Stellplatzbaulast kann Rückbau eines Parkplatzes verhindern

Worum ging es in dem Rechtsstreit?

Ein Grundstückseigentümer hatte eine Teilfläche seines Grundstücks für eine Parkplatznutzung verpachtet. Die Fläche diente ursprünglich als Parkraum für Besucher einer großen Veranstaltung und wurde danach weiter als Stellplatzfläche genutzt. Der Pachtvertrag wurde über viele Jahre immer wieder verlängert.

Während der Vertragslaufzeit übernahmen die damaligen Grundstückseigentümer eine sogenannte Stellplatzbaulast. Sie verpflichteten sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, mehrere hundert Stellplätze für ein benachbartes Veranstaltungsgelände vorzuhalten. Diese Baulast wurde im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Jahre später erwarb ein neuer Eigentümer das Grundstück in Kenntnis dieser Baulast. Er kündigte den Pachtvertrag ordnungsgemäß und verlangte von der Pächterin nicht nur die Herausgabe der Fläche, sondern auch den vollständigen Rückbau des Parkplatzes sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen landwirtschaftlichen Zustands.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht. Bei einer Stellplatzbaulast verpflichtet sich der Eigentümer, auf seinem Grundstück Stellplätze für ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück bereitzuhalten. Dies ermöglicht dem Nachbarn, eine Baugenehmigung zu erhalten, obwohl er selbst nicht genügend Stellplätze auf seinem eigenen Grundstück nachweisen kann.

Die Baulast bindet das Grundstück dauerhaft und geht auf jeden neuen Eigentümer über. Sie besteht unabhängig von privatrechtlichen Vereinbarungen wie einem Pachtvertrag.

Die rechtlichen Streitpunkte

Der Grundstückseigentümer argumentierte, dass nach Beendigung des Pachtvertrags ein Anspruch auf Räumung, Herausgabe und Wiederherstellung der Fläche bestehe. Die Baulast könne diesem privatrechtlichen Anspruch nicht entgegenstehen, da sie keine zivilrechtliche Duldungspflicht begründe.

Die Pächterin hingegen berief sich auf die Einwendung des Rechtsmissbrauchs nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie führte an, dass der Eigentümer aufgrund der Baulast ohnehin verpflichtet sei, die Stellplätze vorzuhalten. Ein Rückbau würde zu einem baurechtswidrigen Zustand führen, weil das begünstigte Nachbargrundstück dann nicht mehr über die erforderlichen Stellplätze verfügen würde.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht gab beiden Parteien teilweise Recht und differenzierte zwischen den verschiedenen Ansprüchen.

Herausgabeanspruch erfolgreich: Der Eigentümer kann die Herausgabe der Fläche verlangen. Die Baulast steht dem nicht entgegen, weil der bloße Besitzwechsel die Nutzbarkeit der Stellplätze nicht beeinträchtigt. Der Eigentümer kann den Parkplatz selbst betreiben oder durch einen Dritten betreiben lassen. Die Stellplätze bleiben für die Besucher des Nachbargrundstücks weiterhin verfügbar.

Rückbauanspruch abgewiesen: Der Anspruch auf Beseitigung des Parkplatzes und Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Fläche scheitert jedoch an der Einwendung des Rechtsmissbrauchs. Das Gericht stellte fest, dass ein Rückbau zu einem baurechtswidrigen Zustand auf dem Nachbargrundstück führen würde. Die dort betriebenen Veranstaltungseinrichtungen benötigen nach den geltenden Stellplatzvorschriften einen entsprechenden Nachweis von Parkplätzen.

Warum wurde der Rückbau versagt?

Das Gericht prüfte, ob ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast besteht. Es kam zu dem Ergebnis, dass der Betreiber des Veranstaltungsgeländes zur Herstellung der baurechtlichen Ordnungsmäßigkeit Stellplätze nachweisen muss. Die Alternative, diese Stellplätze auf dem eigenen Grundstück zu schaffen, wäre mit erheblichen Kosten und Umgestaltungen verbunden. Genau diese Belastung sollte die Baulast dem Begünstigten abnehmen.

Ein Verzicht auf die Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde kam nicht in Betracht. Ein solcher Verzicht ist nur möglich, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Da das Veranstaltungsgelände weiterhin betrieben wird und Stellplätze benötigt, besteht dieses Interesse fort.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil zeigt die weitreichenden Folgen einer Baulast für Grundstückseigentümer. Wer ein Grundstück erwirbt, auf dem eine Baulast lastet, sollte sich über deren genauen Inhalt und Umfang informieren. Eine Stellplatzbaulast kann nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten einschränken, sondern auch verhindern, dass vorhandene Anlagen zurückgebaut werden.

Für Vermieter und Verpächter ist wichtig zu wissen, dass die Beendigung eines Miet- oder Pachtvertrags nicht automatisch alle Ansprüche durchsetzbar macht. Wenn eine Baulast besteht und deren Erfüllung durch den geforderten Rückbau gefährdet würde, kann dies als Rechtsmissbrauch gewertet werden.

Umgekehrt bedeutet die Entscheidung auch, dass die bloße Herausgabe der Fläche trotz Baulast verlangt werden kann. Der Eigentümer ist nicht gezwungen, einem bestimmten Nutzer die Bewirtschaftung zu überlassen. Er kann den Parkplatz selbst betreiben oder einen anderen Betreiber beauftragen.

Grundsätze des Urteils

• Eine Stellplatzbaulast hindert den Herausgabeanspruch des Eigentümers nach Beendigung eines Pachtvertrags nicht, solange die Stellplätze weiter nutzbar bleiben
• Der Anspruch auf Rückbau eines Parkplatzes kann wegen einer Baulast als rechtsmissbräuchlich abgewiesen werden, wenn dadurch ein baurechtswidriger Zustand entstehen würde
• Eine Baulast besteht unabhängig vom Fortbestand privatrechtlicher Nutzungsvereinbarungen
• Ein Verzicht auf die Baulast kommt nur in Betracht, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht
• Auch eine sporadische Nutzung der Stellplätze kann ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast begründen

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 – 18 U 127/24