Worum ging es im Fall?
Ein Paar war auf der Suche nach einer Immobilie und stieß auf einer Online-Plattform auf ein inseriertes Reiheneckhaus für 539.000 Euro. Als offizieller Anbieter war ein etablierter Immobilienmakler mit seiner Firma angegeben. Das Inserat enthielt den Hinweis, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Käuferprovision in Höhe von 3,57% (inkl. MwSt.) aus dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis anfallen würde.
Die Interessenten nahmen über die Online-Plattform Kontakt mit dem Anbieter auf. Im weiteren Verlauf wurde die Anfrage jedoch intern an einen anderen Makler weitergeleitet, der fortan die Kommunikation, Besichtigungen und den gesamten Vermittlungsprozess übernahm. Dieser zweite Makler nutzte in der ersten Kommunikation jedoch die E-Mail-Signatur mit Logo und Firmendaten des ursprünglich inserierenden Maklers.
Nach erfolgreicher Vermittlung und Kaufvertragsabschluss kam es zum Streit: Beide Makler beanspruchten die Provision für sich.
Die zentralen Streitpunkte
Der Fall wirft mehrere rechtlich relevante Fragen auf:
- Wann kommt ein Maklervertrag zustande? Genügt eine Online-Anzeige mit Provisionshinweis?
- Wer ist tatsächlich Vertragspartner der Käufer? Der inserierende Makler oder der später tätig gewordene Vermittler?
- Welche Bedeutung hat die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag?
Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Gießen entschied zu Gunsten des ursprünglich inserierenden Maklers und wies die Klage des später tätig gewordenen Maklers auf Zahlung der Provision ab. Die zentralen Begründungen:
Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.
Das Gericht stellt jedoch klar, dass eine Kontaktaufnahme sehr wohl zum Abschluss eines Maklervertrags führen kann, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich dargelegt hat – was hier der Fall war.
Entscheidend für die Urteilsfindung war folgende Konstellation:
Meldet sich ein Kunde auf das Inserat eines Maklers bei diesem und antwortet dann ein anderer Makler, benutzt hierbei aber die Daten des inserierenden Maklers, darf der Kunde davon ausgehen, dass der inserierende Makler sein Vertragspartner wird und der andere nur ein (freier) Mitarbeiter oder Subunternehmer des inserierenden Maklers ist.
Aus Sicht des Gerichts war für die Käufer nicht erkennbar, dass der später tätig gewordene Makler als eigenständiger Unternehmer handelte. Vielmehr mussten die Käufer aufgrund des gesamten Erscheinungsbilds – von der Internetanzeige bis zur anfänglichen E-Mail-Kommunikation mit der Firmen-Signatur des ursprünglichen Maklers – davon ausgehen, dass sie mit dem inserierenden Makler einen Vertrag abgeschlossen hatten.
Zusätzlich betonte das Gericht:
Das Textformerfordernis i.S.d. § 656a BGB hat nichts an der Möglichkeit geändert, konkludente Maklerverträge zu schließen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Immobiliensuchende ergeben sich wichtige Erkenntnisse:
- Vorsicht bei der Kontaktaufnahme: Schon die Reaktion auf ein Inserat mit Provisionshinweis kann einen Maklervertrag begründen.
- Klare Identifikation des Vertragspartners: Achten Sie darauf, wer Ihr tatsächlicher Vertragspartner ist. Bei Unklarheiten sollten Sie nachfragen, wer genau als Makler auftritt und wem die Provision zusteht.
- Dokumentation der Kommunikation: Bewahren Sie die gesamte Kommunikation mit dem Makler auf, insbesondere die ersten Kontakte, da diese für die Bestimmung des Vertragspartners entscheidend sein können.
- Textform beachten: Maklerverträge für Wohnimmobilien müssen der Textform entsprechen (z.B. E-Mail), was bedeutet, dass die Person des Erklärenden erkennbar sein muss – achten Sie auf diese Details.
- Maklerklausel im Kaufvertrag prüfen: Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag sollte genau geprüft werden. Sie begründet nicht automatisch ein Forderungsrecht des dort genannten Maklers, hat aber Beweiswirkung.
Für Makler bedeutet das Urteil: Wenn Sie als eigenständiger Makler tätig werden, müssen Sie dies von Anfang an klar kommunizieren und dürfen nicht unter fremder Flagge segeln. Andernfalls riskieren Sie, dass Ihre Provisionsansprüche verloren gehen.
Das Urteil unterstreicht einmal mehr, wie wichtig Transparenz und klare Verhältnisse bei der Immobilienvermittlung sind. Als Immobiliensuchender sollten Sie daher bei der ersten Kontaktaufnahme mit Maklern besonders aufmerksam sein.
Quelle: LG Gießen, Urteil vom 14.06.2024 - 2 O 135/23, ZMR 2024, 988
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