Mietpreisbremse: Neue Regeln für möblierte Wohnungen geplant

Worum geht es bei dem Gesetzentwurf?

Die sogenannte Mietpreisbremse schützt Mieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor überhöhten Mieten. Sie besagt, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Diese Regelung gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. In der Praxis zeigt sich jedoch ein Problem: Der sogenannte Möblierungszuschlag, also der Aufpreis für die Möbel, muss bisher nicht gesondert ausgewiesen werden. Diese Lücke ermöglicht es Vermietern, die Mietpreisbremse faktisch zu umgehen, indem sie hohe Zuschläge für die Möblierung verlangen.

Daneben gibt es ein weiteres Schlupfloch: Wer Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet, ist von der Mietpreisbremse befreit. Dieser Begriff ist jedoch unscharf formuliert, was zu Rechtsunsicherheit führt. In der Folge hat sich ein wachsender Markt für möblierte Kurzzeitvermietungen entwickelt, bei denen vergleichsweise hohe Mieten verlangt werden können.

Die zentralen Neuerungen im Überblick

Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieter künftig verpflichtet sind, den Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat auszuweisen. Die Nettokaltmiete und der Zuschlag für die Möbel müssen also getrennt aufgeführt werden. Dadurch können Mieter leichter überprüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird.

Der Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwertes der überlassenen Möbel betragen.

Der Zeitwert errechnet sich dabei aus dem ursprünglichen Anschaffungspreis der Möbel, abzüglich fünf Prozent für jedes Jahr seit dem Kauf. Ein Beispiel: Hat ein Vermieter eine Küche vor vier Jahren angeschafft, hat sich deren Zeitwert um zwanzig Prozent verringert. Der Möblierungszuschlag bemisst sich dann an diesem reduzierten Wert.

Weist ein Vermieter den Möblierungszuschlag nicht gesondert aus, hat dies eine wichtige Konsequenz: Die Wohnung gilt dann im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet. Das bedeutet, dass die gesamte Miete an der Mietpreisbremse gemessen wird und die Möblierung keinen höheren Mietpreis rechtfertigen kann.

Neue Regeln für die Kurzzeitvermietung

Der zweite wesentliche Punkt des Gesetzentwurfs betrifft die Kurzzeitvermietung. Bisher können Vermieter argumentieren, dass eine Wohnung nur „zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet wird und daher die Mietpreisbremse nicht gilt. Diese Ausnahme soll künftig eingeschränkt werden.

Bei Mietverhältnissen von sechs Monaten oder länger soll in der Regel nicht mehr von einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ausgegangen werden.

Dies bedeutet eine Umkehr der Beweislast: Möchte ein Vermieter bei einem längeren Mietverhältnis dennoch die Ausnahme für sich beanspruchen, muss er nachweisen, dass es sich tatsächlich um einen vorübergehenden Gebrauch handelt. Als Beispiel hierfür nennt der Gesetzentwurf einen berufsbedingten Aufenthalt von zehn Monaten, bei dem von vornherein feststeht, dass die Wohnung nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt wird.

Um eine Umgehung dieser Regelung zu verhindern, werden auch aufeinanderfolgende Mietverträge zwischen denselben Parteien zusammengerechnet, sofern zwischen den einzelnen Mietzeiten weniger als drei Monate liegen.

Hintergrund: Warum ist die Reform notwendig?

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin, München oder Hamburg hat sich in den vergangenen Jahren ein zunehmend hochpreisiger Markt für möblierte Kurzzeitvermietungen entwickelt. Spezialisierte Portale bieten solche Wohnungen an, oft mit Mietpreisen deutlich über dem Niveau regulärer Mietwohnungen.

Diese Entwicklung hat mehrere negative Folgen: Zum einen wird Wohnraum, der eigentlich langfristig vermietet werden könnte, dem regulären Mietmarkt entzogen. Zum anderen sehen sich viele Mieter gezwungen, solche teuren Angebote anzunehmen, weil schlicht keine Alternativen verfügbar sind. Die Mietpreisbremse, die eigentlich für bezahlbares Wohnen sorgen soll, läuft dadurch ins Leere.

Auskunftsrecht für Mieter gestärkt

Eine weitere wichtige Neuerung betrifft das Auskunftsrecht der Mieter. Sie können vom Vermieter verlangen, die Grundlagen für die Berechnung des Möblierungszuschlags offenzulegen. Dabei trägt der Vermieter die sogenannte Darlegungs- und Beweislast für den Zeitwert der Möbel. Das bedeutet: Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen, wie sich der Möblierungszuschlag zusammensetzt.

Mieter erhalten zudem die Möglichkeit, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern, wenn der Möblierungszuschlag über dem zulässigen Höchstwert liegt. Die entsprechenden Regelungen zur Rückforderung überhöhter Mieten gelten dabei in gleicher Weise.

Was bedeutet das für Sie?

Für Mieter bringt der Gesetzentwurf mehr Transparenz und bessere Kontrollmöglichkeiten. Wer eine möblierte Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt mietet, kann künftig genau nachvollziehen, wie sich die Miete zusammensetzt. Bei überhöhten Möblierungszuschlägen besteht die Möglichkeit zur Rückforderung.

Für Vermieter bedeutet die Neuregelung einen erhöhten Dokumentationsaufwand. Sie müssen künftig belegen können, wann sie die Möbel zu welchem Preis angeschafft haben. Wird der Möblierungszuschlag nicht ordnungsgemäß ausgewiesen, kann die Möblierung bei der Berechnung der zulässigen Miete nicht berücksichtigt werden.

Bei Kurzzeitvermietungen sollten Vermieter beachten, dass bei Mietverhältnissen ab sechs Monaten grundsätzlich die normalen Mieterschutzvorschriften gelten. Die Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch wird nur noch in echten Sonderfällen greifen.

Die Bundesregierung hat in ihrer Stellungnahme signalisiert, dass sie das Anliegen des Bundesrates teilt. Ein eigener Referentenentwurf des Justizministeriums zu diesem Thema soll zeitnah folgen und könnte weitere Regelungen etwa zu Indexmieten enthalten. Das Gesetz soll etwa ein halbes Jahr nach seiner Verkündung in Kraft treten, damit sich alle Beteiligten auf die neue Rechtslage einstellen können.

Grundsätze des Gesetzentwurfs

• Der Möblierungszuschlag muss in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt separat im Mietvertrag ausgewiesen werden
• Die Höhe des Zuschlags ist auf maximal ein Prozent des Zeitwertes der Möbel pro Monat begrenzt
• Der Zeitwert berechnet sich aus dem Anschaffungspreis minus fünf Prozent pro Jahr seit Kauf
• Ohne gesonderten Ausweis gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet
• Bei Mietverhältnissen ab sechs Monaten greift eine Regelvermutung gegen vorübergehenden Gebrauch
• Vermieter müssen auf Verlangen Auskunft über die Berechnung des Möblierungszuschlags erteilen
• Mieter können überhöhte Zuschläge zurückfordern

Gesetzentwurf des Bundesrates, Drucksache 21/3509 vom 07.01.2026