Grundbucheinsicht verweigert: Kaufinteresse reicht nicht aus

Was wollte der Antragsteller?

Ein Mann hatte Interesse an einem bestimmten Haus und wandte sich direkt ans Grundbuchamt. Er wollte wissen, wem das Objekt gehört – um dann mit dem Eigentümer wegen eines möglichen Kaufs Kontakt aufzunehmen. Die Bitte war nachvollziehbar. Das Vorgehen war trotzdem der falsche Weg.

Das Grundbuchamt lehnte die Auskunft ab. Die Urkundsbeamtin verwies darauf, dass ein bloßes Kaufinteresse nach § 12 der Grundbuchordnung (GBO) kein berechtigtes Interesse darstellt. Der Mann ließ sich davon nicht beirren. Er bestand auf einer rechtsmittelfähigen Entscheidung und führte aus, er benötige die Eigentümerdaten, um überhaupt ein Angebot machen zu können.

So argumentierte der Antragsteller

Die Rechtspflegerin wies den Antrag förmlich zurück. Der Mann legte Beschwerde ein. Sein Argument: Nach aktueller Gesetzeslage und ständiger Rechtsprechung stelle sein Kaufinteresse sehr wohl ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO dar. Außerdem berief er sich auf das Bundesdatenschutzgesetz und auf Art. 6 Abs. 1 der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) – also die europäische Datenschutzverordnung – als Grundlage für einen Auskunftsanspruch.

Zur Untermauerung seiner Position verwies er auf eine angebliche Entscheidung des OLG München aus dem Jahr 2013. Das Gericht prüfte das und stellte fest: Das angegebene Aktenzeichen existiert nicht. Auch unter dem genannten Datum gibt es keine solche Entscheidung.

Was das Gericht entschied – und warum

Das OLG München wies die Beschwerde zurück. Die Begründung ist eindeutig.

Grundbucheinsicht setzt voraus, dass bereits Kaufverhandlungen laufen. Wer erst durch die Einsicht den Namen des Eigentümers erfahren möchte, um dann überhaupt Kontakt aufzunehmen, dreht die Reihenfolge um. Die Einsicht darf nicht dazu missbraucht werden, den Eigentümer erst zu identifizieren. Das entspricht der ganz herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Fachliteratur – und das OLG München sah keinen Anlass, davon abzuweichen.

Das Gericht betonte dabei ausdrücklich das Recht auf informationelle Selbstbestimmung des Eigentümers – also sein Grundrecht, selbst zu entscheiden, wann und wem gegenüber er persönliche Informationen preisgibt. Der Eigentümer wird vor einer Grundbucheinsicht nicht gehört. Er kann sich also nicht dagegen wehren. Denkbar ist, dass er schlicht nicht verkaufen möchte und kein Interesse hat, mit Kaufanfragen konfrontiert zu werden. Das zählt.

Ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht für einen Kaufinteressenten allenfalls nach Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer – nicht schon dann, wenn der Eigentümer erst durch die Auskunft identifiziert werden soll.

Datenschutzrecht hilft dem Antragsteller nicht weiter

Das Gericht räumte auch mit zwei weiteren Argumenten des Beschwerdeführers auf.

Erstens: Weder das Bundesdatenschutzgesetz noch die Datenschutzgesetze der Länder gelten für die Grundbucheinsicht. Die GBO geht diesen Regelungen als spezielleres Gesetz vor. Das Datenschutzrecht hilft hier also nicht weiter.

Zweitens: Art. 6 Abs. 1 DSGVO, auf den sich der Antragsteller berief, regelt lediglich, unter welchen Voraussetzungen eine Verarbeitung personenbezogener Daten rechtmäßig ist. Diese Norm gibt aber niemandem einen eigenständigen Anspruch darauf, dass ihm Daten mitgeteilt werden. Sie schafft keine Auskunftspflicht gegenüber Dritten.

Auch ein vorvertragliches Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 BGB – das bei konkreten Vertragsverhandlungen besondere Auskunftspflichten begründen kann – lag hier nicht vor. Allein der Wunsch, in Kontakt zu treten, begründet noch kein vorvertragliches Schuldverhältnis.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die nicht öffentlich zum Verkauf steht, stehen Sie vor einem praktischen Problem: Sie wissen vielleicht, welches Objekt Sie interessiert – aber nicht, wem es gehört. Der Weg über das Grundbuchamt ist dabei kein gangbarer Weg, solange Sie noch keinen Kontakt zum Eigentümer haben.

Als Kaufinteressent sollten Sie andere Wege nutzen: Ansprechen von Nachbarn, ein Aushang am Objekt, eine Anzeige in lokalen Medien oder die Beauftragung eines Maklers, der nach einem konkreten Objekt sucht. Sobald Sie tatsächlich in Kaufverhandlungen eingetreten sind – also ein erster konkreter Austausch mit dem Eigentümer stattgefunden hat – ändert sich die Lage. Dann kann die Grundbucheinsicht zur Vorbereitung des Kaufs berechtigt sein.

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie darauf vertrauen, dass Ihre Kontaktdaten nicht auf bloßen Wunsch eines Unbekannten aus dem Grundbuch herausgegeben werden. Ihr Datenschutz-Interesse wird hier ernst genommen. Das Grundbuchamt schützt Ihre Daten aktiv – Sie müssen nicht aktiv tätig werden.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein bloßes Kaufinteresse berechtigt nicht zur Grundbucheinsicht nach § 12 GBO.
• Grundbucheinsicht ist für Kaufinteressenten erst nach Eintritt in konkrete Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer möglich.
• Das Grundbuchrecht als spezielleres Gesetz geht dem allgemeinen Datenschutzrecht vor – BDSG und Datenschutzgesetze der Länder gelten hier nicht.
• Art. 6 Abs. 1 DSGVO begründet keinen eigenen Auskunftsanspruch gegenüber dem Grundbuchamt.
• Der Eigentümer genießt ein verfassungsrechtlich geschütztes Recht auf informationelle Selbstbestimmung, das bei der Abwägung berücksichtigt wird.

Quelle: OLG München, Beschluss vom 18.02.2026, Az. 34 Wx 36/26