), beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist, selbst wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.
- Förmlicher Widerspruch hilft nicht: Ein bloßer Widerspruch gegen die Schlüsselrückgabe verhindert nicht den Beginn der Verjährungsfrist.
- Prüfpflicht: Nach Rückerhalt der Schlüssel sollten Vermieter umgehend die Mietsache auf Schäden prüfen und gegebenenfalls zeitnah rechtliche Schritte einleiten.
Für Mieter:
- Verjährungsschutz: Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren grundsätzlich sechs Monate nach Rückgabe der Schlüssel.
- Rückgabedokumentation: Es empfiehlt sich, die Schlüsselrückgabe sorgfältig zu dokumentieren, um den Beginn der Verjährungsfrist nachweisen zu können.
- Kein pauschales Rückgaberecht: Der BGH betont, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit ("auf Zuruf") zurückzunehmen. Die Entscheidung betrifft nur die Frage der Verjährung, wenn eine tatsächliche Rückgabe erfolgt ist.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Verjährung von Schadensersatzansprüchen nicht bedeutet, dass auch andere Ansprüche des Vermieters erlöschen. Insbesondere Mietzahlungsansprüche für die vertraglich vereinbarte Restmietzeit bleiben bestehen, auch wenn der Mieter die Schlüssel vorzeitig zurückgibt.
Fazit
Die Entscheidung des BGH stärkt die Rechtssicherheit im Mietrecht und betont den Zweck der kurzen Verjährungsfrist: Eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien und schnelle Klärung von Ansprüchen wegen des Zustands der Mietsache.
Für Vermieter bedeutet dies, dass sie nach Erhalt der Schlüssel zeitnah handeln müssen, um ihre Ansprüche zu sichern. Für Mieter bietet die Entscheidung mehr Klarheit darüber, wann die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche beginnt.
Quelle: BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 - XII ZR 96/23
