Kalte Wohnung?

Ein einstweiliges Verfügungsverfahren ist ein sog. Eilerfahren. Im Unterscheid zu einem Klageverfahren gelangt das Gericht binnen weniger Tage zu einer Entscheidung. In besonders eiligen Fällen findet nicht einmal eine Verhandlung vor Gericht statt. Dieses Mittel wird vor allem dann genutzt, wenn ein schnelles gerichtliches Eingreifen erforderlich ist, um Schäden oder Gesundheitsgefahren zu verhindern oder gravierende Beeinträchtigungen zu beseitigen. Die einstweilige Verfügung kann anschließend mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden.

Eine einstweilige Verfügung ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Vermieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, dies für den Mieter schwerwiegende Folgen hat und ein schnelles Handeln geboten ist. Ein klassisches Beispiel wäre ein Heizungsausfall im Winter, bei dem der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung und Fristsetzung nicht reagiert. Wenn es zu einem vollständigen Ausfall der Heizung kommt und die Temperaturen in der Wohnung auf ein unzumutbares Maß sinken, könnten wir für Sie eine einstweilige Verfügung beantragen, um den Vermieter gerichtlich dazu zu verpflichten, die Heizung umgehend reparieren zu lassen.

Heizung prüfen

Zunächst sollten Sie prüfen, ob der Heizungsausfall nicht auf ein Problem zurückzuführen ist, das Sie selbst beheben können. Kontrollieren Sie beispielsweise, ob der Heizkörper ordnungsgemäß entlüftet ist oder ob der Thermostat korrekt eingestellt wurde. Auch ein Blick in die Sicherungskästen oder die Heizanlage (falls zugänglich) kann hilfreich sein, um auszuschließen, dass der Ausfall durch eine Kleinigkeit wie eine ausgelöste Sicherung verursacht wurde. Wenn der Ausfall jedoch nicht durch solche einfachen Maßnahmen zu beheben ist, ist der Vermieter Ihre erste Anlaufstelle.

Vermieter informieren

Informieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung unverzüglich über den Ausfall der Heizung. Das können Sie mündlich tun, allerdings ist es empfehlenswert, den Mangel schriftlich zu melden, um später einen Nachweis über Ihre Mitteilung zu haben. Eine E-Mail oder ein Einwurfeinschreiben ist hier eine gute Möglichkeit. In der Mitteilung sollten Sie den Mangel so genau wie möglich beschreiben, beispielsweise wie lange die Heizung bereits ausgefallen ist und welche Räume betroffen sind.

Frist setzen

Der Vermieter ist verpflichtet, sich um die Reparatur der Heizung zu kümmern und dafür zu sorgen, dass sie schnellstmöglich wieder funktioniert. In der Regel wird der Vermieter einen Fachbetrieb beauftragen, um die Heizung zu reparieren. Wichtig ist, dass Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels einräumen. Was als „angemessen“ gilt, hängt von der Schwere des Problems ab. Bei einem Totalausfall der Heizung im Winter sollte die Frist jedoch sehr kurz ausfallen – oft reichen ein bis zwei Tage.

Dokumentieren

In jedem Fall ist eine sorgfältige Dokumentation des Heizungsausfalls wichtig. Halten Sie fest, wann der Mangel aufgetreten ist, wie lange er gedauert hat und welche Temperaturen Sie zu unterschiedlichen Tageszeiten gemessen haben. Fotos von den Temperaturmessungen und schriftliche Korrespondenz können ebenfalls hilfreich sein, falls es später zu Streitigkeiten kommt.

Mindesttemperatur in Wohnräumen tagsüber

Grundsätzlich müssen in Wohnräumen tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden können. Dies gilt als die übliche Wohlfühltemperatur und entspricht den Anforderungen an eine bewohnbare und angemessen beheizte Mietwohnung. Dabei sind die genauen Werte je nach Gerichtsurteil und Region leicht unterschiedlich: In der Regel werden 20 Grad als Mindeststandard angesehen, während in Badezimmern oder anderen stark genutzten Räumen häufig bis zu 22 Grad als notwendig erachtet werden.

Mindesttemperaturen in der Nacht

Nachts – also in der Zeit von etwa 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr – gelten niedrigere Mindesttemperaturen als ausreichend. Hier liegt die Untergrenze häufig bei 16 bis 18 Grad Celsius. Es wird davon ausgegangen, dass diese Temperaturen für die nächtliche Ruhephase angemessen sind, auch wenn der Energiebedarf reduziert wird. Zu beachten ist jedoch, dass diese Mindesttemperaturen auch nachts eingehalten werden müssen, sodass ein vollständiges Abstellen der Heizung durch den Vermieter oder die Hausverwaltung nicht zulässig ist.

Außerhalb der Heizperiode

Falls die Außentemperaturen ungewöhnlich niedrig sind, z. B. im Frühherbst oder Spätfrühling, muss der Vermieter auch außerhalb der offiziellen Heizperiode sicherstellen, dass die Mindesttemperaturen erreicht werden. Hier spricht man von der sogenannten „Heizpflicht des Vermieters“. Sobald die Außentemperatur mehrere Tage hintereinander unter 16 Grad fällt oder die Innentemperatur in der Wohnung unter 18 Grad sinkt, ist der Vermieter verpflichtet, die Heizanlage in Betrieb zu nehmen.

Wie lange Sie den Ausfall dulden müssen, hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Ein völliger Heizungsausfall in den Wintermonaten, wenn die Außentemperaturen niedrig sind, erfordert ein sofortiges Eingreifen des Vermieters. In solchen Fällen ist es üblich, dem Vermieter eine sehr kurze Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen – oft reicht eine Frist von 24 bis 48 Stunden. Bei weniger dringenden Fällen, z. B. einem teilweisen Heizungsausfall oder milden Außentemperaturen, kann eine Frist von mehreren Tagen angemessen sein. Wichtig ist, dass Sie den Vermieter unverzüglich über den Ausfall informieren und ihm die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben.

Wenn der Vermieter trotz nachweislicher Aufforderung und Fristsetzung nicht reagiert, sollten Sie uns einschalten. Da Ihr Vermieter sich nunmehr im Verzug befindet, muss er für sämtliche Kosten der anwaltlichen Hilfe aufkommen. Wir fordern Ihren Vermieter erneut und offiziell zur Mangelbeseitigung auf. Oft reicht ein anwaltliches Schreiben aus, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen. Handelt Ihr Vermieter dennoch nicht unverzüglich, beantragen wir beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung. Zudem machen wir Ihre Ansprüche auf Mietminderung, Schadensersatz oder Kostenübernahme für die Selbstvornahme rechtlich geltend.

Wenn der Vermieter nach Ihrer Mängelanzeige nicht oder nicht rechtzeitig reagiert, können Sie eine Mietminderung ankündigen. Dazu sollten Sie den Vermieter erneut schriftlich kontaktieren, z. B. per Einschreiben, Fax oder E-Mail. Es ist wichtig, dass Sie die Mietminderung klar und deutlich ankündigen, um Missverständnisse zu vermeiden. Der beste Weg ist allerdings, dass Sie sich mit uns in Verbindung setzen. Da Ihr Vermieter sich im Verzug befindet entstehen für Sie keine Kosten. Wir übernehmen rechtssicher die Korrespondenz mit Ihrem Vermieter und teilen Ihnen mit, ob und in welcher Höhe Sie die Miete kürzen können.

Umstände berücksichtigen

Als Mieter haben Sie das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Wohnung nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand ist. Die Höhe der Mietminderung bei einem Heizungsausfall hängt von der Schwere der Beeinträchtigung und der Dauer des Ausfalls ab. Ein Heizungsausfall wird als erheblicher Mangel angesehen, besonders während der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April. Wie hoch diese Minderung ausfällt, richtet sich nach den konkreten Umständen, zum Beispiel ob die Heizung komplett oder nur in einzelnen Räumen ausgefallen ist, wie kalt es in der Wohnung tatsächlich ist und wie lange der Zustand andauert.

Totalausfall im Winter

In der Regel wird ein Totalausfall der Heizung während der kalten Jahreszeit als besonders gravierend betrachtet. In solchen Fällen haben Gerichte je nach Einzelfall Minderungen zwischen 30 und 80 Prozent der Bruttomiete (das heißt einschließlich der Nebenkosten) anerkannt. Wenn die Temperaturen in der Wohnung extrem niedrig sind, etwa unter 10 Grad, und die Wohnung dadurch praktisch unbewohnbar wird, kann sogar eine vollständige Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt sein.

Achtung: Kündigungsgefahr

Für rechtliche Laien ist die Höhe der Mietminderung oft schlecht einzuschätzen. Daher sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht zu Rate ziehen. Wird eine zu hohe Minderung vorgenommen, gerät der Mieter in Zahlungsverzug.

In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter die ausstehende Differenz einfordern kann, die sich aus der zu hoch angesetzten Minderung ergibt. Kommt es über einen längeren Zeitraum zu solchen Differenzen, kann der Vermieter unter Umständen sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

Die Mietminderung gilt grundsätzlich ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel aufgetreten ist – sofern der Vermieter von dem Mangel Kenntnis hat. Wenn Sie den Mangel also beispielsweise am 10. eines Monats bemerken und den Vermieter am 12. informieren, können Sie die Miete ab dem 12. mindern, nicht jedoch rückwirkend für die Zeit vor der Mängelanzeige. Allerdings sollten Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zu Mängelbeseitigung einräumen.

Die Mietminderung wird immer auf die Bruttomiete berechnet. Die Bruttomiete umfasst sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkostenvorauszahlungen (zum Beispiel für Heizung, Wasser oder Müllentsorgung). Das bedeutet, dass der gesamte monatlich zu zahlende Mietbetrag, wie er im Mietvertrag festgelegt ist, die Grundlage für die Berechnung der Mietminderung darstellt.

Ein Beispiel macht das deutlicher: Angenommen, Ihre Gesamtmiete (Bruttomiete) beträgt 1.000 Euro, wobei 800 Euro auf die Kaltmiete und 200 Euro auf die Nebenkostenvorauszahlungen entfallen. Wenn Sie bei einem Heizungsausfall eine Mietminderung von 30 % geltend machen, mindern Sie die gesamte Bruttomiete. In diesem Fall wären 30 % von 1.000 Euro = 300 Euro. Sie müssten also für den betroffenen Zeitraum nur noch 700 Euro zahlen.

Ja, als Mieter haben Sie grundsätzlich Anspruch auf eine Mietminderung, wenn kein Warmwasser in der Wohnung zur Verfügung steht, da eine funktionierende Warmwasserversorgung ein wesentlicher Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Mietwohnung ist. Das Fehlen von Warmwasser stellt einen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar, da dadurch die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt wird. Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie schwerwiegend die Beeinträchtigung ist und wie lange der Zustand andauert.

Ja, in bestimmten Fällen können Sie als Mieter selbst einen Handwerker beauftragen, um die Heizung reparieren zu lassen, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht handelt. Diese Möglichkeit ergibt sich aus dem Grundsatz der sogenannten Ersatzvornahme. Allerdings sind damit rechtliche und praktische Voraussetzungen verbunden, die Sie unbedingt beachten sollten, um finanzielle und rechtliche Risiken zu vermeiden.

Zunächst ist es erforderlich, dass ein Mangel vorliegt, der die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Ein Totalausfall der Heizung während der Heizperiode, insbesondere bei niedrigen Außentemperaturen, stellt zweifellos einen solchen Mangel dar.

Der erste Schritt besteht darin, den Vermieter über den Ausfall der Heizung zu informieren. Diese Mängelanzeige sollte schriftlich oder in Textform erfolgen, zum Beispiel per E-Mail, Fax oder Einschreiben, damit Sie später einen Nachweis darüber haben. In der Mitteilung sollten Sie den Mangel genau beschreiben und eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Wichtig ist, dass der Vermieter die Möglichkeit haben muss, den Mangel selbst zu beheben, bevor Sie einen Handwerker beauftragen.

Wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert oder keine Schritte zur Behebung des Mangels unternimmt, können Sie als Mieter in den meisten Fällen einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen. Es ist dabei wichtig, die Kosten im Auge zu behalten. Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Kosten für die Reparatur so gering wie möglich zu halten. Sie sollten sich daher einen oder besser mehrere Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen und nur eine kostengünstige und fachgerechte Reparatur durchführen lassen. Bewahren Sie alle Belege und Rechnungen gut auf, denn Sie haben das Recht, die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückzufordern.

Wenn Sie unsicher sind, ob Sie einen Handwerker beauftragen dürfen, oder wenn der Vermieter sich weigert, die Kosten zu übernehmen, ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen.