Kostenrahmen bei WEG-Beschlüssen: Warum Eigentümer über finanzielle Grenzen abstimmen müssen

Der Fall: Hofgestaltung ohne Kostenrahmen

In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in München wurde auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, den gemeinschaftlichen Hof umzugestalten. Laut Beschluss sollten bestehende Pflanzen und ein Staketenzaun entfernt und durch neue Bepflanzungen ersetzt werden. Die Hausverwaltung wurde beauftragt, drei Angebote von Fachfirmen einzuholen.

Der entscheidende Punkt: Im Beschluss wurde weder ein Kostenrahmen noch eine Kostenobergrenze festgelegt.

Eine Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss mit der Begründung, dass die fehlende Kosteninformation dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche.

Die Argumente beider Seiten

Die Beklagte (die Wohnungseigentümergemeinschaft) argumentierte, dass ein fehlender Kostenrahmen nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen könne. Dies sei besonders deshalb unschädlich, weil über das konkrete Angebot mit den damit verbundenen Kosten noch in einer späteren Eigentümerversammlung abgestimmt werden müsse.

Die klagende Eigentümerin hingegen vertrat die Auffassung, dass ein Beschluss ohne Kostenrahmen oder Kostenobergrenze nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht München gab der Klägerin Recht und erklärte den Beschluss für ungültig. In der Urteilsbegründung führt das Gericht drei wesentliche Grundsätze an:

1. Kostenkenntnis ist entscheidend für die Ermessensausübung: Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist eine wesentliche Tatsachengrundlage für die Entscheidungsfindung der Wohnungseigentümer.
2. Fehlender Kostenrahmen verstößt gegen ordnungsgemäße Verwaltung: Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.
3. Auch bei Grundlagenbeschlüssen notwendig: Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch bei einem Grundlagenbeschluss, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist.

Das Gericht betonte, dass der Kostenaufwand ein zentraler Faktor für die Entscheidung der Eigentümer ist. Die Wohnungseigentümer müssen sowohl das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten als auch die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer berücksichtigen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, hat das Urteil wichtige praktische Auswirkungen:

• Vor der Abstimmung immer nach Kosten fragen: Bei baulichen Maßnahmen oder Erhaltungsmaßnahmen sollten Sie darauf bestehen, dass ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss festgelegt wird.
• Beschlüsse ohne Kostenrahmen sind anfechtbar: Fehlt diese Information, haben Sie als Eigentümer gute Chancen, gegen einen solchen Beschluss erfolgreich vorzugehen.
• Auch bei mehrstufigen Beschlüssen wichtig: Selbst wenn es sich nur um einen Grundlagenbeschluss handelt und die konkrete Auftragsvergabe erst später erfolgt, müssen Sie bereits bei der ersten Abstimmung wissen, welche finanziellen Belastungen auf Sie zukommen können.
• Wirtschaftlichkeitsgebot beachten: Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, sparsam und wirtschaftlich zu handeln. Ein fehlender Kostenrahmen macht diese Abwägung unmöglich.
• Schutz vor finanzieller Überforderung: Das Gericht bestätigt, dass einzelne Eigentümer nicht finanziell überfordert werden dürfen – dafür ist die Kenntnis der zu erwartenden Kosten unerlässlich.

Diese Entscheidung stärkt die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer erheblich. Sie müssen nicht mehr befürchten, mit einem Beschluss quasi einen "Blankoscheck" für Maßnahmen unbekannter Kostenhöhe auszustellen.

Wenn in Ihrer Eigentümergemeinschaft Beschlüsse ohne Kostenrahmen gefasst werden, können Sie sich auf dieses Urteil berufen und notfalls gerichtlich dagegen vorgehen. Das Amtsgericht München hat mit dieser Entscheidung einen wichtigen Grundsatz für transparente und nachvollziehbare Entscheidungsprozesse in Wohnungseigentümergemeinschaften bekräftigt.

Quelle: AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG

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