Baulasten sichern Erschließung ausreichend

Der Kaufvertrag und die böse Überraschung

Eine Käuferin erwarb ein Grundstück und stellte später fest, dass die komplette Erschließung über das Nachbargrundstück erfolgte. Sowohl die Trinkwasserversorgung als auch die Abwasser- und Regenwasserentsorgung waren nur über Leitungen möglich, die auf dem benachbarten Grundstück verliefen. Dort befanden sich auch eine Sammelgrube für Abwasser und ein Regenrückhaltebecken, die für die Nutzung des gekauften Grundstücks zwingend erforderlich waren.

Die neue Eigentümerin war mit dieser Situation unzufrieden. Sie hatte erwartet, dass die Erschließung rechtlich abgesichert sei, und zwar durch eine sogenannte Grunddienstbarkeit. Eine solche Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und gibt dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks ein verbrieftes Recht, die Leitungen auf dem Nachbargrundstück zu nutzen. Stattdessen existierten lediglich öffentlich-rechtliche Baulasten, die den Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichteten, die Wasser- und Abwasserversorgung dauerhaft zu gewährleisten.

Der rechtliche Streit um den Sachmangel

Die Käuferin sah in dieser Konstellation einen erheblichen Sachmangel und forderte Schadensersatz von der Verkäuferin. Ihre Argumentation war nachvollziehbar: Baulasten wirken nur öffentlich-rechtlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, begründen aber keine direkten privatrechtlichen Ansprüche zwischen den Grundstückseigentümern. Anders als bei einer Grunddienstbarkeit könne sie daher nicht selbst gegen den Nachbarn vorgehen, wenn dieser die Nutzung der Leitungen verweigern würde.

Die Verkäuferin hingegen vertrat die Ansicht, dass durch die bestehenden Baulasten eine ausreichende Sicherung gegeben sei. Der Eigentümer des belasteten Nachbargrundstücks sei verpflichtet, die Nutzung zu dulden, und diese Verpflichtung könne notfalls von der Bauaufsichtsbehörde durchgesetzt werden. Ein Mangel liege daher nicht vor.

Die zentrale Rechtsfrage: Baulast oder Grunddienstbarkeit?

Das Gericht musste eine Grundsatzfrage klären: Liegt ein Sachmangel vor, wenn ein Grundstück nur über ein Nachbargrundstück erschlossen ist und diese Erschließung lediglich durch eine Baulast, nicht aber durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist? Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann grundsätzlich ein Sachmangel vorliegen, wenn die Nutzung von Erschließungsanlagen auf einem Nachbargrundstück aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist und deren Gewährung allein im Belieben des Nachbarn steht.

Das entscheidende Wort in dieser Definition ist jedoch "Belieben". Genau hier setzte die Argumentation des Gerichts an: Steht die Gewährung der Nutzung tatsächlich im freien Belieben des Nachbarn, wenn eine wirksame Baulast besteht?

Die Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht Rostock verneinte das Vorliegen eines Sachmangels und wies die Klage ab. Die Begründung überzeugt durch ihre differenzierte Betrachtungsweise: Zwar gewährt eine öffentlich-rechtliche Baulast dem Begünstigten tatsächlich keinen unmittelbaren privatrechtlichen Nutzungsanspruch. Jedoch ist der Eigentümer des belasteten Grundstücks aufgrund der Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, die Nutzung zu dulden.

Würde der Nachbar versuchen, die Nutzung der Leitungen zu verhindern, könnte er sich nicht einfach auf sein Eigentumsrecht berufen. Ein solches Verhalten wäre rechtsmissbräuchlich im Sinne des Paragrafen zweihundertzweiundvierzig des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wer sich gegenüber der Behörde verpflichtet hat, seinem Nachbarn ein Nutzungsrecht zu gewähren, darf nicht im Widerspruch dazu Handlungen vornehmen, die den Nachbarn an der Ausübung gerade dieser Rechte hindern.

Das Gericht betonte, dass bei der rechtlichen Beurteilung die öffentlich-rechtliche Seite nicht außer Betracht gelassen werden dürfe. Die Bauaufsichtsbehörde könnte die Einhaltung der Baulast mit Ordnungsverfügungen durchsetzen. Solange keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Behörde auf die Durchsetzung verzichten würde, steht die Nutzungsgewährung gerade nicht im freien Belieben des Nachbarn. Die Voraussetzungen für einen Sachmangel nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung waren damit nicht erfüllt.

Die Frage der Arglist

Die Käuferin hatte außerdem geltend gemacht, die Verkäuferin habe arglistig verschwiegen, dass die Erschließung nicht durch eine Grunddienstbarkeit gesichert sei. Selbst wenn ein Sachmangel vorgelegen hätte, scheiterte dieser Vorwurf nach Ansicht des Gerichts an der fehlenden Arglist.

Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kennt und dennoch schweigt. Das Gericht machte deutlich, dass selbst Juristen die Unterscheidung zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit sowie deren rechtliche Folgen nicht immer vollständig präsent ist. Die Verkäuferin war durchgehend davon ausgegangen, dass die Baulasten eine ausreichende Sicherung darstellten. Sie hatte diese Rechtsansicht auch im Prozess aufrechterhalten.

Aus Sicht der Verkäuferin bestand daher kein Grund zur Annahme, dass ein aufklärungsbedürftiger Mangel vorliegen könnte. Die Baulasten enthielten ausdrücklich die Verpflichtung zur dauerhaften Gewährleistung der Wasser- und Abwasserentsorgung. Ein vorsätzliches Verschweigen konnte das Gericht unter diesen Umständen nicht feststellen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat weitreichende praktische Bedeutung für Grundstückskäufer. Sie zeigt, dass nicht in jedem Fall eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit erforderlich ist, um eine rechtlich gesicherte Erschließung anzunehmen. Öffentlich-rechtliche Baulasten können unter bestimmten Voraussetzungen eine ausreichende Absicherung bieten, insbesondere wenn die Bauaufsichtsbehörde deren Einhaltung durchsetzen kann.

Dennoch bleibt ein gewisses Restrisiko. Eine Grunddienstbarkeit bietet dem Grundstückseigentümer unmittelbare privatrechtliche Ansprüche, die er selbst durchsetzen kann. Bei einer Baulast ist er hingegen darauf angewiesen, dass die Behörde tätig wird. Für Käufer empfiehlt es sich daher, die Erschließungssituation vor dem Kauf genau zu prüfen und im Zweifel auf der Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu bestehen.

Verkäufer sollten sich nicht in falscher Sicherheit wiegen. Das Urteil bedeutet nicht, dass Baulasten immer ausreichend sind. Die konkrete rechtliche Bewertung hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, ob die Bauaufsichtsbehörde die Baulast tatsächlich durchsetzen würde. Eine umfassende Aufklärung über die Erschließungssituation bleibt daher auch nach diesem Urteil die sicherere Vorgehensweise.

Besonders interessant ist die Aussage des Gerichts zur Arglist: Selbst wenn ein Mangel vorgelegen hätte, wäre die Verkäuferin nicht arglistig gewesen, weil die rechtliche Einordnung komplex ist. Dies zeigt, dass Gerichte bei der Beurteilung von Arglistvorwürfen auch berücksichtigen, wie schwierig die rechtliche Materie für einen Laien zu durchschauen ist. Verkäufer müssen nicht über jede rechtlich denkbare Auslegung eines Sachverhalts aufklären, sondern nur über Umstände, die ihnen als problematisch bekannt sind oder bekannt sein müssen.

Grundsätze des Urteils

• Öffentlich-rechtliche Baulast kann ausreichende Erschließungssicherung darstellen und begründet nicht zwingend einen Sachmangel
• Sachmangel liegt nur vor, wenn Nutzungsgewährung im freien Belieben des Nachbarn steht; bei wirksamer Baulast ist dies nicht der Fall
• Nachbar handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er trotz Baulast-Verpflichtung die Nutzung verweigert

Quelle: OLG Rostock, Beschluss vom 28.10.2025, Aktenzeichen 3 U 42/20